杭州商办市场租金进一步回调，有望激发市场需求

杭州，2025年1月15日—— 2024年第四季度，杭州优质办公楼市场租金持续回调，甲乙级办公楼均有新增供应项目入市，整体市场空置率略有上升。第四季度优质零售物业市场迎来拱墅吾悦广场的盛大开业，本季度口碑平价餐饮品牌在持续扩张，运动户外品牌赛道亮点不断。

仲量联行杭州、南京分公司总经理兼杭州、南京、武汉商业地产部总监尤培荣表示：“杭州优质办公楼市场租金的进一步回调为租户的发展和成本考量赢得了空间，整体办公楼市场的活跃度得到一定的激活。尽管全年迎来大量的甲乙级办公楼交付入市，整体市场的空置率波动相对较为平稳，存量搬迁和升级需求占据了市场租赁成交的主流。同时，我们也在2024年的行业需求中看到一些亮点：不少省外的头部互联网平台依旧保持对杭州市场的青睐，仍有入杭的新租需求。传统金融机构韧性不减，持续在钱江新城和钱江世纪城板块释放租赁潜能。我们有信心看到未来市场供需关系逐步走向正向循环。”

2024年第四季度杭州共迎来三个优质办公楼新增供应入市，整体办公楼市场空置率上升。2024年全年，杭州共计迎来17.9万平方米的甲级办公楼新增供应，其中第四季度有两个甲级办公楼入市。第四季度甲级办公楼平均空置率为25.0%，环比上升1.3个百分点。全年杭州共计有27.9万平方米的乙级办公楼交付，其中第四季度有一个乙级办公楼竣工。全市乙级办公楼空置率为28.2%，环比基本持平。

头部互联网平台持续布局杭州市场，专业服务机构日趋回暖。2024年第四季度，杭州整体办公楼市场净吸纳量约为66,654平方米。从第四季度的行业需求表现来看，科技互联网占比25%；金融业占比18%，专业服务行业占比11%。金融行业需求在下半年有所回暖，省外的头部互联网平台依旧看好杭州市场，陆续有入杭新租需求。与去年同期相比，教育培训等专业服务机构的需求更趋活跃。

第四季度杭州办公楼租金仍在下行通道。截至2024年12月底，杭州甲级办公楼平均净租金为129.9元每平方米每月，季度环比下降1.4%。第四季度乙级办公楼的租金跌幅持续扩大，乙级办公楼平均净租金为99.0元每平方米每月，季度环比下降1.9%。杭州整体市场优质办公楼平均净租金全年同比下跌4.6%，为近几年来租金跌幅最大的一年，市场依旧面临着不小的考验。

优质办公楼市场展望：预计2025年全年，杭州将有11个新增供应项目交付入市，预估将为市场带来约92万平方米的优质办公楼新增供应。新交付的项目品质较高且多数体量较大，主要位于钱江新城和钱江世纪城，市场租赁竞争压力加剧。杭州恒隆广场、新鸿基IFC等项目的办公楼部分有望在年内陆续竣工。

仲量联行杭州研究部经理孙懿文表示：“2024年杭州办公楼市场经历了不小的考验，累计超过45万平方米的甲乙级办公楼体量交付竣工。展望2025年，杭州仍然处在一个供应高峰期，而随着新增供应的持续推高，市场供需矛盾将会持续。房地产市场发展进入‘下半场’，业主们也在存量市场的竞争中积极寻找光。一些盘活存量资产的升级需求也开始显现，诸如存量办公楼改造成酒店等其它多样化业态的案例开始成为可能。”

地方特色餐饮带来远方向往，口碑平价餐饮加速布局。从2024年第四季度录得的新开店业态需求占比来看，餐饮类业态占新开业商铺的32%。地方特色餐饮为低头奋斗的年轻群体带来“远方的味道“，云贵川融合料理、粤式啫啫煲等特色餐饮品牌不断扩张。山野板扎·云贵川Bitro在杭州来福士开出新店，Ameigo梅果·云贵川Bistro新店入驻杭州龙湖滨江天街。而袁记云饺、老乡鸡等口碑平价餐饮品牌在多个子市场的商业项目中加速布局。

运动户外品牌赛道亮点不断，本土平价潮牌持续吸引年轻消费者。第四季度杭州嘉里中心、来福士、湖滨银泰in77等项目开业活跃。湖滨银泰in77迎来了高端滑雪运动品牌Burton浙江首店，人气户外品牌KEEN浙江首店落地杭州万象城。随着“Z世代”消费新势力的崛起，F426、a blueberry等来自国内的本土平价快时尚品牌年内亦在杭城不断扩张。

第四季度有一个新增零售项目入市，整体空置率略有上升。2024年第四季度，位于城北的拱墅吾悦广场开业，杭州又新增一座大型商业综合体，累计为市场带来87,000平方米的新增供应。全市优质零售物业的空置率为9.7%，较上季度略微升高了0.1个百分点。其中，全市购物中心的平均空置率为10.6%，环比上升0.1个百分点。

整体市场租金下跌，非核心商圈跌幅更为显著。第四季度，全市零售物业持续下调，整体市场首层平均净有效租金环比下降1.2%。从不同区域的市场表现来看，受到外沿商圈消费动能减弱的影响，非核心商圈的租金跌幅更为显著，而主要优质项目的品牌调改动作不断，使得核心商圈保持着相对的韧性。2024年第四季度，杭州核心商圈的首层平均净有效租金环比下跌了0.9%，而非核心商圈的首层平均净有效租金环比下跌了1.2%。

零售物业市场展望：2025年对于杭州零售物业市场来说是颇为关键的一年，预计2025年全年，杭州累计将迎来9个新项目开业，总体量超过80万平方米，多个优质外资、港资和国内头部发展商在核心商圈的优质零售物业布局将逐步落地。随着未来杭州嘉里城、恒隆广场、新鸿基IFC等优质零售商业的陆续开业，更多高奢品牌和重磅零售品牌有望登陆杭州市场，武林、钱江新城等核心商圈的城市界面也将进一步升级，为杭州零售市场带来全新的消费体验。