仲量联行 | 西安先进制造业仓储需求提速释放，暑期客流激活文旅消费

2023年10月12日，西安——欧亚经济论坛于9月在西安召开。此次论坛是继中国－中亚峰会后的又一次重要国际性会议，彰显西安作为国家向西开放门户的重要战略地位，西安的发展辐射能力再度得以提升，持续激活城市发展潜力。甲级办公楼市场：空置率环比回落，国企需求主导市场，企业风险承受能力与业务预期的变化致使承租能力降低，增量需求放缓。零售物业市场：餐饮租赁需求相对活跃，商品零售持续低迷，运营商“以价换量”拉升净吸纳量，空置率连续两个季度回落，租金小幅下跌。物流地产市场：沣东子市场腾笼换鸟成效初显，子市场租户结构趋于稳定。

仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“暑期旅游市场旺盛，游客与本地客流共同支撑消费回暖。但市场仍正经历新一轮周期，外部环境复杂多变，地方经济面临新旧动能转换的短期阵痛，作为经济活动载体供给端的商业和物流地产进而承压。”为激发市场活力、拉动经济增长，西安紧跟国家步伐，优化营商环境促进民营经济发展，出台《西安市促进消费增长若干政策措施》，针对特定产业发放补贴，提振市场信心。“虽复苏进展拉长，但利好政策将有助于加快经济恢复，帮助企业穿越周期。”

甲级办公楼市场

第三季度，西安甲级办公楼市场供给端未录得新项目入市，空置压力再度放缓，甲级空置率环比降低1.6个百分点至28.9%。季内实现净吸纳量约3.6万平方米，环比降低14.2%。从增量需求结构来看，建筑工程与基建（27.8%）、商务服务（14.6%）、能源（10.2%）仍为主要的需求支柱，但增量需求整体规模环比收缩。

退租方面，企业退租总面积环比增加约一成。其中，科技互联网行业整体仍处下调业务预期，退租面积分别占甲级办公楼退租总面积的19.6%。增量需求的收缩及退租量的增长导致市场情绪持续承压。数据显示，季内西安甲级办公楼平均账面租金收至93.1元/月/平方米，环比跌幅扩大至0.8%。

由于科技互联网赛道投融资端持续遇冷，且存量业务板块增长乏力，相关企业营收表现疲软的同时也面临成本压力的陡增。对于以“轻资产”运营模式为主的科技互联网企业而言，物业租赁与人力成本的削减成为其降本增效的主要手段。季内，科技互联网企业退租表现中，有超半成是从租金较高的甲级办公楼降级搬迁至成本更低的乙级办公楼或旧改项目等办公场所，且搬迁后由于员工数量的裁减，其租赁总面积同步缩减。

本季度，能源类企业仍为去化支柱之一。从细分行业来看，随着陕西省加速布局新能源产业版图，其租赁需求逐步赶超以煤、油为首的传统能源类企业需求。季内，新能源企业增量需求占所有能源企业的近60%。从资本来源看，超过九成的新能源企业去化均来源于国有企业。究其原因，新能源战略布局具有初始投资大、短期回报率较低等特点。因此，在前期阶段，作为经济发展压舱石的国有资本的入局有助于增强全产业链的抗风险能力。

市场供应端仍将迎来新一轮集中供应。未来一年内，南飞鸿·乐荟中心IGC（B座）、泰信大厦等多个甲级项目有望入市。随着市场步入新一轮供应潮，业主下调预期大势所趋。特价房源长期化、延长免租期等优惠措施，将导致租金螺旋式下降，全年甲级平均账面租金跌幅预计将扩大至2.7%。

仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“随着市场存量扩大，各市场主体应加大市场监测范围，了解更多竞品的动态以准确研判产业动向。同时，业主应避免一味地采取‘以价换量’大幅降租的招商方针，延长免租期、提供配套商品等策略可以在增加项目竞争力的同时维护既有租户的稳定性。从运营角度来看，搭建精细化预算管理体系，通过完善资金台账监控及使用机制、合理管理退租节点等方式有利于提升资产现金流的利用率及稳健性。”

优质零售物业市场

西安作为热门旅游城市，文旅市场活力被激活。暑期迎来旅行高峰，游客消费加之学生放假带来的家庭消费提升，带动商场人气上涨，营业额回调，餐饮、体验业态活跃度超商品零售。三季度，市场录得悦得闲、毛肚王火锅、苏坦中东料理、巴黎贝甜、茉莉奶白等餐饮品牌首进西安，以涨巢为代表的体验业态也正筹备西安门店。新租需求增长带动西安优质零售物业市场平均空置率下跌，至季末报11.8%，环比下降0.5个百分点。从需求端看，随着消费者回归理性，商家营业额增长不及预期，零售商开店需求回落；从供给端看，空置率仍处历史高位，为尽快降低空置率鼓励商家开店，商场普遍采取“以价换量”策略，因此西安优质购物中心首层平均租金环比下降0.1%，报360.2元/平方米/月。

季内，除餐饮、体验业态保持相对活跃的租赁表现外，服饰、生活方式和汽车等业态也随消费趋势呈现出新特征。

• 服饰关键词：平价、Z世代
  在消费降级的趋势中，居民对非必需品的消费更关注“性价比”，平价品牌更受大众青睐，故时尚业态中的中低价位品牌需求企稳，据仲量联行统计的35家西安优质零售项目显示，三季度西安大众平价服饰新租面积占总体服饰新租面积超8成。其中，精准定位年轻人的潮流服饰备受青睐。契合Z世代追求时尚、彰显个性的潮牌和小码女装风头正盛，季内录得F426、UNIFREE、BETTERSAY、CHIC PARK、DONNA ALISON等品牌首进西安。
  
  
• 生活方式关键词：年轻力、潮玩
  年轻力引领潮流，新生活方式兴盛。潮玩市场也不断推陈出新，迭代出更多细分品类，本季展现活跃租赁需求的卡牌集换即是很好的示例。同时，新鲜、绿色、健康的生活方式也吸引越来越多的年轻消费者，迎合此趋势的品牌如The Green Party、Naturehike等均有新店开出。
  
  
• 新能源汽车关键词：开拓、提效
  新能源汽车市场格局充满变数，市场玩家不断推出新品牌、新车型，扩大市场份额。新品牌催生商业租赁需求，三季度录得比亚迪旗下仰望、埃安旗下昊铂、吉利旗下极越等新品牌新租门店，极石汽车等也布局商场中庭。相反，埃安、零跑、蔚来等发展较早且大众熟知的品牌已完成早期网点布局，从扩张转向网络优化与效率提升。

今年1-8月餐饮收入增速尚可，同比增长33.8%；但商品零售整体相对疲软，同比增速持平。消费疲软传导至租赁市场，招商进度受影响，原计划下半年入市的项目延迟交付，三季度未录得新开项目，市场总存量维持709.1万平方米。商场或将继续“以价换量”去化空置面积，因此租金预期有小幅下调。仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“今年西安社零同比增幅逐步收窄，1-8月降至1.5%，消费活力亟待激活。7月末，国家发改委发布《关于恢复和扩大消费的措施》，提出丰富文旅消费，重视节假日经济对于社会消费的拉动能力。西安作为最热门的旅游目的地之一，更应凭借其优势，持续结合在地文化，借节假日的文旅热潮，从需求侧激活消费，进而拉动城市的经济增长。”

物流地产市场

第三季度西安高标库市场未录得新项目入市，快递快运、制造业以及中大型电商企业需求表现活跃，全市净吸纳量达9万平方米左右，带动平均空置率环比下降2.2个百分点，至14.6%。

空港子市场以价换量成效明显，今年以来，其租金累计下跌6.1%至18.8元/平方米/月。叠加即将到来的线上消费旺季，空港子市场成为租金敏感度高的快递快运、社区团购、以及为中小电商提供仓配服务的云仓等企业的租赁首选。至季末，空港子市场空置率已由年初30.2%快速回落至19.3%，是西安去化速度最快的子市场。但全市租金也受此影响，环比下降1.1%，至23.1元/平方米/月。

沣东子市场产业升级，将现代仓库设施腾笼换鸟服务先进制造业的战略持续推进。季内，沣东子市场物流运输企业已基本搬迁完成。区域内高标仓库项目持续引入制造业企业，成为检验检测、高端装备制造、高端医疗器械、新能源新材料等生产型企业项目的重要承载地。截至季末，沣东子市场空置率环比大幅下降6.0个百分点至11.4%，且平均租金水平较过去小幅提升。

在比亚迪西安工厂产能持续扩大的背景下，自2022年起，新能源汽车零部件仓储需求迎来爆发式增长。其中一部分需求来自车后市场的维保售后型零部件需求，而另一部分则来自主机厂对上游生产型零部件就近存储、以及更高安全库存要求所带来的仓储需求。今年以来，不可控风险显著降低后，过去由主机厂主导的上游零部件存储方式逐步回归零部件制造商自主选择。受此影响，沣西子市场的新能源汽车上游零部件仓储需求有所萎缩。

2024年，西安高标仓库市场新增供应将告一段落，并由此进入高标库存量时代。仲量联行预测西安市场整体空置率有望于年底降至10%左右，租金亦同步于2024年企稳。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“在‘制造业+零售商贸’双核需求驱动的背景下，西安仓储租户的稳定性极强，租金回升动能显著。作为西部地区物流地产投资洼地，未来成熟高标库资产的交易将更加活跃。”