武汉优质办公楼市场需求回稳，零售物业市场释放消费新动能

2024年7月15日，武汉——2024年第二季度，武汉优质办公楼市场新增供应小幅放量，全市空置率平稳下调，科技互联网和专业服务业支撑市场需求。预计2024年下半年，武汉优质办公楼市场将面临集中供应，但在总部自用型需求及成本导向型升级需求的带动下，市场整体需求有望较去年有所抬升。2024年上半年武汉消费市场保持结构性复苏趋势，增速稳健；从零售物业市场来看，餐饮和时尚业态持续支撑市场需求，新能源车、绿色家电和咖啡茶饮赛道活跃度有望提升。2024年下半年，武汉将迎来4个新项目入市，新项目主要位于武昌，届时武昌的商业能级和品牌阵容将进一步加强。

2024年第二季度武汉优质办公楼市场新增供应迎来小幅放量。第二季度，武汉优质办公楼市场共计录得五个新项目入市，新增供应约14.3万平方米，新项目均衡分布在解放大道、中南中北路、武昌滨江等多个子市场。截至6月底，武汉优质办公楼市场总体量为908.7万平方米，其中甲级市场存量为312.7万平方米。

科技互联网、专业服务业为本季度甲级办公楼市场的主要需求驱动。2024年第二季度，全市优质办公楼市场活跃度在波动中小幅上升。从成交来看，科技互联网领域需求逐步回稳，新租占比达21%，其中，电商、在线教育及数码租赁平台等互联网服务平台类企业贡献了较大面积的成交。此外，专业服务业延续稳健扩张的趋势，占甲级办公楼市场成交总量的19%，律师事务所、留学教育等细分领域持续向好。除传统的主力行业外，医药及生命科学领域在上半年度的成交占比明显提升，体检中心、医美诊所等医疗服务机构积极释放出提档升级的需求，为租赁市场带来新的增量。

全市空置率平稳下调，租金降幅有所收窄。第二季度，由于存量项目稳定去化以及部分新入市项目受自用型需求支撑，武汉全市空置率环比下降0.2个百分点至39.7%。其中甲级办公楼空置率上升0.8个百分点至37.0%，乙级办公楼空置率下降0.7个百分点至41.1%。截至六月底，全市优质办公楼市场净吸纳量达10.7万平方米，其中甲级办公楼市场的净吸纳量约为2.9万平方米，相较上季度及去年二季度均有明显提升。租金方面，市场调价行为仍在持续，但降租幅度略有放缓。第二季度，甲级办公楼净有效租金环比下降1.6%至80.7元每平方米每月，乙级办公楼净有效租金环比下降1.1%至65.9元每平方米每月。

数据来源：仲量联行

预计2024年下半年武汉仍有约25万平方米的新增甲级办公楼供应入市，未来两年内供应压力暂无明显放缓迹象。在空置压力的影响下，市场租金短期内延续下行趋势，但租金降幅将逐步转入放缓区间。

仲量联行武汉分公司联席总经理兼商业地产部总监刘宁表示：“短期内，成本导向型需求所驱动的升级搬迁将持续占据市场主导地位，业主方需根据当前的市场趋势灵活地调整租赁策略并提升产品力和服务能力，以吸引重视‘性价比’租户的升级迁入。“

2024年第二季度武汉优质零售业市场录得一个新项目入市。2024年5月，武汉零售物业市场迎来武昌万象城的开业，该项目位于武昌滨江，是华润布局武汉的第二个优质购物中心，其落成投用有望进一步完善区域的生活配套。二季度，武汉全市优质零售业市场新增供应为25.2万平方米 ，总体量达到925.9万平方米。

从存量市场成交来看，餐饮和时尚业态支撑市场需求，生活业态整体表现稳健。截至5月底，武汉社会消费品零售总额为3006.1亿元，同比增长5.8%。其中1月至4月，汽车类和家用电器类商品零售额实现了12.0%和39.6%的增速，焕新消费为武汉消费市场注入新动能。从成交的各业态来看，第二季度时尚业态持续承压，三镇格局正在孕育新的变化。受到新项目筹备开业的影响，建设大道商圈中高端国际时尚业态明显承压，而中南中北路商圈商业能级将大幅提升。餐饮业态仍为市场成交的主力，但整体活跃度较去年有所下滑，换铺频率较快，部分细分品类迎来消费旺季，例如正餐中大排档、烤肉和湖北菜表现活跃，客单价较低的快餐茶饮和面包甜点加速扩张。此外，新能源乘用车和家用电器商品保持较快增长势头，政府补贴叠加丰富化的产品矩阵，反向刺激市场需求增长，未来有望进一步带动购物中心的展厅需求。

第二季度，武汉优质零售业市场首层非主力店租金持续承压，空置率小幅上行。第二季度，受到消费习惯的变化影响，各品牌门店的客单价均有不同程度的下降，各业态的盈利模式发生变化，租金水平较高的购物中心正在面临挑战。全市优质零售物业首层净有效租金小幅下降至372元每平方米每月，全市空置率上行至13.2%。

数据来源：仲量联行

2024年下半年，武汉优质零售业市场预计还有4个项目入市，新增供应约39.6万平方米，主要集中在中南中北路商圈。新项目的入市将进一步丰富武汉的奢侈品阵容，但是短期内也会给存量市场带来一定压力。此外，上半年武汉市商务局先后推出一系列补贴政策和惠民促销系列活动以刺激消费，效果显著，尤其是在新能源车、绿色家电和咖啡茶饮三个赛道，下半年预计将持续释放活力。

_{注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。零售市场租金为购物中心及百货首层、非主力店、一般零售类商户的净有效租金，且基于净租赁面积，剔除免租期。租金的变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。}