武汉优质零售物业市场稳步复苏，办公楼市场持续调整

2024年4月15日，武汉——2024年第一季度，武汉优质办公楼市场总供应量处于低位，全市空置率有所下降，租金降幅微扩。专业服务业、金融业和第三方办公运营支撑市场需求。第一季度消费市场保持平稳的增长趋势，武汉优质零售业市场需求则基本延续了去年的发展态势，餐饮和服务业持续活跃。随着2024年武昌首个重奢项目的开业，武汉的奢侈品品牌阵容将进一步加强，为武汉实体商业注入新的活力。2024年，武汉优质办公楼市场将迎来持续放量，但随着经济恢复向好等积极因素的增多，企业的租赁需求有望逐步显现出改善回温的迹象。

2024年第一季度武汉优质办公楼市场供应量有所放缓。第一季度，武汉优质办公楼市场仅录得一个新项目竣工入市，新增供应面积约7.6万平方米。截至3月底，武汉优质办公楼市场总体量为894.4万平方米，其中甲级市场存量为304.5万平方米。

专业服务业、金融业与第三方办公运营商为本季度需求主力。2024年第一季度，全市优质办公楼市场实现缓慢去化，专业服务业及金融业等重点行业的需求有所回暖。从成交来看，专业服务业需求稳定增长，贡献了甲级办公楼市场成交总量的26%，本季度录得多个大型会计事务所及留学教培机构积极落地升级需求。第一季度金融行业同样显现出韧性，新租占比达19%，以银行及证券期货类企业的需求为主，多成交于汉口区域。第三方办公运营商活跃度不减，积极拓展项目版图，占第一季度总增量需求的17%。

全市空置率小幅下降，租金持续处于下行通道。第一季度，市场供需均处于低位，武汉全市空置率环比下降0.3个百分点至40.0%。其中甲级办公楼空置率下降0.5个百分点至36.3%，乙级办公楼空置率微降0.2%至41.8%。截至三月底，全市优质办公楼市场净吸纳量达7.4万平方米。其中甲级办公楼市场的净吸纳量约为1.6万平方米，较上季度略有回升。租金方面，在市场的价格竞争下，部分核心板块的标杆型项目也开始跟随市场调整租赁政策，本季度租金的环比跌幅有所走阔，甲级办公楼净有效租金为82.1元每平方米每月，而乙级办公楼净有效租金为66.7元每平方米每月。

_{数据来源：仲量联行}

2024年市场持续面临新增供应高位的挑战，其中部分项目为总部楼宇或销售型楼宇，自用面积能一定程度支撑市场吸纳，因此预计2024年净吸纳量将较去年有所提升。但供应压力叠加需求波动等因素将在年内驱动租金延续走弱趋势，短期内将维持租户主导型市场。近日召开的全国两会上提出，“发展新质生产力”是2024年政府工作任务的重点。其涉及的新能源汽车、新材料、生物医药以及人工智能等细分行业继而成为备受关注的领域，在政策支持下有望进入高速发展期，并为办公楼市场带来新的增长动力。

仲量联行武汉分公司联席总经理兼商业地产部总监刘宁表示：“2024年相对充足的供应量和延续的高性价比租金环境，将进一步驱动租户的升级搬迁需求，为寻求办公空间提档焕新的企业提供良好的选址窗口期。”

2024年第一季度武汉优质零售业市场录得一个新项目入市。2024年1月，武汉零售市场迎来中商世界里销品茂购物中心焕新开业，该项目通过硬件和品牌升级，重新获得消费者的青睐，整体开业情况较好。截至3月底，全市优质零售业市场新增供应为16.0万平方米 ，总体量达到900.7万平方米。

在新项目的带动下，第一季度零售业态持续主导市场需求，但从存量市场来看，餐饮行业需求占比最高。第一季度消费市场保持平稳的增长趋势，武汉优质零售业市场需求基本延续了去年的结构型复苏发展态势，在各个业态需求表现都比较平稳的情况下，各购物中心逐步采取更加多元和开放的招商策略。从各业态来看，第一季度时尚业态占总成交的1/3，主要受益于新开项目中商世界里销品茂购物中心延续自身的招商优势，时尚业态占比较高，带动了时尚业态需求；其次是餐饮行业，占总体成交的28%，持续支撑市场需求。中小面积的快餐茶饮及客单价较低的餐饮品牌持续活跃，而客单价较高的中高端餐饮依旧存在经营压力；最后是服务业态，随着生活节奏的加快，催生了大量的服务需求，美容美发和专业健身运动场馆延续了去年的扩张态势。

第一季度，武汉优质零售业市场首层非主力店租金小幅下降，空置率保持平稳。第一季度，由于部分购物中心的首层业态及品牌组合持续面临调整，优质零售业市场租金小幅下降，全市优质零售物业首层净有效租金为377元每平方米每月。空置率方面，市场的马太效应进一步凸显，部分同质化竞争压力较大的中高端商圈市场承压，而学生和年轻人消费较集中的街道口商圈和光谷商圈则在年后活跃度加速反弹，全市空置率基本保持在13.0%。

_{数据来源：仲量联行}

2024年武汉优质零售业市场新增供应处于高位，短期内集中供应压力和业态调整压力难以避免，届时部分存量商业将直面挑战。但多个优质项目的入市有望进一步丰富武汉的奢侈品阵容，首店经济也有望呈现蓬勃发展的态势，为武汉实体商业注入新的活力。此外，年初武汉政府出台了《武汉市促进个体工商户发展的若干措施》，有望培育出一批武汉本土知名小店和“网红店铺”，市场需求进一步得到释放。展望2024年，伴随着武昌迎来首个重奢项目的开业，武汉优质零售业市场三镇格局将孕育出新的变化。

_{注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。零售市场租金为购物中心及百货首层、非主力店、一般零售类商户的净有效租金，且基于净租赁面积，剔除免租期。租金的变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。}