仲量联行：在校研究生和应届毕业生需求猛增，长租公寓市场迎来新机遇

上海，2024年9月3日——又是一年开学季，众多学子即将重返或进入大学校园，但随着近年来研究生扩招的提速，宿舍短缺问题日益凸显。近年来，北京、上海、南京、天津等地多所知名学府的招生简章中已经明确不再为非全日制、定向就业或一些特定的研究生提供校内宿舍。

在仲量联行看来，这正是长租公寓市场的机遇所在。面对学生群体和城市新青年的庞大需求，长租公寓不仅能以标准化的产品，满足他们的居住品质需求，更有望成为激活存量市场、实现资本增值的重要渠道。
 

^{图示：全国高校招生数变化趋势}

从需求方面来看，统计公报显示，全国招收普通本专科生数量从2013年的700万增加到2023年的1042万，增长49%，而研究生数量则从2013年的61万增加到了2023年的超过130万人，增长113%。根据相关统计显示，以上海为例，上海代表性211高校的本科生新生人数近年来在3.1万人的水平上略有增加，但研究生新生却从2019年的4.8万快速增加到5.7万人。全日制在校学生数量变化更为明显。2019年至2023年的4年间，上海代表性211高校在校本科生数量仅增加3000余人；而在校全日制研究生数量却增加了3.8万人之多，增幅接近30%。可见，高校本科生规模基本稳定，研究生扩招明显。其中，专业型硕士（简称“专硕）人数的增加更为明显，而学术型硕士（简称“学硕”）的人数增幅较为有限。

在研究生数量大幅增长的趋势之下，高校宿舍资源愈发紧张，住宿短缺和设施老化问题日益突出。对此，部分高校采取了多种措施，包括鼓励本地学生选择走读，或租赁校外公寓作为学生宿舍等。据悉，在上海，已有部分高校与长租公寓企业洽谈，租下长租公寓项目的部分楼栋作为宿舍使用，以缓解学校宿舍压力。

2024年1月，国家发改委、财政部、住建部等七部门联合印发《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，明确提出“鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源，并按照校内同等标准，加强配套服务管理。”这一政策为高校未来解决学生宿舍问题提供了明确的指引。

在当前的住房租赁市场中，应届毕业生在寻找合适住房方面面临着诸多挑战。市场上散租房源的质量不一，租赁流程缺乏规范，而保障性租赁住房（简称“保租房”）通常只对已稳定就业的人士开放，这使得尚未找到工作的高校毕业生难以享受这一福利。为解决应届毕业生的租住需求，上海住建部门今年5月宣布，毕业6个月内暂未就业的高校毕业生，可以凭毕业证申请保租房。这一政策调整，将尚未就业的应届毕业生也纳入保租房的申请范畴，将让毕业生们更加安心走向工作岗位，也无疑为保租房项目引入新需求。

高校扩招（尤其是研究生扩招）、宿舍短缺、政策扶持和散租市场的痛点，共同激发了在校研究生和应届毕业生群体对长租公寓的需求，可以说，围绕学生（包括在校研究生和应届毕业生）的相关需求尚未被满足，与此相关的长租公寓需求还有待开发。

“在校研究生和毕业生群体正在逐渐成为长租公寓市场中一个快速增长且不容忽视的需求来源。投资者和运营方应当密切关注这一趋势，展开充分的市场调研，从而更好地‘掘金’ 这类需求的潜力。”仲量联行中国区研究部负责人姚耀表示。

在此背景下，除了以往倾向于落脚地铁沿线和产业园区附近的长租公寓外，临近综合性大学周边已经存在或可供改造成为长租公寓的资产，因需求规模相当可观，将具备显著的投资价值。仲量联行认为，对于有意入局长租公寓的投资者而言，这是一个不容忽视的机遇，应积极准备，充分利用这一市场潜力。

在其他海外成熟市场，学生公寓已被证明是长期稳定的避险资产。中国虽然尚未有明确的市场化学生公寓资产类别，但凭借稳定的需求和抗周期特性，分布于高校周边、以研究生和毕业生为主要客群的长租公寓，在当前经济压力下更显得稳健和可靠，是包括险资在内的中长期资本和投资机构的理想选择。

仲量联行认为，在投资此类长租公寓时，地理位置的选择至关重要，高校集中度和周边产业活跃度是投资长租公寓的重要衡量指标。北京、上海、成都、南京、杭州和武汉等高校和科研机构集中的城市是投资的首选。因为这些城市不仅有数量众多的学生群体，广泛分布科技企业和产业园区也能为毕业生提供就业机会，让这些区域的租赁需求更具持续性。

关于投资和运营模式，仲量联行预期会有重资产持有、轻资产运营和轻重结合三大模式。当前已经广泛采用的重资产持有模式意味着投资者将会购置物业，并将其改造成适合学生的公寓，然后以租赁形式提供给高校或学生。未来如果政策允许，投资者或运营商可以以轻资产的方式，为高校学校提供专业化管理服务，提升宿舍品质，帮助学校更好地运营其现有资产。此外，由学校提供土地资源，投资者负责资金和建设的轻重结合模式，也能够在不增加高校财政压力的情况下，增加高品质宿舍供应。

“随着更多青年学子和高校毕业生涌入一二线城市，对高品质租赁住房的需求将持续增长。以此群体为目标客户的长租公寓不但将成为未来租赁市场发展的重要引擎，更将顺应房地产新模式和优质教育资源扩展的趋势，成为为投资者和运营商带来持续增长与回报的长租细分板块。”仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示。