办公楼供需压力持续，城市烟火气撬动餐饮消费活力

杭州，2024年4月16日— 2024年第一季度，杭州优质办公楼市场有一个新增供应交付入市，甲级办公楼市场以存量项目去化为主。办公楼租赁需求的缓慢复苏使得市场的调整期进一步延续。随着核心商务区办公楼租金逐步回归理性，武林等传统核心商务区的需求有所回升。第一季度优质零售物业市场未有新增零售项目入市，文旅需求回暖带动城市烟火气，撬动餐饮消费新活力。

仲量联行杭州、南京分公司总经理兼杭州、南京、武汉商业地产部总监尤培荣表示：“杭州目前办公楼市场的供应端仍然处于扩张区间内，不论是回顾2023年还是2024年第一季度的办公楼供需比，市场的供需缺口持续存在，而战略性新兴产业的继发动能仍未能迎头赶上近两年杭州市场的‘供应潮’。市场的不确定性将影响2024年租金走势。同时，面对持续的市场压力，‘基石需求’将为商业地产发展注入更强而有力的信心。大型央企、国企和传统行业的本地民营企业展现出穿越周期的强大韧性，预计未来更多上述企业将催生出大面积的办公楼租赁需求，助力市场乘风破浪，穿越周期。”

2024年第一季度杭州有一个优质办公楼新增供应入市，甲级办公楼空置率有所下降。第一季度，杭州未有甲级办公楼新增供应，甲级办公楼市场平均空置率为24.1%，下降1.1个百分点。本季度未来科技城板块迎来了万科未来天空中心二、三期的交付入市，共计带来约12万平方米的新增供应。由于新项目体量较大，乙级办公楼空置率为28.2%，环比上升了1.7个百分点。第一季度，整体办公楼市场空置率微升至26.3%。

市场搬迁需求活跃，金融行业持续稳健为市场增添信心。2024年第一季度，杭州整体办公楼市场净吸纳量约为63,286平方米。由于业主灵活调整租金策略，整体市场的搬迁需求较去年更为活跃。从行业需求表现来看，科技互联网的需求占比29%，主要为中小型互联网企业；金融的需求占比为26%，持续维持稳健增长。值得一提的是，随着城市文化传媒产业的恢复不断向好，文体娱乐类企业的租赁需求活跃度明显增长。

第一季度杭州甲乙级办公楼租金水平维持下行。截至2024年3月底，杭州甲级办公楼平均净租金为134.7元每平方米每月，季度环比下降0.7%。乙级办公楼平均净租金为102.8元每平方米每月，季度环比下降1.2%。第一季度，未来科技城、黄龙和运河商务区的平均净租金跌幅较为显著，钱江世纪城和钱江新城板块的租金较为平稳。

优质办公楼市场展望：尽管业主持续发力维护项目内租户的稳定性，但在市场环境波动和过往一年大量的供应压力下，市场租金下行趋势暂时未见放缓，预计2024年全年杭州甲乙级办公楼的租金仍将处于下行周期，同时乙级办公楼的降幅将更为显著。

而新的一年杭州的办公楼供应放量依然处于高位，预计2024年全年，杭州将有11个新增供应项目交付入市，预估将为市场带来将近70万平方米的优质办公楼新增供应。钱江世纪城板块依然有不少办公楼即将交付入市，位于武林板块的杭州恒隆广场部分办公楼也有望在2024年年底交付。

仲量联行杭州研究部经理孙懿文表示：“随着中国经济运行继续向常态化回归，国内经济正逐步由恢复性增长转向扩张性增长，各项产业发展向中高端迈进的态势日趋明显。杭州向来是一座产业内生动力强劲的城市，企业对新兴产业机遇洞察力极强，办公楼市场搬迁需求的增长也侧面印证了企业在波动的市场环境下逆势突围的决心。除了新兴的产业提质升级外，传统行业也展现出了强大的稳定性，传统金融、能源、制造业等行业的需求在不断波动的竞争格局中保持韧性增长，也凸显了城市厚积薄发的产业基础。”

城市烟火气撬动餐饮消费活力，大众餐饮表现向好。从2024年第一季度录得的新开店业态需求占比来看，餐饮类业态持续领跑杭州零售行业的新开业需求，占新开业商铺的35%。其中，新台州菜锦园府在杭州来福士开出城市首店。新式茶饮品牌茶理宜世在滨江宝龙城布局新店，好利来在龙湖滨江天街再开新店。本土“网红”烘焙品牌富贵面包公司加码布局杭城购物中心，进驻印力汇德隆杭州奥体印象城。

文旅消费增长带动城市时尚零售消费活力。春节后的杭州旅游与文化市场复苏显著，为旅游消费、酒店业和零售业回暖提供了动力。消费者的消费偏好更加务实和理性，注重体验感，追求健康可持续的生活方式，这也进一步推动了运动户外品牌在杭州的扩张步伐。第一季度专业运动服装品牌Wilson杭州首店在杭州万象城开业。此外，Nike、Adidas等传统运动品牌也持续布局，在杭州嘉里中心开出焕新门店。

第一季度无新增零售项目入市，整体空置率微降。2024年第一季度未录得新增零售供应，业主不断优化项目业态结构。受到大众消费偏好变化的影响，多个项目加大餐饮品牌招商的力度，以提升客流。全市优质零售物业的空置率为9.1%，较上季度下降了0.6个百分点。其中，全市购物中心的平均空置率为10.0%，环比下降0.7个百分点。

项目招商压力有增无减，租金仍在下行周期。第一季度，全市零售物业租金继续下降，整体市场首层平均净有效租金环比下降0.4%。优质零售品牌审慎扩张，存量项目竞争依旧激烈，零售物业招商压力有增无减。核心商圈零售市场首层平均净有效租金降幅较小，环比下降了0.2%；而非核心商圈的首层平均净有效租金环比则下降了0.5%。

零售物业市场展望：预计2024年全年，杭州零售物业市场共计将迎来5个新项目入市，总体量达到56.5万平方米。年底奥体滨江商圈预计将迎来奥体中心银泰百货的开业。杭州嘉里城、奥体SKP、杭州恒隆广场、新鸿基IFC等项目也在如火如荼的建设进程中，有望在未来的一到两年内陆续亮相。