南京商办市场租赁活跃度正企稳回升

2023年4月14日，南京—— 2023年第一季度，疫情后时代南京商办市场租赁活跃度正在企稳回升。办公楼市场方面，金融、科技互联网以及专业服务业企业的租赁活跃度提升，高“性价比”楼宇受到租户青睐，整体市场租金继续下调。优质零售物业市场方面，商场客流量有所回升，租赁需求有所滞后，品牌谈判周期拉长，整体空置率小幅上升。

仲量联行南京、杭州、武汉分公司总经理辛毅表示：“2023年国内经济发展坚持‘稳中求进’主基调，国际金融机构陆续上调对中国未来经济发展预期。南京“因城施策”，发布推动经济运行率先整体好转若干政策措施，包括推动房地产市场健康发展，保持房地产融资平稳有序等，并寻求新的增长点激发内生动力。预计旅游、科技等产业将有效拉动南京商办市场柔性复苏。”

2023年一季度录得一栋甲级办公楼入市，市场问询量与租赁活跃度回温。一季度迎来今年首次供应，位于河西板块的金鹰世界B塔交付使用，体量约为9.3万平方米，截至季末获得良好预租及问询量。尽管如此，新项目入市推动整体空置率环比上升0.9%至25.1%。甲级办公楼平均空置率环比上升1.1%至34.2%，同比上升3.8个百分点；乙级办公楼空置率环比上升0.8%至16.1%，同比下降1.3%。

整体市场租金下降态势持续，甲级办公楼市场租金降幅收窄。南京甲级办公楼市场的净有效租金录得3.60元每平方米每天，环比下降0.2%，跌幅持续收窄；乙级办公楼市场的净有效租金录得2.94元每平方米每天，环比下降0.9%，同比下降2.3%。虽然疫情影响逐渐消退，租户方观望情绪渐弱，但需求回暖未能有效推动租金回升，性价比较高的楼宇受租户青睐，租金弹性较高的楼宇去化状况在一季度有明显提升，成交量优于租金水平较高的楼宇。

优质办公楼市场展望：未来三季度预计将有三个优质办公楼项目共计约30.8万平方米的体量投入使用，均位于河西板块，分别是国泰君安金融中心、德基世界贸易中心以及金地威新中心，预计整体空置率将有所上升。租金方面，随着租赁需求的逐步回升，新老楼宇竞争加剧，利好租户，预计租金继续小幅下跌。陈明哲进一步表示：“南京办公楼市场舆待复苏，租赁活跃度以及成交数量有一定提升，预计未来几个月市场需求将逐渐恢复。”

旅游经济利好南京经济复苏，零售物业市场租赁需求滞后。1-2月，全市社会消费品零售总额同比增长3%。作为国际消费中心潜力城市，3月南京举办了“2023南京国际消费节•宁享好时光”活动，结合春季消费与特色场景带动产业发展，推动消费市场回暖，仲量联行观察到商场客流量有明显提升。

一季度，餐饮类、时尚以及生活类业态新开店比例在所有业态中最高。餐饮新开店数量占比超四成，其中不乏正餐类在本季度开出首店，如泰妃殿南京首店选址虹悦城。新式茶饮品类表现相对亮眼，马伍旺饮料厂、霸王茶姬、百分茶等品牌持续布局南京零售市场。时尚类品牌新开店数量占比近两成，高端消费韧劲依旧，奢侈品牌增势明显，例如MAISON KITSUNE南京首店选址新街口商圈德基广场。多家高端品牌南京首店陆续围挡，预计首店经济将在2023年持续发力，推动南京消费业态提档升级。生活类业态中，电子类新店以及新能源汽车展厅保持理性扩张。

一季度无新增项目开业。南京优质零售商业总存量维持约617万平方米，整体空置率环比小幅上升0.2%至 4.3%，较去年同期下降0.3%，购物中心平均空置率为4.1%，环比上升0.2%，同比下降0.5%。

品牌更迭加速，南京全市零售物业市场租金小幅下调。疫情后时代对于零售市场是利好消息，但本季度一定程度上仍受去年年末疫情高峰的影响，导致品牌端租金成本承压，一季度南京优质零售物业市场首层净有效租金录得15.8元每平方米每天，环比小幅下降0.4%，同比下降1.6%。

优质零售物业市场展望：未来三季度，南京预计将迎来三个核心商圈项目和六个次级商圈项目开业，合计约108.4万平方米的体量入市，整体空置率预计将上升至5.0%。南京优质零售物业市场将在旅游经济的进一步刺激下，有效推动南京商业市场环境复苏。