武汉优质办公楼市场需求放缓，零售物业市场量增质升

2024年10月17日，武汉——2024年第三季度，武汉优质办公楼市场供应节奏和去化速度均有所放缓，全市空置率小幅回落，租金持续承压。科技互联网、专业服务业和金融业三大主力行业主导市场需求。预计2024年第四季度，武汉的新增供应将以乙级楼宇为主，但自用型需求有望支撑乙级市场年内的净吸纳量。

2024年第三季度武汉优质办公楼市场供应节奏放缓。第三季度，武汉优质办公楼市场分别录得一个甲级项目和一个乙级项目入市，新落成量合计约9.4万平方米，其中甲级项目位于光谷子市场。截至9月底，武汉优质办公楼市场总体量为917.5万平方米，其中甲级市场存量为316.4万平方米。

甲级办公楼市场成交仍聚焦科技互联网、专业服务业和金融业三大主力行业。2024年第三季度，全市优质办公楼市场需求活跃度较上半年明显放缓。本季度科技互联网租户占甲级租赁总成交量的23%，保持首位，以互联网服务平台和新媒体企业为主；此外，专业服务业占甲级办公楼市场成交总量的18%，商务服务和消费服务需求潜力正在逐步释放。值得关注的是，第三季度能源、环保及公共事业行业在甲级楼宇的租赁需求占比有明显提升，达到14%，在光谷子市场录得一宗新能源企业贡献了大面积成交，预计新能源相关的产业链有望持续释放增长动能。

全市空置率小幅回落，租金持续承压。第三季度，武汉全市空置率环比下降0.8个百分点至38.9%，甲乙级市场表现分化。甲级办公楼空置率受新入市项目的影响，上升0.6个百分点至37.7%，而乙级办公楼市场受多宗自用型需求支撑，空置率下降1.5个百分点至39.6%。截至九月底，全市优质办公楼市场的净吸纳量达10.7万平方米。租金方面，全市租金水平仍处于下调阶段，第三季度，甲级办公楼净有效租金为78.6元每平方米每月，乙级办公楼净有效租金为64.8元每平方米每月。

_{数据来源：仲量联行}

2024年第四季度武汉的新增供应预计将以乙级楼宇为主，新项目集中在光谷、中南中北路等核心子市场，主要为一些包含一定自用比例的总部楼宇，有望有效支撑乙级市场年内的净吸纳量。受部分项目延迟入市影响，未来两年，新增供应依旧处于高位，预计空置率将逐步走高，存量和增量市场竞争进一步加剧。

仲量联行武汉分公司联席总经理兼商业地产部总监刘宁表示：“当前武汉优质办公楼市场以存量客户的迁徙流动为主，新增需求较少。大部分成本敏感型租户在租约到期前都会面临续约、或是以成本可控的价格搬迁升级至更高品质楼宇的抉择。对于业主方而言，应在租赁政策及楼宇服务等方面重点发力，以提高楼内租户的稳定性并吸引外来的升级搬迁需求。”

2024年第三季度武汉优质零售业市场迎来多个新项目集中入市，同期位于街道口的武商亚贸广场闭店。武汉零售市场迎来SKP、汉街万达广场和咸安坊等优质项目入市，其中武汉SKP是全国的第四座SKP，也是武昌的首个重奢项目，其开业意味着武汉高端商业双中心的格局正式形成。此外，武商亚贸广场由于租约到期，于9月1日终止营业。截至9月底，全市优质零售业市场总体量达到950.8万平方米，新落成量为39.8万平方米。

在新项目的带动下，重奢品牌逆势增长，从存量市场来看，餐饮、娱乐和服务业态需求占比明显提升。第三季度，多个优质项目的开业为武汉优质零售业市场带来多家重奢品牌和首店，进一步丰富武汉时尚业态的奢侈品阵容，首店经济得到释放，有效刺激了本季度武汉的消费市场。但新项目集中开业也给武汉的商业存量市场带来了压力，尤其是时尚行业中高端品牌，成交仅占整体成交的24%。在供需压力下，部分购物中心开始提升自身的餐饮、娱乐和服务业态占比，以提升项目出租率。其中，餐饮需求持续保持韧性，占总成交的30%，咖啡茶饮和蛋糕甜点需求表现活跃；而娱乐和服务业态占比达到12% 和11%，本季度录得多家KTV、电竞馆和美容养发馆加速扩张。

第三季度，武汉优质零售业市场租金降幅略扩，空置率小幅上升。截至到9月底，受集中供应影响，武汉优质零售业存量市场压力攀升，租金降幅扩大，全市优质零售物业首层净有效租金为372元每平方米每月，环比下降1.5%。空置率方面，在各个购物中心积极调整的情况下，全市空置率保持在13.3%，仅提升0.1个百分点。

_{数据来源：仲量联行}

2024年武汉优质零售业市场的供应小高峰基本已经结束，第四季度预计还将迎来武汉亲橙万象汇开业，届时总体量将达到960万平方米。在市场端的集中供应和客户端的消费变革双重影响之下，存量商业持续承压，但在武汉积极培育建设国际消费中心城市的进程中，势必将不断打造出新的流量密码和消费地标，以刺激消费需求。因此，满足不断变化的消费需求，提升项目的招商运营能力，将是存量时代购物中心行稳致远的关键。