时代命题，城企共赢：新型需求下的国企不动产管理和物业改造路径

广州，2024年10月10日——中央纪委国家监委近期刊文指出，盘活闲置国有资产是落实中共二十大精神、推动经济社会高质量发展的重要举措。在仲量联行最新发布的《高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢》白皮书中（以下简称“白皮书”），创新性地提出了高质量城市不动产管理战略（Urban Real Estate Strategic Approach，以下简称“URE”）。白皮书认为，国企存量物业是资产市场综合管理的新增长点，有较大改造潜力。在不动产市场供需结构持续调整背景下，通过高品质不动产管理统筹推进国企闲置存量资产激活，可以实现国企可持续发展，并快速提升城市资产效能和城市形象。

在中共二十届三中全会深化国资国企改革的背景下，国企特别是公益型和传统制造业国企，在战略性重组与专业化整合过程中，面临办公空间分散、利用效率较低、办公载体与当下业务发展不匹配等挑战。白皮书指出，通过体系化的企业不动产管理（Corporate Real Estate，以下简称“CRE”），国企能够有效整合办公空间，实现不动产资产降本增效和功能升级，优化资源配置。

据仲量联行统计，截至2024年上半年，全国多个重点城市甲级办公楼空置率超过20%，且大部分城市租金波动于底部区间。在这一市场环境下，仲量联行华南区董事总经理吴仲豪建议，国企应利用当前的市场成本窗口期，通过体系化CRE理念重新评估现有不动产资产组合，以满足未来业务发展需求。

各地国有企业，特别是非主营房地产的国企，拥有大量低效利用老旧物业资产。以广州市属国企经营性物业样本为例，白皮书发现：物业整体建成时间较早，15年以上老旧项目数量占比约60%；约70%为办公楼、商业零售类型 ，超过六成位于老城区。办公楼类型中，面积占比约48%的项目分布在老城区，存在区位错配。同时，多数项目交通便捷、商业配套完善，数量占比约44%的项目周边有中端及以上商业配套；逾八成项目周边住宅租金较低，改造成其它居住产品具备租金增长空间；且拥有在建筑规模、消防、设施设备等硬件方面提升改造的基础。

另一方面，随着人口结构和消费行为变化，一线及部分二线头部城市出现新兴业态热点，具有良好的市场表现。一线城市长租公寓需求旺盛，据仲量联行统计平均出租率在90%以上。同时，随着商务和旅游复苏，国内代表性酒店企业中高端产品客房数2023年同比增长超过10%。消费医疗市场快速增长，主要类型专科医疗卫生机构收入复合年均增长超过20%。此外，高附加值服务如活力老人养老公寓和月子中心市场渗透率也在上升。

这些新型业态偏好落位于人口密集、靠近公共服务设施、交通便利的区域，与国企存量资产优势契合。此外，新型业态大多通过轻资产运营输出管理和品牌的模式扩张经营，与存量物业合作是其主要渠道之一，符合国企在合规要求的指导下盘活资产的资产经营模式。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，针对性的改造或重建存量国企物业资产，并与新兴业态运营商合作，可以大幅提升资产竞争力，更好地满足市场需求。

仲量联行在白皮书中所提出的高质量城市不动产管理（URE），旨在从整体规划的角度改善资产市场资源配置和供需匹配，推进城市利旧焕新。以URE概念为引领，通过深入资产市场管理创新和引入金融活水，能够推动资产与资本的双向循环。

国企可以利用多元化募资盘活手段推进资产升级改造、加强运营管理，以获得长期稳定的现金流，实现国有资产保值增值。同时，在二级市场，通过资产证券化和大宗交易等方式退出，国企可以在提升整体资产流动性同时，还能以更加规范化和市场化的要求提升自身资产管理水平。另一方面，国有资产的利旧焕新有助于提升国企品牌价值，展现国企担当与社会责任，从而进一步形成示范效应，提升资本市场的活跃度。

仲量联行认为，通过创新驱动的不动产管理和物业改造路径，不仅可以更新城市界面，优化城市产业功能分布，促进就业、带动地方政府财税收入增长，还能够推动经济高质量发展和内涵式增长，实现城企共赢的良性循环。