天津甲级办公楼市场迎来新项目入市，内资科技企业需求占比持续攀升；零售地产市场延续分化走势，存量改造仍是关注焦点

2022年7月14日，天津—— 受到疫情反复的干扰，天津办公楼市场短暂承压，但内资科技企业需求逆势增长。静态管理的防疫措施下，零售市场需求相对滞缓，退换租更加频繁，但成熟商圈韧性凸显，租金维持平稳。仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示：“疫情的短暂反复不会改变天津商业地产市场的基本面。随着优质项目的逐步入市以及商业环境的不断优化，天津市场将在短暂休整后呈现稳中有进的恢复态势。”

虽然疫情反复影响企业扩张进程，内资科技企业需求占比仍持续攀升。2022年上半年，面对疫情给市场带来的不确定因素，全市整体净吸纳量仅录得3.3万平方米，远低于历史同期水平。但基于天津研发制造的全产业链优势，科技企业的增长势头逐渐强化，在租赁成交中的占比由2021年全年的23%上升到第二季度的36%。同时，一内资科技企业的搬迁需求贡献了第二季度4,000平方米以上的大面积成交。而另一个大面积成交则来自于医药行业，展示出该板块在疫情催化下的强势突围。

沉寂一年半后，甲级办公楼市场迎来新项目入市。位于老城厢-海光寺的保利国际广场（2号楼）以及位于海河沿岸的合生财富广场A座于第二季度投入使用，共计为市场带来12.5万平方米的新增供应。而合生财富广场A座的交付也使得海河沿岸跃升为天津规模第二的甲级办公楼子市场，占全市总存量的近30%。海河沿岸也是甲级办公楼项目未来主要的供应区域，预计未来五年的新增供应将达38万平方米。同时，受新项目影响，截至2022年第二季度，整体市场及甲级市场空置率分别环比上升1.5及4.0个百分点至34.5%及41.8%。

业主积极调整租赁策略以应对疫情带来的负面影响。近半年来疫情影响下的静态管理拖累了市场需求释放，风险担忧情绪明显上升，面对退租和空置压力的业主正积极调整租赁策略，以吸引租户，稳定项目表现。第二季度整体市场平均有效租金为78元/平方米/月，环比下降1.0%，同比下降1.2%。甲级市场平均有效租金为83元/平方米/月，环比下降1.3%，同比下降1.4%。甲级市场租金的持续下降也刺激了部分乙级办公楼租户的需求升级。

京津冀协同发展下持续增强的内生动力将支撑天津办公楼市场韧性发展。上半年较低的租赁问询活跃度预计将在下半年对市场成交产生一定弱化效应，整体市场情绪仍处于保守状态。而随着疫情得到有效控制，稳企纾困政策落实到位，短期的疫情干扰将不会改变天津在京津冀一体化发展中重要的承载功能。“京津冀协同发展的深入实施，正在加速释放天津的内生动力，支撑其办公楼市场韧性发展。”仲量联行华北区产业与物流服务部总监暨天津商业地产部代理负责人高云鹏表示，“市场租金在今年内仍有一定下探空间，但随着供需关系得到改善，预计表现良好的项目将在明年维持稳健的租赁策略。”

餐饮需求继续释放，新能源汽车品牌持续发力。餐饮业态继续支撑市场需求，资本推动下的连锁餐饮品牌持续加码拓展天津市场。西少爷首进天津选址富力广场，薛记炒货进驻恒隆广场、嘉里、凯德MALL等多家购物中心。但受疫情影响，退租的餐饮品牌也在增多。新能源汽车品牌需求保持活跃，小鹏、零跑、酷闪等汽车品牌继续在核心商圈拓店。另外，照相馆、手作店等生活业态积极进驻商场。

新增供应保持低位，市场进入短暂调整期。上半年市场未录得优质购物中心开业，全市优质零售物业总存量稳定在422万平方米。静态管理的防疫措施对客流造成一定影响，零售项目退租换租更加频繁，部分租户因现金流问题撤场。截至二季度末，整体空置率录得13.2%。其中，购物中心空置率录得13.2%，净吸纳量环比下降近6.4万平方米。

受疫情反复影响，租金上涨乏力。二季度市场租金录得326元/平方米/月，环比下降0.4个百分点。各项目走势分化，租金差异持续扩大。核心商圈的优质项目展现韧性，积极调整品牌、增加消费触点，租金维持平稳状态；而部分项目招商运营难度较大，缺乏持续吸引客流的品牌和业态，租金继续呈下跌趋势。

核心商圈将迎来物业升级调改，带动市场活跃度恢复。2022年，核心商圈计划迎来和平印象城和金茂汇两个改造项目入市，预计为市场带来17. 6万平方米的新增供应。面对加剧的同质化竞争以及对品质消费追求的不断提升，存量项目改造升级仍是未来核心商圈的关注焦点，将促进消费市场提质扩容。未来三年，新增供应将持续下沉至新兴区域，刺激区域零售需求增长。