仲量联行：在校研究生和应届毕业生需求猛增，长租公寓市场迎来新机遇

^{图示：全国高校招生数变化趋势}

从需求方面来看，统计公报显示，全国招收普通本专科生数量从2013年的700万增加到2023年的1042万，增长49%，而研究生数量则从2013年的61万增加到了2023年的超过130万人，增长113%。根据相关统计显示，以上海为例，上海代表性211高校的本科生新生人数近年来在3.1万人的水平上略有增加，但研究生新生却从2019年的4.8万快速增加到5.7万人。全日制在校学生数量变化更为明显。2019年至2023年的4年间，上海代表性211高校在校本科生数量仅增加3000余人；而在校全日制研究生数量却增加了3.8万人之多，增幅接近30%。可见，高校本科生规模基本稳定，研究生扩招明显。其中，专业型硕士（简称“专硕）人数的增加更为明显，而学术型硕士（简称“学硕”）的人数增幅较为有限。

在研究生数量大幅增长的趋势之下，高校宿舍资源愈发紧张，住宿短缺和设施老化问题日益突出。对此，部分高校采取了多种措施，包括鼓励本地学生选择走读，或租赁校外公寓作为学生宿舍等。据悉，在上海，已有部分高校与长租公寓企业洽谈，租下长租公寓项目的部分楼栋作为宿舍使用，以缓解学校宿舍压力。

在其他海外成熟市场，学生公寓已被证明是长期稳定的避险资产。中国虽然尚未有明确的市场化学生公寓资产类别，但凭借稳定的需求和抗周期特性，分布于高校周边、以研究生和毕业生为主要客群的长租公寓，在当前经济压力下更显得稳健和可靠，是包括险资在内的中长期资本和投资机构的理想选择。

仲量联行认为，在投资此类长租公寓时，地理位置的选择至关重要，高校集中度和周边产业活跃度是投资长租公寓的重要衡量指标。北京、上海、成都、南京、杭州和武汉等高校和科研机构集中的城市是投资的首选。因为这些城市不仅有数量众多的学生群体，广泛分布科技企业和产业园区也能为毕业生提供就业机会，让这些区域的租赁需求更具持续性。

关于投资和运营模式，仲量联行预期会有重资产持有、轻资产运营和轻重结合三大模式。当前已经广泛采用的重资产持有模式意味着投资者将会购置物业，并将其改造成适合学生的公寓，然后以租赁形式提供给高校或学生。未来如果政策允许，投资者或运营商可以以轻资产的方式，为高校学校提供专业化管理服务，提升宿舍品质，帮助学校更好地运营其现有资产。此外，由学校提供土地资源，投资者负责资金和建设的轻重结合模式，也能够在不增加高校财政压力的情况下，增加高品质宿舍供应。

“随着更多青年学子和高校毕业生涌入一二线城市，对高品质租赁住房的需求将持续增长。以此群体为目标客户的长租公寓不但将成为未来租赁市场发展的重要引擎，更将顺应房地产新模式和优质教育资源扩展的趋势，成为为投资者和运营商带来持续增长与回报的长租细分板块。”仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示。