南京甲级办公楼市场增量需求回升，餐饮品牌助推零售租赁市场有序复苏

南京，2025年01月17日——2024年第四季度，南京办公楼市场去化速度相较于上一季度有所加快，供应节奏策略性放缓减轻市场竞争压力，整体市场空置率有所下降，租金仍持续承压。专业服务业、金融业以及第三方办公运营类企业主导租赁市场需求。优质零售物业市场迎来一个购物中心开业，品牌方拓店节奏放缓，全市空置率有所上升，业主方以价换量态势持续，租金继续下调。

仲量联行南京、杭州分公司总经理兼南京、杭州、武汉商业地产部总监尤培荣表示：“年底，随着全国统一大市场条例的指引和南京新政策的发布，南京商业地产市场发展迎来新机遇。南京一直致力于推动数字经济与实体经济的深度融合，产业数字化转型将进一步提升市场竞争力，吸引更多优质企业和投资，这将为商业地产市场注入新活力。同时，加强产业融合也至关重要，引入金融科技、文化创意等产业，打造多元商业生态圈将提高楼宇综合竞争力，利好办公楼需求回升。”

市场活跃度维持平稳，专业服务类企业带动甲级办公楼市场增量需求提升。2024年第四季度，整体办公楼市场净吸纳量约为-0.55万平方米。甲级办公楼净吸纳量约为1.1万平方米。专业服务类企业成交量领跑市场，占甲级办公楼租赁总成交量的38%，商务服务类企业贡献主要成交面积，部分律师事务所落址南京设立新办公室。金融类企业租赁成交表现稳定，占比约24%，保险代理以及证券类公司表现活跃。得益于当前租金窗口期，部分联合办公品牌落址南京，录得较大成交面积，占比约18%。从搬迁面积来看，1000平方米以上成交占比有所增多，约占甲级办公楼成交的48%。

2024年第四季度南京办公楼市场无新增供应，整体市场空置率有所下降。第四季度南京办公楼市场未录得新增供应入市，部分项目策略性推迟入市时间，总体量维持在519万平方米，其中甲级办公楼市场总体量约为256万平方米，整体空置率约24.2%。甲级办公楼平均空置率环比下降0.6个百分点至29.4%，同比下降1.4个百分点；乙级办公楼空置率环比上升0.6个百分点至19.1%，同比上升1.0个百分点。

南京甲乙级办公楼租金跌幅进一步扩大。企业的降本增效策略进一步压缩业主的议价空间，年底，业主采用更为激进的租赁策略，旨在迅速锁定租户并缩短决策周期，市场租金跌势加剧。截至2024年12月底，南京甲级办公楼市场租金环比下降2.2个百分点，净有效租金录得3.3元每平方米每天；乙级办公楼市场的净有效租金录得2.6元每平方米每天，环比下降2.5个百分点。

全市优质办公楼未来板块供应预期

优质办公楼市场展望：2025年，南京办公楼市场新增供应将达到峰值，预计将有7个新增供应、约52万平方米的交付入市，其中位于河西板块的德基世界贸易中心、鼓楼板块的华贸中心等项目有望在上半年入市。供需压力将加剧市场竞争，预计市场空置率将有所回调，2025年全市办公楼租金预计下调3.9个百分点。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示， “2024年南京办公楼市场经历了显著变化，租赁需求正逐步从过去的新增需求转向存量优化升级，但我们仍看见南京办公楼市场展现出诸多积极因素。头部企业的迁移与资源的高效整合，以及经营性业态入驻办公楼等新趋势，都促进了产业生态的进一步集聚与提升。在此背景下，促进商业地产与金融、科技、文化等产业的深度融合，打造多元化、创新型的商业生态圈，优化存量物业的运营管理和深入挖掘存量资产价值，将是激活市场、提升资产回报率的重要途径。 “

餐饮品牌持续领跑南京零售市场，二次元重新激发商圈活力。今年1-11月，全市实现社会消费品零售总额同比增长3.6%，消费潜力有效释放。从业态分类来看，第四季度餐饮类在所有业态中新开店数量最多，占比约38.6%，依旧为消费市场复苏的主要推动力，其中正餐类品牌加速迭代，新开店数量占餐饮类超五成。蛋糕甜品类赛道持续发力，本季度录得多家首店开业。时尚类业态占所有业态新开店数量约13.4%，多家美妆个护类品牌首店持续布局南京市场，如Aesop南京首店、BONNIE&CLYDE江苏首店等四季度均选址在新街口的德基广场开业。本季度观察到服饰类品牌对于门店选址以及成本把控等标准愈加严苛，拓店节奏放缓。潮玩类如二次元、宠物相关类业态有所增长，为市场带来新的增长点，本季度记录到超过30家门店开业，如Brave Store中国首店落址夫子庙商圈的水游城。

年底南京优质零售市场录得一家购物中心开业。12月底，雨花商圈迎来了雨花万象天地的入市，体量约为12万平方米，进一步优化了雨花商圈的商业格局。季末，南京商业总体量增加至681万平方米，部分项目由于日益激烈的招商竞争以及品牌方承租能力减弱等原因，面临较大去化压力。整体空置率上升0.4个百分点至4.8%，同比上升1. 2个百分点。购物中心平均空置率为4.7%，较上季度上升0.4个百分点。

南京零售物业市场租金持续下行。全市优质零售物业市场净有效租金录得15.0元每平方米每天，环比下降0.8个百分点。受新增商业项目影响，核心商圈零售市场净有效租金录得19.8元每平方米每天，环比下降0.6个百分点；次级商圈零售市场跌势更为明显，录得净有效租金约为10.1元每平方米每天，环比下降1.1个百分点。

南京优质零售物业市场未来供应时间预测

优质零售物业市场展望：2025年，南京优质零售物业市场预计将迎来六个项目交付，共计约58万平方米，供应总量处于高位，届时南京优质零售物业市场将突破700万平方米。新项目多集中于核心商圈，其中金陵中环、亲橙万象汇等标杆项目将于2025年相继开业，将进一步重塑和提升相关商圈格局。我们预计存量商业承压，招商环节的竞争将愈发激烈，而品牌商户的议价空间将进一步加大，预计南京优质零售市场租金水平在未来两年内将持续调整。