杭州办公楼市场供应压力持续，非标商业崭露头角

杭州，2024年10月16日—— 2024年第三季度，杭州优质办公楼市场租金仍处于下行通道，甲乙级办公楼均有新增供应项目入市，使得租金进一步回归理性区间。第三季度优质零售物业市场迎来德信中心和莲荷里的盛大开业，分别定位为艺术型商业和活力健康社群的非标商业空间，本季度餐饮品牌的扩张势头不减。

仲量联行杭州、南京分公司总经理兼杭州、南京、武汉商业地产部总监尤培荣表示：“宏观环境的改变对于商业地产市场后续发展将会产生深远的影响。今年九月，伴随着海外降息的预期落地，国内宏观政策迎来更为广阔的空间，转向明显积极。随着政策组合拳的不断出台落地,未来各行业基本面有望逐步改善。同时，波动的世界局势下资本的避险情绪攀升，国内环境的安全稳定将会助力于外资投资中国的信心恢复，种种利好都将激励办公楼租赁需求的复苏。杭州的营商环境向来排在国内前列，政企合作优质高效，展望未来，我们有望看到不同行业的企业租户迎来新的变革和需求调整。”

2024年第三季度杭州共迎来四个优质办公楼新增供应入市，整体办公楼市场空置率上升。第三季度杭州迎来了多个甲乙级办公楼新增供应的交付入市，一定程度抬高了杭州整体办公楼市场的空置水平。第三季度，杭州甲级办公楼市场平均空置率为23.7%，环比上升0.4个百分点。全市乙级办公楼空置率为28.2%，环比上升了1.7个百分点。

专业服务机构有所回暖，金融业的大面积租赁需求进一步收窄。2024年第三季度，杭州整体办公楼市场净吸纳量约为73,982平方米。乙级办公楼的去化趋于疲软，楼宇间的租赁竞争加剧。从三季度的行业需求表现来看，科技互联网需求占比26%；金融业需求占比17%，传统金融业的大面积租赁需求进一步收窄。资本市场面对大环境的不确定性，搬迁行为更加审慎。专业服务行业尤其是教育培训机构的需求呈现回温趋势。

第三季度杭州甲乙级办公楼租金降幅扩大。截至2024年9月底，杭州甲级办公楼平均净租金为132.2元每平方米每月，季度环比下降1.0%。第三季度乙级办公楼的租金跌幅扩大更为显著，乙级办公楼平均净租金为100.4元每平方米每月，季度环比下降1.5%。受到互联网等产业结构性调整的影响，杭州城西的办公楼市场震荡表现更为突出，第三季度，未来科技城和黄龙子市场的平均净租金有明显下跌。

优质办公楼市场展望：预计2024年第四季度，杭州将有6个新增供应项目交付入市，预估将为市场带来约26万平方米的优质办公楼新增供应。钱江世纪城板块依然有不少办公楼即将交付入市。

2025年的杭州或将迎来近年办公楼市场的供应峰值，预计全市将有约90万平方米的办公楼供应入市，主要位于钱江新城、钱江世纪城和武林三个子市场。杭州恒隆广场、新鸿基IFC等“重头”项目将在2025年陆续竣工。

仲量联行杭州研究部经理孙懿文表示：“随着杭州办公楼市场供需关系的转变，企业对办公空间的议价能力正在提升，而对办公空间的附加投入意愿则有所降低。更为灵活便捷、低投入的精装修办公空间受到市场租户的青睐 。需求的转变使得供应端也在不断优化和迭代。杭州传统的优质办公楼业主开始推出类似联合办公空间的产品，这无疑将进一步加剧不同类型业主间的竞争态势。预计短期内，办公楼市场整体租金仍将走低，直至市场供需调整至新的平衡阶段。”

餐饮品牌扩张势头不减，茶饮烘焙继续开店热潮。从2024年第三季度录得的新开店业态需求占比来看，餐饮类业态占新开业商铺的34%。注重视觉呈现和美食体验的“漂亮饭”轻食主义概念出圈，Penneria意式餐厅全国首店落地湖滨银泰in77，LAMEAL创意餐厅杭州首店入驻杭州万象城。茶饮品牌新秀突起，Bonjour奶茶杭州首店落地杭州大厦，肯德基旗下爷爷自在茶在杭州工联CC开出浙江首店。人气烘焙品牌Drunk Baker入驻杭州大厦，Black Heart上上心全国首店选址西溪印象城并在来福士广场开出二店。

青年潮流品牌持续扩张，运动户外品牌加速布局细分赛道。第三季度杭州嘉里中心、杭州万象城、湖滨银泰in77等项目开业活跃。时尚潮流品牌纷纷入驻，C.P. Company浙江首店、CDG Pocket内地二店亮相嘉里中心，OAKLEY国内首家全品类店铺、SMILEREPUBLIC杭州首店落地杭州万象城。彩妆护肤赛道持续扩张，护肤品牌Aēsop伊索、宋朝香氛品牌扩店滨江宝龙城。

第三季度有两个新增零售项目入市，整体空置率上升。2024年第三季度位于城东的德信中心和位于滨江的莲荷里开业，分别定位为艺术型商业和活力健康社群的非标商业空间，累计为市场带来105,000平方米的新增供应。全市优质零售物业的空置率为9.6%，较上季度上升了0.7个百分点。其中，全市购物中心的平均空置率为10.5%，环比上升0.7个百分点。

整体市场租金维持跌势，市场竞争持续。第三季度，全市零售物业租金依旧处于下行通道，整体市场首层平均净有效租金环比下降1.1%。根据区域的市场表现来看，核心商圈零售物业的抗风险能力更强，而非核心商圈的租金跌幅更为显著。2024年第三季度，杭州非核心商圈的首层平均净有效租金环比下跌了1.5%，与上季度相比跌幅有所扩大。

零售物业市场展望：随着新增供应的持续入市，未来1-2年间，各个商圈都将陆续有新开业项目进入市场，其中不乏特色定位的非标商业空间，杭州零售物业未来的市场局面将会更加多元化且充满竞争。

预计2024年第四季度，杭州零售物业市场还将迎来3个新项目的开业，总体量达到21.4万平方米。地处繁华湖滨商圈的ICON作为一个全新的非标零售项目，也有望在年内与消费者见面。而到了2025年，杭州嘉里城、杭州恒隆广场、新鸿基IFC等多个位于核心商圈的高端零售物业将陆续揭开神秘的面纱，届时将会有更多的重磅品牌进入杭州零售市场。