三季度上海各物业市场活动稳步恢复，产业园区表现亮眼

2022年10月13日，上海 —— 2022年第三季度，随着经济活动从疫情影响中逐渐恢复，上海各物业市场的活动回归正轨。仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“虽然上个季度由于疫情影响未有新项目竣工，但三季度随着项目施工恢复正常，多个物业市场迎来新项目竣工入市，市场租赁需求也有所提升。”

在办公楼市场，传统行业以及战略性新兴产业带动租赁需求逐步复苏。零售物业市场方面，尽管三季度空置率有所上升，但随着商场客流的恢复，餐饮等业态呈现回暖趋势。物流地产市场方面，虽有新项目竣工交付，租赁活动的恢复使市场空置率小幅下降。住宅市场方面，货币政策发力，前期积压的购房需求在三季度集中释放，整体商品住宅成交量显著回升。投资市场方面，产业园区资产受到投资者追捧。

随着上海度过疫情冲击，三季度上海市场整体净吸纳量上升至10.4万平方米。仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏表示：“在中央商务区，多元化的租户需求助力市场保持稳定。金融服务和专业服务公司仍是租赁需求主要推动力。然而，由于租户整体仍持保守态度，更多租户选择续租。” 非中央商务区净吸纳量录得12.9万平方米。大量的问询量仍集中在前滩、徐汇滨江等热门板块。从行业来看，生命科学、新能源汽车等战略性新兴产业带动租赁需求，金融服务和科技新媒体企业需求保持韧性。

三个项目于三季度竣工交付，新增供应共计27.8万平方米。在中央商务区，徐家汇板块录得一个11.5万平方米新项目入市，使得中央商务区整体空置率环比上升1.7个百分点至9.1%。新项目预计将有助于提升徐家汇的商业氛围并保持板块在浦西中央商务区的竞争力。在非中央商务区，两个新项目入市，总计16.3万平方米。近期新入市的项目皆获得活跃的预租和问询，推动非中央商务区空置率环比下降0.1个百分点至25.0%。

由于疫情影响犹存，部分空置率较高的业主调整租金预期，致使中央商务区租金环比小幅下跌0.7%。非中央商务区，板块间租金分化加剧，空置率较高的板块面临更多竞争压力，部分业主积极调整租金预期应对市场变化，导致非中央商务区租金环比下降1.3%。

三季度上海产业园区市场保持平稳态势，净吸纳量录得6.5万平方米。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示：“上海产业园区整体市场租赁需求保持稳健，生物医药及新能源汽车等战略性新兴产业仍保持活跃。得益于张江生物医药企业的外溢需求及高端制造业的产业基础，金桥板块租赁需求有所提升。“此外，张江、漕河泾仍获得众多问询量。然而，受疫情后续影响，部分租户保持审慎的租赁策略，致使其决策周期延长，业主预期因此有所调整。新增供应方面，三季度张江板块录得一个项目竣工交付，租赁需求仍以生物医药企业为主。稳定的需求表现带动上海产业园区整体空置率下降至10.4%。三季度整体租金持稳，保持在4.6元每平方米每天不变。

2022年三季度，随着地铁和购物中心客流量逐渐恢复常态，上海社会消费品零售总额有所回升。仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“尽管上海零售物业市场租赁势头有所放缓，仍有一些品类保持韧性并维持原有的扩店计划，如奢侈品、高端护肤和香水品牌、新能源汽车展厅和社区型超市等。”受疫情冲击较大的餐饮业态在三季度迎来迅速恢复，尤其是优质餐饮的扩张需求恢复较为明显。在三季度新租赁面积中餐饮业态约占整体的45%。

三季度核心商圈与非核心商圈各有2个项目入市，核心商圈新增商业面积6万平方米，非核心商圈新增12.3万平方米。其中位于南京西路的改造项目锦沧文华广场引入多家国际时尚品牌的全国首店，进一步提升了上海奢侈品零售市场格局。疫情之下，核心商圈商务人群和游客群体的消费减少，空置率环比上升3.9个百分点至13.6%。在非核心区，标杆性的区域型购物中心由于区域内居民消费群体稳定，疫情后表现仍保持韧性。非核心商圈空置率小幅上升2.3个百分点至12.3%。

三季度核心商圈首层租金环比下降3.7%，非核心商圈首层租金环比下降3.9%。整体租金跌幅扩大反映出当前业主和租户所面临的挑战较大。业主为留住现有租户，对于租金优惠条款的谈判持更开放的态度。租户则倾向于签订更短的租期以保持灵活性。

在经历2022年上半年需求放缓后，三季度租赁活跃度有所提升，净吸纳量回升至14.5万平方米，彰显了物流地产市场的韧性。三季度虽然新增供应较多，但空置率与上季度相比仍有微降，由9.9%降至9.8%。仲量联行中国区产业与物流服务部联席总监黄晖表示：“三季度租赁需求来源多样，我们观察到包括第三方物流在内的一些本地企业在某新竣工园区及松江某成熟项目中均有超过5,000平方米的租赁。”新能源汽车企业仍在寻求面积，其中某知名新能源汽车企业在奉贤整租了一新项目。

供应方面，在略显平静的二季度后，三季度迎来三个项目竣工交付。万纬金山漕泾园区为金山子市场带来4.2万平方米高标仓储面积，并在交付时已达到良好预租水平。除此之外，松江及奉贤子市场各有一个项目竣工交付。2022年预计还有两个项目共计40.9万平方米竣工交付，其中易商青浦雨润物流园体量达34.5万平方米。届时青浦子市场物流地产体量增长将超过30%，空置率在短期内或将上升。

三季度，上海物流地产租金环比上涨0.7%，同比上涨3.1%。稳健的市场需求使得租金保持增长态势，这在成熟的子市场中尤为明显。

货币政策发力推动贷款利率持续下行，市场成交快速回暖，疫情期间积压的购买需求在三季度集中释放。三季度在大量新增供应入市后，整体住宅成交量回弹至约367万平方米，环比上涨188.4%，同比上涨51.6%。高端市场方面，改善型需求韧性依旧，市场成交势头维持稳健。三季度，受到高端楼盘供应量减少的制约，仅录得732套高端商品住宅成交。

上季度受疫情影响供应放缓，三季度有相关部门缩短了预售审批流程，使新项目加快入市，在缓解开发商资金压力的同时又满足了市场上积压的购房需求。三季度，整体商品住宅市场迎来大量供应入市，共录得约360万平方米，环比上升235.3%，同比上涨127.5%。在高端住宅市场上，三季度共录得两个项目，合计785套高端商品住宅入市，分别是位于苏河湾板块的苏河世纪以及位于前滩板块的东方悦澜。在同期市场上高端供应有限的情况下，两个新项目均受到了购房者的热捧。

三季度，在供应端政策的优化调整下，高端一手价格环比微涨0.4%至人民币126,700元每平方米。在高端二手市场，居住空间宽敞舒适的高品质住宅产品普遍受到改善型购房者的追捧。因此，三季度录得高端二手价格环比上涨1.3%至人民币108,700元每平方米。高端租赁市场在三季度维持韧性，主要受益于开学前家庭型租客需求活跃，以及疫情后催生的改善型租赁需求。因此，三季度录得平均租金环比小幅上涨0.6%。

预计至2022年底，上海整体楼市政策仍将维持偏紧基调。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“即便是在紧缩政策环境下，预计强劲的改善型需求仍将继续支撑高端市场。预计在供应端政策持续优化调整的环境下，高端一手价格有望在四季度继续迎来小幅增长。高端二手市场方面，在大部分积压的改善型需求在三季度集中释放后，我们预计高端二手成交活动将在四季度放缓，2022年全年高端二手价格的涨幅将较2021年全年7.2%的增长明显放缓。“

2022年第三季度上海投资市场共录得17宗交易，成交量约为136.1亿元，相较于第二季度约153亿元的成交量，环比下降12.3%。疫情影响导致交易活跃度在三季度有所下降。

产业园区资产受投资者追捧，三季度录得6宗产业园区成交，且均涉及生命科学产业。由于生命科学企业租赁最活跃的张江板块存量资产稀缺，生命科学产业园区投资出现外溢趋势至金桥、宝山等板块。预计国家宏观政策的扶持将持续利好生命科学产业发展。另一方面，疫情反复导致商业租户面临挑战，同时也推升了商业资产的空置率、提高了资产运营的难度。三季度录得两宗商业地产成交，买家均计划收购后进行改造升级及业态调整，为商业资产注入新生机。

疫情反复、通货膨胀及美国加息等各类外部因素导致整体投资市场不明朗，也让投资机构对于收购项目更为谨慎。仲量联行投资部华东区负责人孙翎表示， “目前的市场环境对外资投资者具有挑战，存在观望情绪。但随着REITs的落地，物业资产价格趋于理性，以及中央货币政策和信贷政策的放宽，预计第四季度投资市场将迎来翘尾。”

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