仲量联行携手清华大学重磅发布：《三十而立，向光而行|中国地产行业趋势与展望》白皮书

上海，2024年10月31日——自1994年中国住房制度改革进入新阶段，中国房地产经历了快速发展的三十年，规模空前增长，国内外影响力显著提升。随着中国经济转向高质量发展，房地产行业开启转型升级周期。值此，仲量联行研究部联合清华大学房地产研究中心共同发布《三十而立，向光而行|中国地产行业趋势与展望》白皮书（以下简称“白皮书“），旨在透过全图景精准解析，研判发展洞察未来，探索行业创新发展新路径。

白皮书深度解析中国居住地产与商业地产行业三十年发展脉络，深入剖析住宅、办公楼、零售地产、物流地产、长租公寓等资产类别和各市场赛道的关键趋势，并首次系统性研判“新质生产力”的行业驱动力，首度披露中国房地产生态圈最新动态，以全球前沿视野解码行业动能。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，“中国经济逐渐从高速增长转向高质量发展，正催生新一轮科技革命与产业变革。与经济发展紧密联结的房地产行业，需要重点关注品质提升与结构优化，向多元化和高质量方向谋求新模式发展，以更好地服务于实体经济，为城市发展和人民生活提供更好支撑。”

^{（仲量联行亚太区研究部总监Roddy Allan与大中华区首席经济学家庞溟进行高峰对话）}

中国房地产周期深刻变化，住房市场整体由扩张期进入放缓期，供给的新增与存量关系发生显著转变，将受到城镇人口增长、人均住房面积提升、原有住房拆除等更多需求驱动，呈现多元发展趋势。

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟指出：“未来住房需求仍存在一定规模，但增速将逐渐趋于缓和；未来的市场将更加注重存量住房的更新与品质提升，而非依赖新增住房供给；改善性需求已超越首次购房成为第一大需求来源，住房需求趋于多元化和高质量化。“

^{（清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟进行主题演讲）}

过去三十年，中国第三产业高速发展驱动办公楼市场快速成长，尤其一线城市已具备全球影响力。仲量联行数据显示，2022年中国香港、北京、上海三座城市的5个核心办公楼子市场租金已然跻身全球TOP10。仲量联行数据显示，2023年末绝大部分甲级市场已经将平均入驻率提升恢复到疫情前（2019年末）的90%及以上水平。

短期内市场仍面临下行压力，仲量联行统计中国重点城市2005年-2024年甲级办公楼租金趋势发现，自2018年底中国主要办公楼市场均已步入下行周期，需要一定时间转型。但中长期来看，中国产业新旧动能转换，第三产业升级之下办公楼市场将重塑韧性，尤其新质生产力将构成行业增长的驱动力，助力办公楼市场修复与发展。

仲量联行中国区研究部总监姚耀进一步分析指出：“目前新质生产力企业虽然体量基数相对较小，但近几年增长步伐稳健，仲量联行研究10个行业的95家头部企业发现，2021-2023年间，新质生产力企业的员工人数增幅达到22%，营业收入增幅达到23%。其中新能源汽车、云计算与AIGC板块业务量增长迅速。新质生产力企业发展前景广阔，将在中长期为办公楼市场的复苏提供坚实基础。”

^{（仲量联行中国区研究部总监姚耀进行主题演讲）}

过去三十年间，中国零售地产的开发规模与增速引人注目。仲量联行统计的中国21个代表性重点城市数据显示，优质零售地产市场总存量从2005年初的1,500万平方米，预计将增长至2024年末的1.5亿平方米以上，规模增长超过9倍。

当前零售地产已从早期优质供应不足的短缺困境，转变为阶段性、区域性供应过剩的发展现状。在资源头部化、集中化的驱使下，头部企业已成为主导市场未来走向的决定性力量。

仲量联行预计，未来在中国消费结构调整之下，零售地产的供应和需求将重塑“新平衡”；场景、内容、触点的消费三要素，将重新定义商业新逻辑；通过服务消费、高端消费、国货消费、精神消费，新零售将在实践中推动供给侧变革；零售资产活化与商业运管能力“轻重”并举的输出，将带领行业穿越周期。

进入21世纪，伴随中国居民消费快速提升，制造业、对外贸易、电子商务等产业蓬勃发展，中国物流地产需求显著增长，高标仓的优势日益显现。当前，城市群发展推动物流仓储空间格局呈现出三大特征：物流基础设施互联互通日益加强；区域一体化提升物流仓储体系水平；物流节点向外扩散，区域一体化成为新焦点。

仲量联行预计，中国经济转型将培育多类经济新业态，有望激活更多物流仓储需求；同时一系列政策推动下，消费、生产、设备端将持续释放动能，也将对物流行业产生长远的积极影响。

在“租售并举”的政策指导下，长租公寓市场快速崛起。仲量联行数据显示，截至2024年年中，全国管理规模排名前三十的品牌管理总房源套数已经上升至167万套。北京、上海、广州和深圳在运营长租公寓的规模稳步扩容，产品加速迭代。

仲量联行预计未来长租公寓的需求仍然强劲。流动人口、青年人口继续向一二线城市聚集，初婚初育年龄延后、家庭小型化等趋势，以及租住观念改变、租房性价比凸显，都为长租公寓需求提供稳定预期。此外，更精细化和多元化运营，将为长租公寓市场赋予更强生命力。

在政策和需求双轮推动下，长租公寓市场吸引越来越多的投资者进入，投资策略显现多元化趋势。仲量联行研究发现，2022年险资和房地产基金在长租公寓收购中占据主导；此后的两年中，高净值人士以及家族办公室的市场活跃度明显提升。预计2024年四季度险资有望积极入市，加大对长租公寓的投资力度。

科技浪潮席卷全球，仲量联行的独家中国房地产科技企业数据库显示，截止至2023年底，中国已成为仅次于美国的全球第二大房地产科技投资大国，应用场景与商业模式不断丰富，并已全面渗透到项目全生命周期之中。

当前，科技创新基础持续夯实、金融资本强力助推，以及地产行业自身发展，“三大因素”进一步推动中国房地产科技浪潮走向全球的前沿。仲量联行预计，市场新需求与新技术将引领房地产行业朝着“智能化”与“可持续发展”方向迈进。智慧建筑、综合能源服务、人机协同等细分领域将持续涌现机遇。

展望未来，仲量联行认为，房地产在谋求高质量发展的过程中，阵痛和复苏并行、挑战和机遇并存。当前各资产类别市场正积极探索新发展模式，共建新生态，伴随周期更迭进入尾声，城市焕新、产业跃升和空间重塑将释放中国房地产的新动能和新价值。

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