公开信息显示，我国60岁及以上老年人口的比重正在迅速增加，至2030年，预计我国60+老年人规模将达到3.7亿人；与此同时，高龄老人的比例也在上升。以上海为例，2024年上海80岁及以上老人已达86万人，占上海总人口的5.6%。

仲量联行战略顾问部资深董事俞志英认为，我国老龄人口规模快速扩大，预示着养老公寓等消费需求的显著放量，并且不同年龄层和身体阶段人群的银发族对应着更加丰富、更为细分的居住于服务需求。因此，养老公寓的业主和运营商需对产品规划和设计进行精细化管理，可以考虑打造渐进式、差异化的产品线。

例如，年龄相对较轻的“活力老人”通常对居住品质改善有更高要求，这不仅指餐饮、休闲娱乐等硬件设施的提升，更包括对社群活动、休闲娱乐、文艺课程、养生健身等活动和服务的更高需求。业主和运营商应在硬件配置的同时注重提供充足的社交性、精神型空间和服务，并结合技术创新提升客户的养老生活品质。

可以自理但精力有限的“中高龄老人”通常寻求安全、便利且具有保健性设施的居住空间，对日常性医疗保健健全、配套设施耐用与方便、居住环境安静舒适、社区活动及课程的质量等方面有更高需求。业主和运营商可考虑合理设置“自理老人区”并配套公共活动区和医疗服务。

需要照护的“高龄老人”寻求照护与医疗服务，业主和运营商应考虑设计专门的“照护区”并提供全天候的人力支持与医疗服务，以更好满足高龄老人的养老需求。