南京甲级办公楼市场增量需求回升，餐饮品牌助推零售租赁市场有序复苏

市场活跃度维持平稳，专业服务类企业带动甲级办公楼市场增量需求提升。2024年第四季度，整体办公楼市场净吸纳量约为-0.55万平方米。甲级办公楼净吸纳量约为1.1万平方米。专业服务类企业成交量领跑市场，占甲级办公楼租赁总成交量的38%，商务服务类企业贡献主要成交面积，部分律师事务所落址南京设立新办公室。金融类企业租赁成交表现稳定，占比约24%，保险代理以及证券类公司表现活跃。得益于当前租金窗口期，部分联合办公品牌落址南京，录得较大成交面积，占比约18%。从搬迁面积来看，1000平方米以上成交占比有所增多，约占甲级办公楼成交的48%。

2024年第四季度南京办公楼市场无新增供应，整体市场空置率有所下降。第四季度南京办公楼市场未录得新增供应入市，部分项目策略性推迟入市时间，总体量维持在519万平方米，其中甲级办公楼市场总体量约为256万平方米，整体空置率约24.2%。甲级办公楼平均空置率环比下降0.6个百分点至29.4%，同比下降1.4个百分点；乙级办公楼空置率环比上升0.6个百分点至19.1%，同比上升1.0个百分点。

南京甲乙级办公楼租金跌幅进一步扩大。企业的降本增效策略进一步压缩业主的议价空间，年底，业主采用更为激进的租赁策略，旨在迅速锁定租户并缩短决策周期，市场租金跌势加剧。截至2024年12月底，南京甲级办公楼市场租金环比下降2.2个百分点，净有效租金录得3.3元每平方米每天；乙级办公楼市场的净有效租金录得2.6元每平方米每天，环比下降2.5个百分点。

全市优质办公楼未来板块供应预期

餐饮品牌持续领跑南京零售市场，二次元重新激发商圈活力。今年1-11月，全市实现社会消费品零售总额同比增长3.6%，消费潜力有效释放。从业态分类来看，第四季度餐饮类在所有业态中新开店数量最多，占比约38.6%，依旧为消费市场复苏的主要推动力，其中正餐类品牌加速迭代，新开店数量占餐饮类超五成。蛋糕甜品类赛道持续发力，本季度录得多家首店开业。时尚类业态占所有业态新开店数量约13.4%，多家美妆个护类品牌首店持续布局南京市场，如Aesop南京首店、BONNIE&CLYDE江苏首店等四季度均选址在新街口的德基广场开业。本季度观察到服饰类品牌对于门店选址以及成本把控等标准愈加严苛，拓店节奏放缓。潮玩类如二次元、宠物相关类业态有所增长，为市场带来新的增长点，本季度记录到超过30家门店开业，如Brave Store中国首店落址夫子庙商圈的水游城。

年底南京优质零售市场录得一家购物中心开业。12月底，雨花商圈迎来了雨花万象天地的入市，体量约为12万平方米，进一步优化了雨花商圈的商业格局。季末，南京商业总体量增加至681万平方米，部分项目由于日益激烈的招商竞争以及品牌方承租能力减弱等原因，面临较大去化压力。整体空置率上升0.4个百分点至4.8%，同比上升1. 2个百分点。购物中心平均空置率为4.7%，较上季度上升0.4个百分点。

南京零售物业市场租金持续下行。全市优质零售物业市场净有效租金录得15.0元每平方米每天，环比下降0.8个百分点。受新增商业项目影响，核心商圈零售市场净有效租金录得19.8元每平方米每天，环比下降0.6个百分点；次级商圈零售市场跌势更为明显，录得净有效租金约为10.1元每平方米每天，环比下降1.1个百分点。

南京优质零售物业市场未来供应时间预测