武汉办公楼市场稳步复苏，优质零售物业市场加速释放活力

2023年7月13日，武汉——2023年第二季度，武汉优质办公楼市场成交量延续理性态势，金融业和第三方办公服务运营业态支撑市场需求；甲级办公楼持续去化存量，整体租金有所下行。仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：“2023年第二季度，市场整体表现平稳，未来随着经济稳定向好和企业信心的逐步修复，下半年租赁需求有望进一步回温和复苏。” 优质零售物业市场方面，本季度新增供应回落，在节日和促销活动的带动下，消费市场加速释放活力，餐饮业态需求旺盛。

2023年第二季度武汉优质办公楼市场录得两个乙级项目入市。第二季度武汉甲级办公楼市场无新增供应，乙级办公楼市场新入市项目均位于武昌片区非核心商务板块，新增供应合计约为7.7万平方米。截至6月底，武汉优质办公楼总体量为806.5万平方米，其中甲级办公楼总体量为284.9万平方米。

金融行业和第三方办公运营需求持续彰显韧性，科技互联网活跃度有所下降。2023年第二季度，经济运行延续平稳恢复态势，但市场需求仍有较大提升空间。从成交来看，金融行业占甲级市场成交总面积的23%，其中以银行、证券类为代表的传统金融机构的升级需求为主；此外，第三方办公运营业态成交占比达17%，部分业主方所面临的去化压力以及初创型中小企业的成本控制战略助推了第三方办公服务运营商的加速布局；而去年整体表现活跃的科技互联网行业受到国际和国内环境影响本季度需求有所下行。从个数来看，由于大面积租户租赁决策周期长，本季度录得的大面积成交占比有所回落。

市场空置率小幅回落，整体租金持续下调。第二季度，受益于有限的新增供应及第三方办公运营的大面积成交，全市空置率环比下降0.7个百分点至37.4%，回落至近三年来的低位。其中甲级办公楼和乙级办公楼的空置率均下滑0.7个百分点至33.7%和37.4%。截至六月底，全市优质办公楼市场净吸纳量达10.4万平方米，其中甲级办公楼市场净吸纳量约为2.0万平方米。租金方面，受到存量市场的供需压力以及下半年潜在的集中供应影响，部分业主放低租金预期，因此全市租金持续下探。甲级办公楼净有效租金为89.2元每平方米每月，环比下降2.6%；乙级办公楼净有效租金为68.1元每平方米每月，环比下降0.4%。

从供应端看，2023年武汉新增供应量约为133.9万平方米，其中甲级办公楼约56.3万平方米，新项目将集中在下半年入市，短期内市场竞争将进一步加剧。从需求端看，随着经济稳定向好，企业信心逐步修复，下半年租赁需求有望进一步温和复苏。其中，承租能力较强的金融业态有望持续活跃，第三方办公运营商因提供高性价比且灵活的租赁模式而受到市场青睐，今年具有抄底扩张的潜力。此外，武汉市代表团近日成功举办多场招商推介活动，签约项目聚焦武汉“965”产业体系（战略性新兴产业为引领、先进制造业为支撑、现代服务业为主体的现代产业体系）及数字经济新赛道。因此，我们预计武汉光电子信息技术、先进制造业、大健康、人工智能等领域的产业有望实现快速升级发展，并成为武汉办公楼市场中新的需求增长极。

仲量联行武汉商业地产部总监刘宁表示：“目前市场经济活动正逐步回暖，但企业的观望情绪暂未完全消退，降本增效依然是多数租户的重点考量。业主方应根据快速变化的市场环境和需求，积极调整办公产品和租赁策略并提升专业的运营能力，从而留存并吸引优质的客户资源。”

2023年第二季度武汉优质零售物业市场迎来越秀IFC国金天地购物中心的入市。2023年上半年武汉优质零售业市场新增供应回落，第二季度录得位于解放大道商圈的武汉2023年首开项目——越秀IFC国金天地购物中心开业，新增供应约7.1万方。项目围绕区域消费客群，聚焦时尚和品质，和区域其他重量级项目形成差异化竞争，并引进多家华中及武汉首店。截止6月底，全市优质零售业市场总体量达到872.9万平方米。

消费市场持续复苏，餐饮业态扩张态势显著。第二季度，随着五一、端午、暑期等消费旺季的到来，休闲购物、聚会以及出行旅游等消费需求进一步释放；四月和五月，武汉社会消费品零售总额增速均保持在10%以上；借助618促销活动，武汉多个购物中心及线上线下品牌通过发放消费券、打折等多种促销方式，有效拉动消费。从业态来看，餐饮扩张势头良好，尤其是小面积的快餐茶饮和轻食简餐反弹速度最快，同时，在零售业态需求承压的情况下，购物中心的首层餐饮比例在逐步扩大。

市场信心有所修复，租金降幅收窄。第二季度，武汉优质零售业市场处于消费复苏和供应低位，市场压力得以缓和，但是面对承租能力最强且占比最大的时尚零售业态的线下收缩及数字化转型，购物中心低区的租金及空置率压力尤在。截止6月底，全市优质零售物业首层净有效租金环比下降0.1%至381.1元每平方米每月。空置率方面，由于第二季度武汉优质零售业市场整体表现平稳，租赁活跃度较第一季度有所回升，整体空置率小幅上升0.2个百分点达13.3%，净吸纳量为4.8万平方米。

2023年优质零售物业市场展望：2023年下半年，武汉零售物业市场预计将迎来3个项目的入市，总体量为58万平方米，且新增供应较分散，市场压力暂时得以缓和。而2024年武汉将会迎来多个优质项目的集中开业，竞争也会进一步加剧，因此下半年各购物中心可以抓住消费复苏和供应低位的市场机会及时进行项目的调整。

展望未来，消费需求正在回归正轨，在电商的快速渗透下，零售业态数字化转型已经成为大势所趋，短期内预计市场将持续承压。各购物中心需要对自身的功能定位和业态组合进行重塑调整，以更开放的姿态抓住市场新机。

注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。零售市场租金为购物中心及百货首层、非主力店、一般零售类商户的净有效租金，且基于净租赁面积，剔除免租期。租金的变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。