广州办公楼以价换量，净吸纳量回升；跨境电商带动华南物流仓储市场逆市上扬

广州，2024年1月12日——2023年，甲级办公楼市场持续以价换量的租赁策略吸客，加上租赁需求稳步恢复，全年净吸纳量从去年低位逐渐修复。提高运能、布局全球，跨境电商提前预租提振2024年非保税物流仓储市场。广州录得大宗资产交易总额128亿元，办公楼交易占比最高。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“在全球和中国经济增速放缓的背景下，广州经济依然展现出健康复苏的良好态势。作为大湾区核心城市，广州现代产业基础深厚、消费市场庞大。预计政府将维持或出台更多有利于经济发展的政策，提振经济复苏动力，加快形成新质生产力，提升企业和市场主体预期和信心，助力商业房地产市场持续恢复。”

_{*广州办公楼市场指广州甲级办公楼市场}

2023年前三季度，广州全市金融业增加值达2134.70亿元，同比增长7.7%；全市外贸进出口总值达8153.5亿元，同比增长7.4%。消费动力持续释放，1-10月全市社会消费品零售总额9177.03亿元，同比增长6.3%。

仲量联行华南区商业地产部总监马炜图表示：“在成本控制的背景下，尽管大部分租户对于办公楼租赁市场的观望情绪较浓，但在经济复苏的推动下，相较于2022年的低谷，租赁需求经过上半年的逐步释放和三季度的调整后，四季度的净吸纳量已恢复到上半年的平均水平。”部分租户利用业主加大租金优惠力度的窗口期，搬迁至更优越的甲级项目，包括一些TMT企业从产业园升级至甲级办公楼的案例也略有上升。加上四季度头部公募基金管理公司表现坚挺，扩充需求明显，2023年广州甲级办公楼全年净吸纳量超过20万平方米，比2022年增加一倍。

广州全年甲级办公楼新增供应约74万平方米，主要分布于琶洲和广州国际金融城。新增供应在上半年较为集中，下半年有所放缓，四季度仅录得一个新项目竣工入市。与此同时，重点行业如金融和TMT的头部企业扩充需求改善，使得全市甲级办公楼空置率截至四季度末降至21.4%，环比下降0.5个百分点。

租金方面，2023年延续了上一年的下跌趋势。由于大量新增供应预期和市场租赁需求尚未恢复到疫情前水平，调整租赁策略加速去化成为大部分业主的共识。为了提高入住率，更多业主愿意以价换量，议价空间在四季度进一步加大，导致全市平均租金环比下降2.8%，尤其以新兴子市场跌幅明显。

仲量联行华南区研究部总监曾丽预计未来12个月，广州办公楼市场将迎来新一轮供应高峰，总规模预计超过60万平方米。广州国际金融城和琶洲将是新增供应的主要聚集地，同时也将成为汇聚前沿技术、新产业、新业态、新模式、新动能等高质量发展要素的产业平台。尽管政府提前的政策引导为该片区积累了一定程度的租赁、总部自用及购买办公用房需求，但新增供应对市场的冲击仍然不可忽视，存量市场承压下，全市空置率可能再次小幅上升。预计业主们将继续采取优惠的租金策略以吸引租客。

华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流市场2023年的净吸纳量约达220万平方米，其中，跨境电商贡献了绝大部分成交量，提振市场信心。

仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁表示：“2023年，跨境电商行业进一步蓬勃发展，推动华南五市仓储录得有史以来最为可观的租赁成交量。”近年异军突起的希音、Temu、速卖通（AliExpress）、TikTok Shop等跨境电商平台纷纷加快全品类发展并积极布局全托管赛道，其仓库选址更加关注本地供应链和国际快递的时效性。华南已然成为各跨境电商平台重要的供应链与物流中心，跨境电商需求持续放量、头部企业抢筹优质仓储资源。

仓储供应方面，华南五市在2023年下半年仍然保持快速增长，全年新增供应体量接近300万平方米，是2022年的新增供应量的3倍，创下历史新高。供应量虽大，但在跨境电商企业强劲的租赁需求带动下，部分大体量的新建项目一经推出便快速去化。截至四季度末，各市空置率较去年同期均有所下降。

跨境电商作为当前仓储市场上的主力租户，需求体量大、议价能力强。一些整租或大面积租赁提振了业主的信心，但成本控制仍是整体租赁市场的主流基调。为了保证出租率，尤其是存量物业的业主们普遍采取更加灵活的租赁策略。全年来看，华南五市大部分城市仓储平均租金保持平稳，仅个别城市出现下行。

2024年，各级政府将继续把“着力扩大国内需求”作为经济工作的重点，通过政策协调有效推动供需两端持续恢复，并形成消费和投资相互促进的良性循环。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“在此背景下，华南消费市场、高新制造业等上游环节将促进物流仓储市场有效需求合理增长。直播电商等新兴平台也有望成为引领大众消费复苏的增长点，并助力第三方物流仓储租赁需求释放。”

随着跨境电商将持续加大全球布局，依托传统互联网与移动端短视频相结合的模式输出中国商品的新一代外贸业态正在蓬勃发展，不少跨境电商正积极在华南布点并扩张其物流仓储网络，洽谈明后年扩租与新租赁计划，为市场需求增长提供稳固支撑，并有效提振设施运营商和机构投资者的信心。

与此同时，2024年中国经济发展仍然面临挑战，不少行业仍然会将成本控制放在首位，但在社会各界都致力于服务经济稳增长大局的情况下，传统的租赁需求有望保持平稳。华南五市未来12个月新增供应预计将超过100万平方米，主要集中在广州、东莞和惠州。曾丽预测2024年整体租金呈稳步修复态势，一方面，跨境电商积极的预租策略有效提振业主对于新项目的信心；另一方面，由于存量空置面积尚未去化，传统租户在租赁市场上仍存有一定的议价空间。

2023年广深两市录得大宗资产交易总额约232亿元，其中广州128亿元，深圳104亿元，较2022年有所萎缩。两市成交总量中办公楼板块占比仍然最高，买方多为自用型企业和政府区域城投公司。

2023年上半年两市大宗资产交易额占全年交易总额的66%，其中包括广州琶洲复星11万平方米、广报云汇5.7万平方米及深圳中州湾4.1万平方米较大面积的成交。下半年的交易量较上半年有所下滑，从成交对象看，机构投资者对办公楼大宗交易持谨慎态度。

尽管外围息口高企、不动产租金收益下行，投资回报率要求有所上升，但位于一线城市的成熟区域、对经济贡献大、有稳定经营收入、出租压力小的优质资产仍受到机构投资者的持续关注。国家支持房地产基础设施平稳健康发展，基础设施公募REITs也开放更多类型，符合条件的基础设施通过公募REITs上市的步伐正在加快。

仲量联行华南区投资与资本市场部总监卢盛表示：“预计2024年将有更多政策出台促进金融与房地产良性循环，从需求端和供给端稳定房地产市场，推动行业实现平稳健康发展。我们看到更多投资机构积极接触符合 REITs 准入条件的底层资产，消费类基础设施，保障性租赁住房，产业园等资产热度继续攀升。此外，经营恢复较快的酒店类资产也有望迎来更多交易机会。”

_{备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。}