南京办公楼市场持续“以价换量”，首发经济促零售消费市场恢复

南京，2024年10月15日——2024年第三季度，南京办公楼市场租赁需求依然受限，租赁活跃度未能达到预期水平，整体租金延续下行态势。金融业、专业服务业以及地产建筑类企业主导租赁市场需求。优质零售物业市场迎来两个购物中心开业，假日经济、首发经济等推动南京零售消费市场平稳恢复，品牌端反应相对滞后，全市空置率微升。

仲量联行南京、杭州分公司总经理兼南京、杭州、武汉商业地产部总监尤培荣表示：“三季度末，为响应中央政治局号召，南京市政府发布一系列文件加快推进经济回升，聚力推动产业强市发展，这将有望带动南京商业地产市场租赁需求，但整体恢复速度可能较为缓慢。”

第三季度南京办公楼市场租赁活跃度低于预期，金融类行业支撑甲级办公楼租赁需求。从市场需求表现来看，存量需求主导南京办公楼市场，对市场成交促进有限；租户观望情绪浓厚，问询量以及成交量均有所减少。第三季度整体办公楼市场净吸纳量录得约为-0.57万平方米。甲级办公楼净吸纳量约为-0.36万平方米。从成交行业来看，金融类租赁成交量居于首位，占比约为22.6%，以保险和公募、私募信托基金等传统金融为主要搬迁类型；专业服务业、地产建筑业以及零售业成交量持平，需求占比均为14.0%左右。从搬迁面积来看，1000平方米以下成交居多，占比超七成。升级类搬迁占三季度总租赁成交量约41%。

2024年第三季度南京未有新增供应入市，整体市场空置率小幅上升。截至9月底，南京办公楼市场总体量约为520万平方米，其中甲级办公楼市场总体量约为257万平方米。整体空置率微升至约24.2%。甲级办公楼平均空置率环比微升0.1个百分点至30.0%，同比下降1.2个百分点；乙级办公楼空置率环比微升0.1个百分点至18.5%，同比上升0.5个百分点。

南京甲乙级办公楼租金仍处于调整期。近两年来南京办公楼市场租赁需求一直以搬迁和升级为主，新租需求不足，加之当前经济环境大背景影响，租户决策周期拉长，租赁策略更为保守，因此业主以价换量的租赁策略并未对租赁市场有明显的带动作用。南京甲级办公楼市场租金环比下降1.9个百分点，净有效租金录得3.3元每平方米每天；乙级办公楼市场的净有效租金录得2.6元每平方米每天，环比下降2.0个百分点。

优质办公楼市场展望：2024年第四季度南京办公楼市场租金预计进一步探底，以期修复目前低成交量的困境。年底将迎来4个优质项目入市，总规模约为43万平方米，位于河西板块的德基世界贸易中心、鼓楼板块的华贸中心等项目均有望于年底交付，供需压力预计推升整体市场空置率。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示， “南京近期密集出台了一系列政策以期增强经济回升态势，包括促进总部经济高质量发展、打造 ‘4+N’ 产业基金集群等举措，为市场注入了积极信号，也为办公楼市场的进一步发展提供了有力支撑。而面对客户租金敏感度的提升和市场政策环境的变化，业主应紧密关注政策动向，积极调整租赁策略，通过提供更多的激励措施和灵活条款，以此缩短客户决策周期，从而抢占市场先机。"

“首发经济”、 “假日经济”激发消费市场活力，餐饮业态租赁需求活跃。今年以来，南京举办超百场活动推动南京消费市场升温，包括发放家居焕新消费券和专属补贴等，带动家装焕新热潮。第三季度正值暑期以及中秋假日，南京作为网红旅游城市，游客消费以及家庭消费带动商场客流量回升，1-8月，全市实现社会消费品零售总额同比增长3.4%，消费市场缓慢恢复。从第三季度录得的新开店业态需求占比中，餐饮行业依旧居于首位，占新开业态约33.8%，其中正餐类品牌租赁需求旺盛，网红餐饮品牌麻六记于三季度首进南京，新开已超3家。时尚类占所有业态新开店铺约23.3%，众多首店选址核心商圈，Vivienne Westwood南京首店、DENHAM江苏首店均于三季度在南京国金中心开业。服务类和生活类业态占新开业商铺比例分别约12.5%和11.4%，数码电子、二次元潮玩类以及新能源汽车展厅在本季度表现活跃，其中小米、荣耀手机以及OPPO共记录到超过9家门店开业。

第三季度南京优质零售市场迎来两个购物中心开业。在经历半年多的试运营后，位于河西商圈的国金中心于7月26日迎来正式开业，为市场带来约9万平方米的供应，进一步提高了河西商圈的商业能级；浦口商圈迎来了东方万汇城北区的入市，体量约21万平方米，开业率达到了95%，有效激活了浦口商圈的商业活力。第三季度末，南京商业总体量约为669万平方米，整体空置率约为4.4%，环比上升约0. 3个百分点。购物中心平均空置率为4.3%，环比上升0.3个百分点，同比上升0.5个百分点。

南京零售物业市场租金降幅平稳。全市优质零售物业市场净有效租金录得15.2元每平方米每天，环比下降0. 7个百分点。受新增商业项目影响，核心商圈零售市场净有效租金录得20.4元每平方米每天，环比下降0.5个百分点；次级商圈零售市场净有效租金约为10.2元每平方米每天，环比下降1.1个百分点。

优质零售物业市场展望：2024年年末，南京优质零售物业市场将迎来三个项目开业，分别是百家湖商圈的南京江宁宝龙广场、雨花台商圈的南京雨花万象天地以及位于城北商圈的南京玄武花园城，总体量约为42万平方米。整体空置率预计将小幅上升至4.5%。新项目的开业不仅将丰富零售市场品牌组合，提升消费体验，还将进一步激活各商圈的商业活力。对存量项目而言，业主应不断提升自身产品质量和服务水平，以应对潜在的品牌流失风险。而受到供需关系变化以及市场竞争加剧等因素影响，预计南京零售市场租金在短期内将延续回落态势。