仲量联行：生物医药行业扩张需求蓬勃，租金仍将稳健

2022年10月20日，上海——在政策扶持、人才引领、资本加持的多重推动下，生命科学物业无疑是近来房地产市场的一大亮点。生命科学行业的持续蓬勃发展，带来旺盛的研发、办公需求；但鉴于该行业对物业的专业性和个性化要求较高，真正符合需求的物业依然稀缺。未来，生命科学物业市场将呈现成交活跃、租金稳中有升的态势。

政策扶持无疑是行业发展最大的推进力。仲量联行在此前发布的《上海生命科学物业市场机遇与展望》白皮书中指出，围绕“改革”和“创新”两大主题，相关政策的密集出台从多维度推进生命科学定位升级，构建产业发展新格局。“十四五”规划中，生物医药行业的战略性新兴产业定位再次被强调，相关政策驱动医疗器械、创新药等赛道提速发展。药品审批流程优化、药物上市周期进一步缩短，2021中国批准上市新药数量达83 个，接近2016年的六倍。

高端人才更是核心资源，各级政府从签证、落户、补贴等各个方面加强对海外高端人才的吸引力度。领英2021年人才报告显示，在生物技术、制药与医疗器械行业中，从生命科学产业领先的国家，如美国和英国流入中国的人才是中国流出至该国人数的2.30倍和2.26倍。

在生命科学行业高速发展的带动下，研发型办公物业作为生命科学企业研发实验的唯一空间载体，租赁需求增长迅猛，为产业园区的蓬勃发展带来了新机遇。以上海为例，生命科学企业的租赁需求持续扩张。仲量联行行业需求分布统计数据显示，生命科学企业的租赁需求在所有行业的占比中，从2020的13%攀升到2021年的26%，成为最主要的需求来源之一。在北京，自2020年7月至今，北京药品生产企业新增259家，而在此之前注册的企业仅有7家，尤其是小型初创型药品生产经营企业数量激增。这些企业内部产品、资本、收益具备加速增长潜力，也带来生命科学不动产布局和扩张需求。

不仅是国内生命科学企业快速发展、寻租扩张，已占据行业头筹的外企巨头也不甘落后。“我们发现，前几年已经有些放慢脚步的外资药企巨头，看到这一波疫情后中国市场巨大的成长性，又开始发力，做相应扩张，” 仲量联行产业与物流服务部生命科学行业负责人毛欣表示。一方面中国市场和政策的环境因素助力，另一方面中国生命科学企业的快速发展，也让外企巨头感受到压力。因此可以看到，外资医药企业在中国的扩张需求依然活跃。

租赁需求的持续增长，让已成气候的产业园区炙手可热、全面开花。在上海，除了张江核心板块仍然是生命科学企业租赁需求最活跃的区域外，周康、浦江、临港生命蓝湾等产业园区凭借各自产业定位、扶持政策等资源，受到企业青睐。

“尤其是张江核心板块逐渐饱和后，很多企业一方面不得不扩张，另一方面又不想离开张江板块的聚能辐射范围，因此周康、临港等邻近的产业园区成为企业扩租、搬迁的首选。”仲量联行上海研究部董事丁婷表示。例如一家知名的美国医疗科技企业，近期决定将一个原本打算放在美国的新项目落地上海，在临港扩租8000平方米。另一家生命科学外资企业，之前已放缓在华扩张脚步，然而看到疫情后中国市场的发展，重新开始积极推进其在华研发中心建设，最终落定上海外高桥3000多平方米物业项目。

中小型药企、药厂发展到一定规模将遵循龙头企业布局规律，对企业不动产开展结构性调整，将总部与前端职能部门迁至市中心的优质甲级办公楼，形成产业聚集效应；同时更增加研发投入、扩大专业化生产，催生新增租赁需求向产业园区回流，承租选择也将集中在落地政策较优区位。“需求端的推动下，各地生命科学园区项目加速推进。”丁婷表示，未来三年，仅上海就预计推出160万平方米生物医药物业新增供应。

在北京，受政策规划引导，生命科学园区主要布局在北部的昌平区、海淀区及南部的大兴区和经开区，形成以中关村示范区“一区十六园”中五大生命产业园为核心的产业格局。成熟的需求集中度与政策资源吸引着社会资本进一步参与投入，在周边地块注资开发新项目，这些项目也大多受生命科学相关政策红利覆盖。

2022年，大兴生物医药基地计划大幅扩容9.1平方公里规划面积，打造“中国药谷”，现已有“药谷一号”、“爱生科技园”等十多个项目处于筹备期，总规划建筑面积达数十万平方。同时，在大兴国际机场片区也有政府引导开发的三个新项目，总建面规划22.9万平方米。大兴临空经济区有望成为北京下一个生命科学产业热点区域，在区位上可与大兴生物医药基地达成资源互通，共同兴盛。

仲量联行数据显示，尽管供应放量，这些项目中大部分已被生命科学企业预租或定制，整体市场在建项目70%的面积已被预租或自用。短期内，研发办公物业仍将保持供不应求的趋势，可租赁面积仍非常有限。

生命科学研发物业最大的特点就是由于行业的特殊性，研发往往有严格的环境标准和建筑参数要求，这是造成此类物业稀缺最大的瓶颈。与普通办公楼或传统产业园区不同的是，考虑到在研发过程中排放的“固”、“液”、“气”等物质对于周边环境造成的不良影响，对于有实验研发需求的生命科学企业而言，其租赁的研发办公空间是否满足环境影响评价（简称“环评”）要求，对企业入驻有决定性影响。由于市场上带环评的研发项目供应有限，租户往往遇上“无房可租”的困境。

同时，相较于传统办公物业，研发办公物业需额外满足更多的建筑参数，生命科学企业通常需要配备废水处理池、新风系统、通风橱等；同时，在层高、供电量及承重等基本建筑参数方面亦有更高的要求。以承重要求为例，不仅需要强度更高的楼板，对空调及通风系统的较高要求也使得楼顶需安置数量较多的机组，因此对楼顶的承重要求也相对较高。再比如，虽然可拆卸楼板对很多生命科学企业来说并非必选，但考虑到生命科学产业赛道的宽泛，这项参数对于需装配大型实验设备的企业来说仍十分重要。

项目的专业性和个性化要求导致其稀缺性，也是市场租金普遍较高的重要原因。以上海张江核心区为例，样本项目租金2016-2021年五年复合增长率达6.8%，截至2021年四季度，样本项目与周边传统项目比，溢价接近20%。

仲量联行预测，虽然供应增加，未来3年上海生命科学物业空置率仍将保持在低于5%的水平，仍有超60%的租户愿意支付10-20%的租金溢价，研发物业的租金仍将稳步上涨。

仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。凭借行业领先的科技应用，我们始终致力于为客户、员工和社群创造机遇、打造理想空间、提供可持续的房地产解决方案；并不断重塑房地产未来，创造更美好明天。仲量联行是《财富》500强企业，截至2022年6月30日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过102,000人，2021财政年度收入达194亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览jll.com。