供求失衡，办公楼租赁市场持续疲弱

三季度甲级办公楼租赁市场疲弱，净吸纳量以总部自用需求为主，租金环比下跌约2.8%，但金融行业展现良好韧性，支撑租赁需求。预测办公楼维持供求失衡的现状，空置率及租金将持续承压。

*深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场

2022年第三季度，在全球高通胀及美联储连续加息的压力下, 宏观经济前景不明朗。全球货币紧缩叠加地缘政治冲突，影响了国际间经济交流与合作，使得全球供应链稳定性受到干扰，国际贸易体系复苏势头减弱。

外部环境的不稳定以及供应链不畅让深圳的外向型企业受到一定程度的影响，出现外需扩张放缓的情况。部分以跨境业务为主的互联网企业，面临着业务收缩的风险。

在全国经济社会总体呈现“弱复苏”的格局下，其他行业也谨慎调整业务增长预期，放缓扩张速度，采取相对保守的企业不动产策略。具体而言，降本增效成为主流使得企业的承租力下降，并出现了部分缩租、退租的现象。

另外，深圳多点散发的局部疫情令人员流动和经济活动受限，也对办公楼租赁活动产生了一定程度的负面影响。第三季度甲级办公楼的净吸纳量约为33万平方米，只有去年同期的一半左右，且主要来自总部自用需求，占比超过七成。整体而言，租赁市场呈现疲弱状态。

本季度，在租赁需求萎缩的情况下，需求结构也有所改变。虽然金融和TMT行业仍作为去化主力，但部分互联网企业的降本增效和业务整合持续推进，使得TMT行业的租赁成交占比有一定幅度的下降，需求稳定性不如金融行业。金融行业发展的良好韧性，支撑其继续发挥稳定市场的作用，其中银行、证券、基金和保险等传统金融业租赁需求表现坚挺。

第三季度共有5座甲级办公楼落成，共计约48万平方米，分别是位于南山区的深创投广场、阳光保险总部大厦、大疆天空之城、前海嘉里中心二期，罗湖区的润弘大厦T2。尽管需求低迷，但得益于总部自用面积的支撑，例如某领军科技公司回迁总部的自用面积达20万平方米，全市整体空置率环比仅略微上升0.4个百分点。

在办公楼租赁市场低迷的预期下，业主招商及维稳压力增大，更愿意降价出租或续租，部分面临退租的项目租金降幅开始加大。从子市场来看，前海片区租金维持稳定，其它区域跌幅加大。总体而言，本季度深圳甲级办公楼租金走弱，环比下跌约2.8%。

为了稳定经济，促进经济发展，7月政府出台了《关于扎实推动经济稳定增长的若干措施》，文件内容提出要推动留抵退税“直达快享”；加快落实国家扩大全额退还增值税留抵税额行业范围的政策；鼓励各类物业业主减免租金和加大金融支持实体经济力度。相关政策有助于减轻市场主体负担，减少经济下行对各行各业的冲击。行业方面，9月深圳市工业和信息化局印发《深圳市软件和信息技术服务业、互联网和相关服务业企业2022年上半年稳增长奖励项目实施细则》，对符合条件的软件和信息技术服务业、互联网和相关服务业企业进行奖励，该措施将对长期引领深圳办公楼租赁需求的TMT行业带来一定的帮助。

仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“面对未来不明朗的内外经济形势，企业的经营计划会较为审慎，预计深圳甲级办公楼租赁市场需求会持续疲弱。”

四季度预计有超60万平方米供应入市，环比增加30%左右，超过四成为总部自用大厦。租户回迁总部的现象自三季度开始显现，预计到年底这种情况对于可租赁型存量办公楼空置率的压力会进一步加剧。仲量联行华南区研究部总监曾丽指出：“总部租户回迁、大量的新增供应叠加需求疲软，办公楼去化压力增加，市场上供求失衡的现状将持续，深圳甲级办公楼整体空置率预计会上升。同时，存量办公楼的空置压力迫使业主对挽留租户的竞争加剧，新增项目业主也倾向于运用更灵活的租赁策略来提升自身市场竞争力，双重影响下预计租金加速进入下行通道，未来租金持续承压。”

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