上海商办市场租赁需求温和复苏，内资买家主导投资市场

上海，2024年7月10日——2024年第二季度，上海商业地产市场租赁活动温和复苏。租金的进一步下行调整推升了租户的问询热情，办公楼市场租赁活跃度有所上升。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“租户正积极把握租金调整的窗口期机会，优化其租赁策略”。此外，核心商圈内的零售租赁需求小幅回升，运动户外服饰及装备、平价餐饮、烘焙饮品等业态租赁表现相对活跃。

• 办公楼市场：租户市场下，成本节约型及升级需求有所上升。


• 零售物业市场：核心商圈租赁需求回升，净吸纳量恢复正值。


• 物流地产市场：租赁决策趋于谨慎，新增供应保持高位，整体空置率持续上升。


• 住宅市场：积压的改善型购房需求集中释放，一手高端住宅市场供求放量。


• 投资市场：成交单数上升，市场焦点转向小规模投资项目。


• 酒店市场：国内旅游市场持续升温，上海高端及以上酒店市场业绩回暖。
   

2024 年二季度，全市净吸纳量上升至 115,700 平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事江苏表示：“租金的让利促使较大面积的租户搬迁升级意愿加强，带动净吸纳量回升。租户更加聚焦高品质项目。在中央商务区，租户把握市场价格调整的机会，升级办公空间。同时，成本驱动型需求向非中央商务区搬迁的趋势仍在持续。”在非中央商务区，随着租金差距缩小，部分位于郊区的企业搬迁升级到非中央商务区甲级项目，以期在成本效益和办公环境之间实现更好的平衡。

二季度全市共四个项目竣工，总建筑面积共计261,000平方米。其中，中央商务区录得一个项目竣工交付，即太平洋新天地商业中心T2，总建筑面积为40,400平方米，位于新天地板块，该项目收获了较高的预租及问询。受新增供应及向非中央商务区搬迁的趋势影响，中央商务区空置率环比上升0.3 个百分点至15.6%。非中央商务区共计3个项目竣工，总建筑面积录得220,700平方米。新项目的入市加剧了市场竞争，空置率环比上升 0.5 个百分点至 30.1%。

租金继续下行，市场竞争持续，较大的市场供应加上有限的新增需求使得整体市场租金继续处于下行通道。项目之间的价格竞争持续。新近项目业主通过较低的租金和具有吸引力的激励政策，以促进租户进行搬迁升级，而现有项目为提升或保持项目的出租率，继续优化租赁价格。二季度，中央商务区租金环比下降4.6%，非中央商务区的整体租金环比下降3.8%。

空间使用基准数据在混合办公模式下的重要性日益凸显。 在全球范围内，混合办公模式日益普及，其不断演进正持续对办公空间的策略规划和管理产生影响。仲量联行近期的全球调研显示，企业实施混合办公模式的主要动因为优化空间利用率（79%）、改善员工体验（60%）和支持工作方式的改变（59%），而科技和数据将主导办公空间的使用和利用方式，赋能更加动态高效的办公场所管理。

仲量联行智动办公中国区咨询业务董事陈德瑾指出，“我们观察到，越来越多的企业开始运用科技工具来追踪空间使用基准指标，作为其优化房地产组合、规划和设计办公空间时的重要参考，主要包括了空间利用率、空间占用率和空间密度(每工位或人均租赁面积)等指标。企业应当将设施管理、办公空间规划和设计，以及科技投入等方面纳入整体战略规划中，从而打造一个更灵活敏捷的办公场所。“

二季度，上海产业园区市场净吸纳量录得17.8万平方米。近期高品质项目的入市以及议价空间的增大吸引部分租户搬迁升级。同时，部分大面积租户的需求在经历较长的决策周期之后得以落地。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，“更多租户愿意把握市场窗口期重新评估其租赁策略。行业需求仍以集成电路以及新能源汽车产业链上下游企业为主。同时，产业园区持续发挥擎动经济发展的载体作用，政府平台类的产业孵化器及科研机构等需求均有所上升。”二季度新增供应共计23.7万平方米。上海产业园区整体空置率环比小幅上升0.1个百分点，达到19.9%。整体需求的缓慢复苏以及市场供应的压力使租金继续承压，环比下降2.0%至 4.3元每平方米每天。

2024年第二季度上海零售物业整体租赁需求有所改善。受到核心区租赁需求的复苏推动，二季度上海整体净吸纳量转负为正，共录得2,300平方米。仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示，“新增租赁需求主要集中在运动户外服饰及装备、平价餐饮、烘焙饮品、快时尚、本土女装和折扣店等业态。“值得关注的是，近年来户外运动热潮的兴起，极大地推动了消费者对运动产品的市场需求。在此背景下，国内外知名运动品牌纷纷加速扩张步伐，与此同时，越来越多的海外小众运动品牌也陆续进驻中国市场，在上海开出首店。

二季度上海非核心商圈迎来徐汇万科广场一个项目开业。该项目位于上海南站商圈，其商业体量约为9万平方米。二季度核心商圈无新增供应，整体空置率从10.3%继续下降至9.2%；而非核心商圈空置率从12.5%上升至13.2%。零售项目表现日益分化，一些能辐射周边大量居民家庭的标杆性区域型购物中心展现出较强韧性。

二季度，核心商圈首层平均租金环比下降0.4%，非核心商圈首层平均租金环比下降0.9%，租金降幅较一季度均有收窄。 在日益激烈的市场竞争中，鉴于零售品牌的承租能力普遍减弱，不少零售物业项目正持续面临挑战。

黄臻进一步表示，预计2024年上海零售租赁需求仍将主要来自运动、女装及与‘性价比’紧密相关的平价餐饮、快时尚和折扣店等业态。同时，随着消费者对文化艺术体验的需求日益增长，预计未来将有更多零售项目积极融入文化、艺术与自然元素，力求为消费者打造多元化、沉浸式的消费体验。

2024年二季度上海物流地产的整体需求相对偏弱。尽管有部分来自第三方物流等租户的新签租赁活动，但由于经济环境的不确定性，谨慎的租赁策略仍占据主导地位。当租约接近到期时，租户对扩租稍显犹豫，并选择根据业务调整适时缩减租赁面积。受新增供应持续走高的影响，本季度整体空置率进一步上升至23.2%。

第二季度新增供应保持高位，共有两个新项目竣工入市，总建筑面积达72.6万平方米，其中，东久新宜银河一号项目最大地块的完工意味着本季度大部分新增供应都集中在金山。仲量联行中国区产业及物流服务部资深董事黄晖表示，“位于上海西部的细分市场继续面临大量新增供应持续放量所带来的压力。”在过去12个月中，约90%的新增供应集中在上海西部的金山、青浦和松江等细分市场。

二季度，上海物流地产租金环比下跌1.0%至人民币1.52元每平方米每天。业主在定价上展现出更大的灵活性，特别是对于近期完工的新项目。因此，新增供应较为集中的细分市场，租金跌幅尤为显著。

为进一步提振购房者信心，上海于5月27日进一步优化调整楼市政策，包括降低对非本市户籍居民的购房限制、下调居民购置首套住房及二套住房的最低商贷利率和首付比例等。受整体新增供应有限的影响，二季度上海一手商品住宅成交量录得189万平方米，同比下降30.2%。但高端住宅市场迎来供求放量，在多个高端住宅项目集中入市的推动下，积压的改善型购房需求集中释放。二季度高端住宅录得1,786套成交，环比上升71.6%。

二季度，上海一手商品住宅新增供应面积227万平方米，同比下降18.3%。但高端住宅市场共录得九个项目开盘入市，共计2,019套房源，环比增长66.3%，同比增长45.4%。新入市的项目平均售价在人民币13.3万元至人民币17.8万元区间内。

二季度，高端一手住宅均价环比进一步上升1.2%至143,000元每平方米。在近期出台的楼市调控政策支持下，高端二手住宅市场成交活跃度小幅回升，卖方议价空间有所收窄。尽管如此，当前上海高端二手住宅均价仍处下行通道，本季度上海高端二手均价环比下跌2.7%至149,000元每平方米。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“预计未来一年内楼市政策将维持宽松，更多支持性政策有望加速落地。此外，近期出台的新政将有助于修复市场信心，一手及二手住宅成交量有望于2024年下半年稳步回升。“预计高端一手均价将进一步上升；随着高端二手住宅成交量逐步回升，二手价格跌幅有望继续收窄。

2024年第二季度上海投资市场成交总额共计151亿元，环比下降10.3%。从成交数量来看，二季度成交宗数共计27宗，较一季度的23宗而言，市场积极性有所提高。今年上半年，上海共完成50宗大宗交易，较去年同期增长35.1%。市场焦点转向小规模的投资项目，其中74.1%的交易体量在总价10亿元以下。二季度，来自全国各地的民营企业积极布局上海独栋或整层物业。这些投资者正等待时机，以配置具有性价比的优质资产。预计下半年，大型机构投资者将进入市场，推动整体市场成交量的增长。

在二季度的资产成交中，办公楼成交金额仍居首位（74%），其次为公寓（18%）和酒店（6%），这反映出二季度市场投资更加聚焦于特定资产类别的趋势。其中，办公楼成交中，有65%为交易总价小于5亿的独栋或整层的自用项目。与此同时，公寓产品依然受到投资人关注。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“回顾近期大宗投资市场，内资投资者占主导地位，包括了民营企业和国有企业，其投资活动展现出明显的增长势头和投资力度。二季度的成交显示，外资机构投资者依然关注长租公寓赛道，并开始布局其中的蓝领公寓等细分赛道。随着资产价格的回落预期，有望在未来看到更多项目落地。”

国内旅游市场持续升温下，上海高端及以上酒店市场业绩回暖。截至2024年5月，上海高端及以上酒店的日均房价较去年同期增长5.2%至1,058元, 入住率增长了3.1个百分点至65.8%，每间可出售客房收入则增长10.3%至696元。2024年1-5月上海高端及以上酒店的每月可售房收入较2019年同期已恢复至93%，其中日均房价已恢复至2019年同期的98%，入住率恢复至95%。

2024年上半年，上海高端及以上酒店市场新增客房约560间。展望下半年，预计还将有约1,650间新客房加入高端以上酒店市场，其中包括多个存量资产的重新定位和改造升级。已开业的新增酒店包括由九龙宾馆改造的上海北外滩金辉索菲特酒店（315间客房）和由上海新世界酒店改造的上海中山公园凯悦尚萃酒店（249间客房）。下半年还将迎来由浦西四季酒店改造的上海阿丽拉酒店（188间客房）、由上海南青华美达酒店更名为上海张江voco酒店（240间客房）等。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“入境政策的放宽释放了更多积极信号。今年1-5月上海接待了247万名国际游客，较去年同期增长168.7%。预计2024年酒店业绩表现将继续回暖。值得关注的是，存量酒店资产改造的重要性与日俱增。未来若干年，重新定位、品牌提升、硬件更新和产品重生将成为中国酒店市场的主旋律。”