生命科学企业不动产选择青睐产业园区

2022年11月22日，上海—近日，上海徐汇区发布了新一轮生命健康产业政策；与此同时，张江集团也宣布，总规划面积16万平方米的上海张江“基因岛”将于今年年底基本完成建设，明年投入运行。政策助力使得生命科学产业蓬勃向上，催生其不动产扩租需求居高不下。全球领先的房地产专业服务公司仲量联行（纽交所：JLL）预计未来2-3年，生命科学物业市场将迎来更多新增供应以纾解目前存量不足的瓶颈。

生命科学企业往往更偏好选址在政府扶持、政策优惠、同时能够产生行业聚能效力的产业园区。随着生命科学产业的持续发展，产业园区将成为资源集成最理想的载体——企业入驻带来的聚合效应，资本方背后的产业资源以及运作能力，以及园区管委会的政策指引与扶助，在多方聚能下，生命科学产业园区将不断做大做强。

仲量联行在京沪两地的行业调查数据显示，未来新增供应中，产业园区内的新建项目成为供应主力。企业调研也显示，生命科学企业不动产选择以产业园区为主，占总需求面积的67%，尤其是领军企业对产业园需求远高于其对办公楼的需求。

对于生命科学企业选址来说，高端人才的可及性尤为重要。一些成熟的产业园区已形成梯队显著、储备齐全的人才高地，吸引企业落户。以上海为例，较为成熟的张江核心板块已配备梯队成熟、丰富的人才资源，一些新兴的生命科学产业众多板块如周康、紫竹，正开始呈现出人才的雁阵格局。在已具规模的产业园区内，人才的聚合效应开始显现，不论企业落户还是搬迁，首选依然是围绕人才据点的周边区域。

同样重要的是，产业园区的聚合效应有利于企业间沟通合作，实现风险均摊、互利双赢。生命科学行业技术含量高、投资回报丰厚，但同时具有投入大、周期长、风险高的特点。这些特征使生命科学企业在选址时，倾向于向产业聚集度较高的区域靠拢，以便于企业沟通交流，寻求合作或外包的机会。通过合作研发，企业间打破技术壁垒，缩短研发周期，提高新药成功率，在保证自有专利的同时，共担风险，合作共赢。

由于行业的种种特殊性，聚集度高的产业园区无疑是企业选址和未来成长最好的平台。除了企业入驻带来的物业需求，产业园区的主导者——管委会更看重产业落地后带来的可持续发展。

仲量联行华东区研究部董事丁婷表示：“许多国企园区管委会自身就有成熟的房地产开发能力，对于部分优质企业还能提供代建服务。针对那些愿意在园区内落地生根、成长发展的企业，还会提供更多政策扶助。”

仲量联行中国区产业与物流服务部董事毛欣表示：“许多生命科学企业选址着重考虑两方面因素：一是土地，包括位置、交通、周边环境等；另一个就是园区管理方能够为企业提供的产业载体外的服务，例如是否能够助力与政府其他职能部门的沟通与协调等。”

资本长期稳定的注入，也是生命科学企业创新研发的重要引擎。过去两年，资本方参与生命科学产业的方式大多以收购二手物业、改造后重新入市为主，强劲的租赁需求令投资者闻风而动。从已披露的大宗成交来看，机会型及改造增值型的二手改造项目受到买家的青睐，带环评项目的翻新改建机会最受投资者的关注。

仲量联行华东区研究部董事丁婷表示：“机会型和增值型投资普遍建立在二手项目改造的基础上，像上海近期入市的前社·张江创新园、悦颂生命科学园、阳光张江NEO这些项目，都是大摩、ESR等知名地产基金操盘的改建项目。然而可改建的二手项目愈发稀缺，往往改造难度大、投入多，性价比不高。近年来，部分改造项目体量可能仅有1万平方米，但即便如此，资本雄厚、经验丰富的大型基金公司仍竞相追捧。”

据了解，一线城市的生命科学物业的改造成本可以高达8000元/平方米，而普通办公物业的翻新改造一般在每平方米3000元左右。政策壁垒也挡住了不少投资者，二手项目改造的相关政策审批要求很高，限制也较为严格。

因此，越来越多的资本方把目光投向与产业园区更深层次的合作上，例如不久前康桥资本在北京大兴和昌平一举拿下了两个项目；由于该机构此前投了很多生命科学的企业，产业资源丰富是其重要的加分项，能否带来更多企业或项目落户园区、协助园区平台做大做强，是园区管委会非常看重的能力。

更有步伐较快的园区内已出现专业医疗基金，他们与园区方深度合作，为园区内的医药企业提供股权融资。例如苏州工业园区的“产业一号”基金，就是资本方、园区管理方与知名药企共同创立的首个生命科学产业基金，定位于创新药及大健康产业股权投资，挖掘产业内潜力项目，携手助力园区生物医药产业的发展。

除此之外，资本方也在积极尝试打通资金退出机制。以华安张江光大REIT为代表的首批产业园REITs项目上市即是开端，最近杭州的和达药谷也完成申报，将孵化器项目与和达药谷一期作为底层资产，成为国内首支生物医药+孵化器公募REITs。在产业地产的基金平台框架下，以生命科学产业园区为底层资产，将来C-REITs或将成为资本有效的退出途径。

仲量联行华东区研究部董事丁婷进一步表示：“近两年来资本对生命科学物业市场的关注度一直处在高位，但是资本热度是有周期性的，今年开始略有回落；不过强劲的租赁需求和诱人的政策红利，令资本对生命科学领域依然保持高度兴趣。而深度参与行业发展、布局产业园区及潜力企业的全成长周期，是更多成熟资本考虑的方式。”

受益于市场、政策、人才及资本四大驱动因素，中国生命科学产业预计将呈现长周期、可持续的蓬勃发展。生命科学产业园区未来或将形成两类模式的发展：一是生命科学产业社区，二是包括更大体量规模、更多平台汇聚、更多利益相关方的生命科学产业社群。

目前，类似于张江这样，集办公楼、定制化生命科学实验室、生活配套、零售及酒店的综合性产业社区，还仅是生命科学产业园区的初级形态。部分投资者已开始考虑融入社群概念的综合性生命科学产业园，以及通过多方合作扩宽投资渠道。

例如位于美国波士顿的Kendall Square生命科学产业集群，就是以麻省理工学院为核心，历经多年发展，在多方合作下，众多产业社区通过区域性基础设施包括功能平台、临床医院及交通配套等，得以有机连结，放大创新动能，形成一个完整的产业集群。

未来的生命医学产业集群概念，包括有知名高校、研究院做前端创新研究，有医院做临床试验，有生命科学产业孵化器，也有投资机构、生命科学企业密切关注，以及优质开发商打造的空间载体（包括研发办公、生产厂房等更多元物业组合）承载多方机构，通过各类基础设施连结赋能，形成一个完整的产业生态圈。

虽然国内目前尚未出现成熟的生命科学产业集群，但以当前的基础和发展速度来看，已有萌芽；以前文提及的上海徐汇为例，政府正在搭建更多对接平台，促进高校院所、三甲医院的科技成果转化，发挥临床研究在行业高质量发展中的作用。

仲量联行中国区产业与物流服务部董事毛欣总结：“越来越多的园区和管委会已经开始走出提供土地、设施等比较初级的阶段，开始着力于深入了解行业发展趋势、提升服务企业意识，积极打造产业高地。而在这个过程中，企业方、投资方、园区三方需要着眼未来，以更前瞻的视角来通力协作，仲量联行也将利用自身专业优势和研究能力协同资源，精准传递企业诉求、帮助管委会解决企业痛点，助力多方共同构建一个可持续发展的产业社区乃至社群。”