深圳，2023年1月10日——2022年深圳经济保持韧性，持续恢复向好。甲级办公楼市场全年新增供应约145万平方米，总部项目自用需求和金融行业租赁需求成去化主力，前海子市场表现亮眼；过去一年全市共有7个优质零售物业项目入市，新增供应约56万平方米，轻食餐饮类保持热度不减并获资本加持，户外运动品牌加速门店扩张。

仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“随着金融十六条的颁布和中央经济工作会议的举行，稳经济和提信心将成为2023年经济发展的主要基调。针对房地产行业，政府加码金融支持房地产软着陆，通过‘保交楼’帮助恢复市场信心，从而提振经济复苏动力。深圳将遵循经济发展坚持以稳字当头，稳中求进，充分提振市场信心释放需求，进一步促进高质量发展。防疫措施不断优化，人员出行和经济活动有望自二季度起逐步恢复正常。经济发展持续作为国家战略发展重心，投资与消费的信心重建，预期不少企业会逐渐走出困境，各行业政策方向出现转机，企业盈利预期将得到改善，对业务增长保持谨慎乐观。

另外，备受期待的深港口岸已于1月8日开始分阶段有序恢复内地与香港人员正常往来，我们预期全面免检疫‘通关’将有助于促进社会复常、提振深港两地跨境流量经济。”

仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“展望2023年，经济的复苏以及高质量发展，将有效支撑深圳办公楼市场长期向好，保持稳健复苏。企业租赁需求将有效释放，助力办公楼市场恢复活力，净吸纳量有望较2022年上升，预计超过100万平方米。”

再则，随着香港与内地全面通关，人员、资金、商业贸易等交流活动也将逐步恢复正常。李文杰指出，这将有利于跨境业务的重启，对前海等区域的跨境金融和服务业合作平台业务起到积极作用，并拉动相关区域和相关行业的办公楼需求。另外，“全面通关”将有利于提高外资投资营商便利，推动来自外资的办公楼需求。

2023年将有超过200万平方米的新增供应入市，创有记录以来历史新高。其中约70%为可租赁型项目，供大于求的现象将持续。需求回暖无法立刻消化大量新增供应，且预计受一季度疫情波动影响，需求端恢复相对滞后。因此，预计全年整体空置率将上升超过3个百分点。全市空置压力增大导致租金持续处于下行区间，但随着需求逐步修复，预计下半年跌幅逐步收窄，或有望企稳。基于2022年净吸纳量处于较低水平，预计2023年整体去化速度加快。不同楼宇间分化走势明显，核心地段的优质项目由于配套设施完善、产业成熟聚集，往往在经济恢复时将优先重启对租金的话语权；而新入市楼宇面临较大空置压力和竞争压力，租金上涨难度高。

*指深圳优质购物中心市场

2022年，受居民消费意愿降低与防疫措施收紧影响，尽管深圳消费市场展现了一定的韧性，但整体表现较2021年相对疲弱，1-11月，深圳社会零售商品销售总额同比增长仅2.3%。尤其是进入下半年以来，面对实体零售客流量下滑、成本上升造成的效益不佳，一些连锁品牌零售商接连缩减线下销售网点规模、关停经营不及预期的门店。

关注各细分业态，餐饮行业整体受到疫情管控影响较大，堂食消费与相关租赁需求均有待进一步恢复。轻食餐饮类凭借其对线上消费的高适应性和强社交属性，在当下经济周期保持热度不减并获得资本加持，成为餐饮业态中的一抹亮色。2022年，咖啡茶饮、中式简餐、面包甜点位列全市餐饮类子业态租赁成交数量的前三位。三者合计租赁成交占餐饮行业整体租赁成交数量的比例同比增长近10个百分点，达到50%以上。

服饰业态整体受大众消费模式转变影响，利润率下滑导致租赁需求有所缩减。然而，随着滑板、滑雪、露营等户外运动逐渐成为潮流生活方式，周边装备销售额顺势大涨，Descente、Aigle等户外运动品牌纷纷加速门店扩张。2022年运动品类占服饰类租赁成交数量比例上升至17%，为增幅最为明显的子业态。

为了吸引客流并快速填补空置，不少商场积极引入体验类消费场景。例如，更多专注于室内蹦极、室内滑板等专业运动的中大型场馆入驻优质购物中心，吸引各年龄层消费者之余，有效帮助商场去化。自助游戏厅、便利美容美发、快餐小吃等平价消费品类则填补了小面积的空铺。

2022年全市共迎来7个优质零售项目入市，新增供应约56万平方米，其中包括美国铁狮门及新加坡仁恒置地在深圳的首个商业项目。市场整体租赁需求不振的背景下，部分新项目开业率较为不理想。以四季度新开业的四家商场为例，平均开业率较2021年同期新入市项目下降超过4个百分点。截至四季度末，全市空置率同比上升0.6个百分点至3.2%，为近四年来最高值，但仍远低于其他三个一线城市。

租金方面，尽管核心商圈的优质项目依旧凭借优越的区位和坚实的运营实力保持租金水平相对平稳，但由于持续的空置压力软化业主信心、零售商承租能力有所下滑，大部分业主选择调低租金以维持入驻率。因此，截至四季度末全市租金同比下降4.8%。

2022年，经济下行压力有所增加，经济增长减速加之严格的疫情管控政策均对消费市场造成了一定程度的影响。以广东省为例， 1-10月，广东实现社会消费品零售总额3.73万亿元，同比增长幅度仅为2.4%。由于消费市场仍未全面恢复，整体而言，全年华南非保税物流仓储租赁市场需求亦有小幅波动。

与此同时，租赁需求结构也出现了较为明显的变化。首先，此前表现相对活跃的生鲜电商对非保税物流仓储租赁市场的需求减弱。这些企业更倾向于配置社区型、靠近终端门店及客户的配送中心，以提升自身在“最后一公里”社区配送环节的灵活性，对于区域性的、高标准配送中心的需求有所降低。另外，个别国内头部电商也优先将其仓储配送中心从外部租赁型项目迁至其已竣工的自建项目中，上述因素均一定程度上影响了非保税物流仓储市场的租赁需求。

非保税物流仓储租赁需求虽偶有波动，但总体仍维持相对稳定，跨境电商、第三方物流等行业在全年经济增长放缓的大环境之下，依然保持着逆周期扩张的动力，为租赁市场提供了有力的支撑。

随着某电商巨头向着跨境电商行业大步“进军”，过去由某本地即时零售龙头“一枝独秀”的行业格局正在被逐渐打破。特别是下半年，两者对于优质仓储空间的争夺日益激烈，有效推动了佛山、东莞等仓储市场的去化和租金增长。

总的来说，2022年华南五个主要非保税物流仓储市场（包括广州、深圳、东莞、佛山和惠州），总净吸纳量合计约为85万平方米，同比下降约13%。华南五市非保税仓空置率基本维持在10%以下，但数个城市空置率与2021年相比有一定上升；除了深圳以外，各城市的非保税仓租金同比增幅也稳定于2.5%-4.5%的范围内。虽然2022年华南物流市场整体呈现空置上升和租金增速放缓的势头，从市场需求与资产表现稳定性来看，仍居全国前列。

值得一提的是， 2022年外资投资者对于华南物流资产的热情丝毫不减，甚至呈现“扎堆”的迹象，全年完成了多笔大宗成交，广州、佛山、深圳、东莞、清远等城市的物流资产备受外资投资机构青睐。对于这些投资者而言，华南物流市场的稳定表现，是相关资产价值的有力保障；另外，2022年经济的下行压力增大、华南地区租赁需求出现波动的背景，使华南物流项目业主对于项目的预期价值有所降低，推动了业主与外资买方重回谈判桌及促使年内各个交易的达成。

随着我国对新冠病毒的防控方针正式调整为“乙类乙管”，疫情防控措施的持续优化预计会给国内经济恢复带来积极影响，加快经济活力的释放。仲量联行深圳产业与物流服务部总监古振鹏表示：“短期来看，随着生产生活秩序逐步恢复正常，消费市场的逐渐复苏有望持续支持华南非保税物流仓储租赁市场，租赁需求预计仍将保持大体稳定。”

从市场供应来看， 2023年华南非保税物流仓储市场的新增供应预计将逐渐抬头。在个别供应集中、空置去化压力较大的城市或区域，项目的集中入市可能会加剧区域短期空置去化的压力，削弱项目业主的议价能力，并给市场整体表现造成一定影响。因此，华南五市2023年租金增长幅度短期内可能会进一步放缓。

物流资产投资市场方面，预计短期之内，外资投资者依然会持续重点关注华东、华南地区的投资机会；部分外资机构在近期完成了资金筹备、制定了未来相关资产的投资规划。因此，资本对于华南地区物流资产的追捧有望继续推动物流资产价值走高，相关标的投资收益率也大概率将延续当前的下压趋势。

尽管2022年的经济环境严峻，但随着国内以科学精准调整疫情防控政策，内地与香港恢复通关，保国内经济增长实现2023年内目标，预计会陆续更多的政策出台支持企业经济发展为经济增长的提供助力。

仲量联行华南区投资及资本市场部总监卢盛表示，“在经济预期向好的预期下，商业租赁需求会释放并逐步增加，这将利好经营性类别的商业资产，商业资产价格将回稳并向好，洽谈中未能在2022实现的潜在交易预计会在2023上半年实现交易，在经济增长的预期下，推动房地产大宗交易量的上升。”

备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。