2022年11月22日，上海—近日，上海徐汇区发布了新一轮生命健康产业政策；与此同时，张江集团也宣布，总规划面积16万平方米的上海张江“基因岛”将于今年年底基本完成建设，明年投入运行。政策助力使得生命科学产业蓬勃向上，催生其不动产扩租需求居高不下。全球领先的房地产专业服务公司仲量联行（纽交所：JLL）预计未来2-3年，生命科学物业市场将迎来更多新增供应以纾解目前存量不足的瓶颈。

生命科学企业往往更偏好选址在政府扶持、政策优惠、同时能够产生行业聚能效力的产业园区。随着生命科学产业的持续发展，产业园区将成为资源集成最理想的载体——企业入驻带来的聚合效应，资本方背后的产业资源以及运作能力，以及园区管委会的政策指引与扶助，在多方聚能下，生命科学产业园区将不断做大做强。

资本长期稳定的注入，也是生命科学企业创新研发的重要引擎。过去两年，资本方参与生命科学产业的方式大多以收购二手物业、改造后重新入市为主，强劲的租赁需求令投资者闻风而动。从已披露的大宗成交来看，机会型及改造增值型的二手改造项目受到买家的青睐，带环评项目的翻新改建机会最受投资者的关注。

仲量联行华东区研究部董事丁婷表示：“机会型和增值型投资普遍建立在二手项目改造的基础上，像上海近期入市的前社·张江创新园、悦颂生命科学园、阳光张江NEO这些项目，都是大摩、ESR等知名地产基金操盘的改建项目。然而可改建的二手项目愈发稀缺，往往改造难度大、投入多，性价比不高。近年来，部分改造项目体量可能仅有1万平方米，但即便如此，资本雄厚、经验丰富的大型基金公司仍竞相追捧。”

据了解，一线城市的生命科学物业的改造成本可以高达8000元/平方米，而普通办公物业的翻新改造一般在每平方米3000元左右。政策壁垒也挡住了不少投资者，二手项目改造的相关政策审批要求很高，限制也较为严格。

因此，越来越多的资本方把目光投向与产业园区更深层次的合作上，例如不久前康桥资本在北京大兴和昌平一举拿下了两个项目；由于该机构此前投了很多生命科学的企业，产业资源丰富是其重要的加分项，能否带来更多企业或项目落户园区、协助园区平台做大做强，是园区管委会非常看重的能力。

更有步伐较快的园区内已出现专业医疗基金，他们与园区方深度合作，为园区内的医药企业提供股权融资。例如苏州工业园区的“产业一号”基金，就是资本方、园区管理方与知名药企共同创立的首个生命科学产业基金，定位于创新药及大健康产业股权投资，挖掘产业内潜力项目，携手助力园区生物医药产业的发展。

除此之外，资本方也在积极尝试打通资金退出机制。以华安张江光大REIT为代表的首批产业园REITs项目上市即是开端，最近杭州的和达药谷也完成申报，将孵化器项目与和达药谷一期作为底层资产，成为国内首支生物医药+孵化器公募REITs。在产业地产的基金平台框架下，以生命科学产业园区为底层资产，将来C-REITs或将成为资本有效的退出途径。

仲量联行华东区研究部董事丁婷进一步表示：“近两年来资本对生命科学物业市场的关注度一直处在高位，但是资本热度是有周期性的，今年开始略有回落；不过强劲的租赁需求和诱人的政策红利，令资本对生命科学领域依然保持高度兴趣。而深度参与行业发展、布局产业园区及潜力企业的全成长周期，是更多成熟资本考虑的方式。”

受益于市场、政策、人才及资本四大驱动因素，中国生命科学产业预计将呈现长周期、可持续的蓬勃发展。生命科学产业园区未来或将形成两类模式的发展：一是生命科学产业社区，二是包括更大体量规模、更多平台汇聚、更多利益相关方的生命科学产业社群。

目前，类似于张江这样，集办公楼、定制化生命科学实验室、生活配套、零售及酒店的综合性产业社区，还仅是生命科学产业园区的初级形态。部分投资者已开始考虑融入社群概念的综合性生命科学产业园，以及通过多方合作扩宽投资渠道。

例如位于美国波士顿的Kendall Square生命科学产业集群，就是以麻省理工学院为核心，历经多年发展，在多方合作下，众多产业社区通过区域性基础设施包括功能平台、临床医院及交通配套等，得以有机连结，放大创新动能，形成一个完整的产业集群。

未来的生命医学产业集群概念，包括有知名高校、研究院做前端创新研究，有医院做临床试验，有生命科学产业孵化器，也有投资机构、生命科学企业密切关注，以及优质开发商打造的空间载体（包括研发办公、生产厂房等更多元物业组合）承载多方机构，通过各类基础设施连结赋能，形成一个完整的产业生态圈。

虽然国内目前尚未出现成熟的生命科学产业集群，但以当前的基础和发展速度来看，已有萌芽；以前文提及的上海徐汇为例，政府正在搭建更多对接平台，促进高校院所、三甲医院的科技成果转化，发挥临床研究在行业高质量发展中的作用。

仲量联行中国区产业与物流服务部董事毛欣总结：“越来越多的园区和管委会已经开始走出提供土地、设施等比较初级的阶段，开始着力于深入了解行业发展趋势、提升服务企业意识，积极打造产业高地。而在这个过程中，企业方、投资方、园区三方需要着眼未来，以更前瞻的视角来通力协作，仲量联行也将利用自身专业优势和研究能力协同资源，精准传递企业诉求、帮助管委会解决企业痛点，助力多方共同构建一个可持续发展的产业社区乃至社群。”