租赁需求仍待释放，新增供应带动空置上升

三季度广州甲级办公楼租赁市场需求疲软，去化承压，整体空置率上扬至17.5%。本地企业的信心亟待提振，租赁需求仍待释放。预测新增供应进一步推高空置率，致使供求不平衡的现象延续。

*广州办公楼市场指广州甲级办公楼市场

2022年三季度，面对复杂多变的外部环境、国内疫情多点散发和极端天气的多重影响，市场对于本季度和短期内经济走势的预期仍未见显著改善，全国经济社会总体依然呈现“弱复苏”的格局。

在此背景下，虽然三季度广州本地未受到疫情的显著扰动、经济社会运行相对平稳，但在未来疫情波动、政策走向等不确定因素的环绕下，许多企业对于自身业务扩张和发展仍持观望或相对保守的态度。因此，市场活力仍有待进一步释放。

本季度，广州甲级办公楼市场租赁需求在市场情绪的影响下显疲软，存量空置吸纳速度相对缓慢，净吸纳量约为6万平方米。尤其在租金成本相对较高的珠江新城片区，其存量办公楼项目空置率与上季度数据相差无几，可见三季度此片区办公楼租赁市场的去化情况并不理想。某游戏公司在琶洲租赁8,000平方米的办公空间，是本季度交易面积最大的租赁成交，但不活跃的市场需求仍未能快速吸纳琶洲大量的空置面积。

随着两个办公楼项目的竣工，三季度新增办公面积约25万平方米。新入市项目与相对乏力的租赁需求推动全市空置率进一步上探，截至三季度末，全市空置率约为17.5%，环比上涨约2.0个百分点。

租金方面，本季度全市租金保持相对平稳，环比微跌0.1%。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图指出：“经过此前两到三个季度的下行，广州甲级办公楼市场租金目前处于较低的水平，下探空间已被压缩不少。少数项目由于未能显著提升自身去化速度，业主继续采取调整租金的策略。”

进入三季度以来，为维持较宽松的货币政策环境、保证今年国内经济的稳定增长，中国人民银行采取了中期借贷便利（MLF）操作、公开市场逆回购操作和调降贷款基准利率（LPR）的一系列货币政策。但从短期来看，国内疫情走向、防疫政策调整、外部环境变化等一系列不稳定因素可能会对上述货币政策的有效传导带来挑战，其对实体经济的刺激作用也有待进一步观察。

仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“现阶段并不明朗的宏观经济前景难以快速提振本地企业的信心；尤其本年内这些企业对未来的预期仍需逐步修复，租赁需求的释放将受到一定阻力，广州甲级办公楼租赁市场因此很可能将延续本季度相对平淡的表现。”

而在未来12个月内，广州甲级办公楼市场预计将迎来逾80万平方米的新增供应，主要集中在琶洲、金融城等新兴子市场；在此期间，由于市场租赁需求预计仍处于修复阶段，这些新项目竣工项目集中入市将不可避免地推高全市空置率，供求不平衡的现象预计会延续。而全市空置面积的上升以及相对缓慢的去化速度可能会进一步削弱业主的议价能力并加剧部分业主的焦虑情绪，从而继续压低全市租金走势。

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