低碳运营、实现降本增效，将成为物流地产突围之道

2022年9月27日，上海——2020年我国提出“碳达峰，碳中和“目标以来，各行业积极践行绿色低碳的发展理念。物流地产作为现代供应链体系的重要组成部分，面临能耗高、碳排放量大等发展瓶颈。在此背景下，仲量联行联合安博、龙地、万纬和LOGOS共同发布重磅发布《绿色仓储，共赢未来——ESG对中国物流地产的影响》白皮书，指出ESG理念和践行在中国物流地产中逐步得到推进，并将是实现降本增效、可持续发展的制胜关键。

自2020年以来，随着电商行业的持续发展，制造业的稳步增长，以及疫情对于医药医疗、生鲜冷链等行业的推动，中国物流地产受到了越来越多投资人的青睐，投资交易市场的竞争加剧，在一定程度推高了物流资产成交价格，资本化率稳中有降。不断被挤压的资本化率意味着更小的利润空间和更长的投资回收期，对于计划入市的投资人而言，物流地产运营管理的重要性日益凸显，低碳运营、实现降本增效，将成为物流地产新的增长点。

在物流地产的运营中，高昂的能源费用一直是租户面临的一大难题，也是业主方无法实现降本增效的一大障碍。为了降低能源费用，各类市场参与者做出了不懈努力，主要从仓库的建设入手，主流的践行措施包括屋顶光伏、储能系统、水循环利用、智能电表等。

2022年上半年，仲量联行臻量资产管理平台联合安博、龙地（黑石设立的多元资产管理平台）、万纬、LOGOS对物流地产租户进行了ESG观念及实践调研。主要受访对象为第三方物流、电商、消费品等行业的高标仓租户，共回收了210份问卷。

调研发现，租户正在积极提供ESG相关培训，且接收ESG信息的渠道多元，然而仍有20%-30%的租户表示从来未收到过任何ESG资讯。同时，大多数租户认为推行环保措施能够给公司运营带来长期利益，但在实行初期主要面临租金成本提高、相关人员和培训的缺乏，以及资金方面的压力。

对于目前物流地产的ESG相关措施，超过半数的受访者都认为自动化仓库、数字月台、远程信息处理系统、智能闸道技术最为重要。租户为ESG措施支付仓库租金溢价的意愿在中上水平，如果用1-10分来衡量的话，在6.5分水平。

总体而言，租户对ESG相关措施在物流地产中的重要性有较深刻的认识，尤其重视可持续发展、节能减排等各项措施，但是目前租户对于ESG相关的实践行动仍旧滞后于意识的提升。同时，对于ESG相关措施所带来的短期成本提升也成为了租户现阶段最关心的问题。

近年来，PRI（责任投资倡议）及NZAM（净零资产管理者倡议）等可持续发展和负责任投资相关倡议的提出，对投资人的投资策略和标的选择形成了约束。近年来，各大投资机构纷纷加入负责任投资（或ESG投资）行列，表明其践行ESG的决心，也从融资层面对企业提出了ESG相关要求。

ESG相关措施能够降低融资成本，获取更多融资手段和渠道，在高标仓的运营成本方面降低折现率和报酬率。从风险角度而言，具有ESG相关措施的高标仓，折现率会相对较低，从而增加投资方退出时的资产回报率。虽然目前市场上尚未有绿色的高标仓资产证券化产品，但是从最近发行的“碳中和”证券化产品看，融资票面利率低60个基点。不仅仅是债券，其他金融产品也正在为ESG开通“绿色通道”，基于对政策全面的理解和应用，绿色仓储的开发建设和运营能够很大程度上帮助企业获得更优惠的融资或优先融资资格。

近年来，伴随着市场规模的不断扩张，我国交通运输和仓储的需求不断上升， 2021年，社会物流总费用达到16.7万亿元，占GDP的比例为14.6%，与发达经济体相比，我国现阶段物流总费用占GDP比重依然偏高，例如，美国社会物流总费用占GDP比重约为8%左右。可见我国物流地产降本增效空间较大，绿色物流前景广阔，物流仓储业是实现低碳经济的重要推动行业。

此外，目前全国共有物流相关法人单位40万家左右，从业人员超过5000万人。通过良好的公司治理和员工福祉提升，物流行业在促进就业、全民生活水平提升方面将起到重要作用。同时，尽早采取ESG措施来应对气候风险及向低碳经济转型的过程中带来的政策变化、技术变革等问题，将是所有市场参与者在下一个十年制胜的关键。

仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事熊建平表示：“ 在ESG原则指导下，投资人或是融资方对物流地产产生的新要求，将会推动物流仓储行业链条的各个环节向ESG的方向发生转变。投资端、融资端、开发商、持有方、运营方、租赁方等需要联动起来，将ESG的理念贯穿于物流仓储地产的开发设计、建造、运营、退出等各个环节。ESG理念将会切实塑造物流仓储产业链和供链的发展方向。”

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