仲量联行：生命科学地产显现三大新信号

上海，2026年5月18日——2025年，中国生命科学产业迅猛发展，至年末，生物医药市场规模已经突破3.5万亿元。2026年《政府工作报告》首次将生物医药列入“新兴支柱产业”，预示着近年国家和地方的积极政策仍将持续，甚至加码。新一轮政策深度驱动，打开的不仅是产业规模再增长，也是更强的创新研发力、更完善的产业链和更成熟的商业体系，以此提升中国生命科学企业在全球市场的吸引力与竞争力。仲量联行认为，在跃升发展的目标之下，中国生命科学企业对创新增长、国际合作、产业链集群发展等释放出空前需求，也为包含办公与产业园区的企业房地产市场带来了“新信号”：创新药研发回暖带动空间需求回升，跨国药企加速在华多元布局，产业载体持续向专业化与复合化升级。

伴随产业持续升级，中国生命科学企业研发实力显著增强，尤其在创新药市场，2025年中国在研创新药数量达4751个，占全球总量33.7%，成为全球第一。中国创新药海外授权交易总额约1388亿美元，全球占比近50%，均创历史新高。在此带动下，2025年中国创新药市场规模同比增长34.5%至7400亿元，预计2030年将突破2万亿元，年复合增速24.1%。

本轮由政策和创新驱动的红利周期极大考验企业综合竞争力：一方面推动创新药发展模式从依赖融资转向“产品商业化+研发出海授权+融资”综合驱动；另一方面促使企业从仿制药转向创新疗法，并向Biopharma、Big Pharma等方向升级“做大做强”。

作为重要经营载体，房地产灵活反映产业发展状况。上海甲级办公楼及优质产业园区中，生命科学类企业租赁需求已现回暖迹象，相关问询量显著增长。

仲量联行华东区研究部董事丁婷表示：“尽管受到资本周期影响，近年生命科学地产市场的热度出现波动，但中国生命科学企业创新发展的长期趋势，将持续催动空间需求增长，带来积极预期。伴随升级发展，企业也将更重视优化资产配置、提升空间运营效率，为研发创新与商业化拓展赋能。”

中国医药创新成果持续转化，对国际企业的吸引力显著提升。2024年国内医疗健康领域并购交易规模达750亿元，同比增长82%。2026年“十五五”开局加码，跨国企业在华空间布局更趋多元，租赁办公楼、收购产业园、投资基地建设等模式日益普遍。

以上海前滩商务区为例，已有超70家内外资生物医药与医疗器械企业入驻，包括罗氏诊断、西门子医疗、诺和诺德等领先跨国企业，纷纷在此设立区域总部或运营中心等。

值得注意的是，2026年以来中国创新药大额交易频现，合作模式从单一授权向多元形态演变，“股权+许可”混合交易的NewCo[1]模式逐渐兴起。该模式有助于强化核心管线国际合作，并可能释放新的地产需求。

生命科学企业具有强烈产业集聚属性，选址始终倾向人才密集、产业链完善、配套便利的区域。当前，上海张江、苏州BioBay、北京亦庄、成都医学城、广东生物岛等典型“产业高地”，均具备科研、临床、制造、流通等一站式产业集群条件。能提供高效创新环境的空间，在房地产市场中也会展现出更强韧性与竞争力。

以上海张江为例，已聚集超2.2万家企业，并持续进化：硬件上构建集办公楼、定制化实验室、生活配套、零售、酒店于一体的“综合性产业社区”；软件上提供资金、人才、技术、政策全链条服务，既能孵化高附加值科研企业，也支持各类外包服务发展，形成完整“生命科学产业社群”。这也是生命科学企业对张江保持“强粘性”的核心原因之一。

仲量联行生命科学地产资深董事俞则人指出：“行业快速发展正倒逼传统的‘空间租赁’思维模式转向以‘产业赋能’为核心，‘社区和社群化'为方式的专业化运营思路。生命科学地产的本质是‘空间即服务’的产业逻辑延伸，业主和运营方需要考虑从‘空间提供者’转型为‘战略赋能者’，助力企业专注核心研发，加速技术转化效率，构筑核心竞争力。”

[1] NewCo（Newly Created Company）模式指中国新药公司将某管线海外权益授权给海外投资方，双方共同出资设立新公司，投资方通常持股超50%，主导后续临床开发、法规申报及上市或并购退出等。