上海商办市场租户优势显著，高端酒店市场复苏势头稳健

上海，2024年4月10日——2024年第一季度上海商业地产市场受经济环境影响，租赁需求有所减缓，整体租金处于下行区间。仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静表示：“一季度，办公楼市场仍利好租户方，租金的持续下行驱动部分租户调整策略，寻求升级办公空间的机会。”尽管目前很多业主及租户对上海商业地产市场仍持谨慎态度，但在各类支持性政策的助力下，上海商业活动及市场情绪有望在年内得以改善。

• 办公楼市场：租金处于下行窗口期，租户把握搬迁及升级机会。
• 零售物业市场：高性价比品牌受到消费者青睐，保持扩张态势。
• 物流地产市场：整体需求保持稳定，空置率在新增供应压力下有所上升。
• 住宅市场：改善型需求集中释放，一手高端住宅市场回暖。
• 投资市场：投资领域呈多元化分布趋势，长租公寓市场热度不减。
• 酒店市场：上海高端酒店市场业绩回暖，存量酒店资产改造的重要性与日俱增。

一季度上海办公楼净吸纳量录得58,500平方米，春节假期过后，市场活跃度稳步复苏，问询量及带看量均有所上升。整体市场内，需求仍以成本导向型为主。“近期，甲级办公楼内需求大多以价格驱动，租户利用租金下行的窗口期寻求升级至周边甲级办公楼的机会。”仲量联行上海商业地产部资深董事王岳表示，“部分乙级办公楼内租约即将到期的租户以及灵活办公空间内的租户，其升级办公环境的需求较为突显。”金融服务业、专业服务业及科技互联网等行业需求仍保持韧性。非中央商务区内，新能源汽车相关行业以及其他能源领域企业展现出相对活跃的租赁需求。

一季度全市共两个项目竣工，总建筑面积共计97,800平方米。一个项目位于中央商务区内的虹桥板块，建筑面积为39,100平方米。新增供应的交付，使得中央商务区空置率环比上升 0.4 个百分点至15.3%。非中央商务区也迎来一个项目竣工入市，建筑面积录得58,700平方米。该项目位于徐汇非中央商务区，吸引了周边区域较大面积租户的升级和搬迁需求。非中央商务区的空置率环比下降了 0.2 个百分点至29.6%。

租户延续成本导向，整体租金继续下行。供应压力使租赁市场仍偏向租户方，租户期待更多降价空间，同时议价能力继续上升。中央商务区内，业主愿意提供更多的激励政策以保留租户，租金环比下降2.4%。非中央商务区部分项目仍面临较高的空置率，租金环比下降2.2%。业主积极调整租赁策略以提升其竞争力，吸引周边老旧项目中改善型租户的搬迁需求。

仲量联行研究表明，全球86%的企业房地产领导者将“降低运营成本”列为2024年的首要关注。仲量联行中国区智动办公业务开发总监尹松娇表示，对于中国企业来说，打造灵活且多元化的办公空间，仍是企业优化空间高效性、充分释放员工生产力的有效措施。我们认为，对于企业来说，获得最大投资回报的关键，在于企业能否在一系列支持人才和业务发展的战略性支出中做到精准地权衡，以提高其运营能力实现最佳目标。

一季度，上海产业园区整体租户延续谨慎的租赁策略，租赁决策周期较长。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，“整体市场需求顺应产业结构转型，集成电路以及新能源汽车产业链上下游企业以及总部型需求仍为主要需求来源。”一季度新增供应共计43万平方米。较大的供应量将上海产业园区整体空置率推升至19.8%，环比上升3.4个百分点。整体需求的缓慢复苏以及市场供应的压力使租金继续承压，环比下降1.4%至 4.4元每平方米每天。

2024年第一季度上海整体零售租赁势头有所放缓。仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示，“随着理性消费逐渐成为主导，人们更加注重产品和服务的性价比。在此背景下，平价餐厅、杂货玩具以及本土快时尚品牌在一季度仍保持相对积极的扩张态势。“值得关注的是，近期中式快餐品牌集中发力、积极扩张。这些品牌倾向于选择人气较旺的区域型商场和社区型商场，还加速进驻办公人群密集的商圈，以解决办公人群的用餐刚需。

一季度上海市区内没有新增供应入市。在核心商圈，随着部分项目进入翻新改造阶段，整体空置率从11.4%下降至10.3%。由于品牌拓店趋于谨慎，非核心商圈空置率从12.2%略微上升至12.5%。项目分化加剧，一些标杆性区域型购物中心得益于其良好的运营管理水平和稳固的周边客群支撑，展现出更强的韧性。

由于新增租赁需求放缓，零售租金整体仍处于下行通道。一季度，核心商圈首层平均租金环比下降0.8%至46.2元每平方米每天。非核心商圈首层平均租金环比下降1.1%至16.6元每平方米每天。

预计2024年上海零售租赁需求将主要来自和大众追求‘性价比’紧密相关的平价餐饮、快时尚品牌、平价超市和家居杂货；和文化娱乐体验相关的儿童娱乐、运动场馆等，以及和悦己消费相关的香水香氛、美容美体、本土女装服饰等业态。

2024年一季度上海物流地产的需求保持平稳，净吸纳量共录得7.4万平方米，略低于去年同期水平。尽管本季度有新签租赁活动，但受到持续大量新增供应入市的影响，空置率进一步上升，整体空置率环比上升1.6%至16.6%。本季度整体租赁需求由第三方物流企业和高端制造业租户主导，例如，一家第三方物流企业在浦东细分市场租赁了近一万平方米的面积，在奉贤和宝山区域则录得多家制造业企业的新签需求。

第一季度共有两个新项目竣工入市，总建筑面积近29万平方米，这也是连续第三个季度新增供应超过20万平方米。“由于新增供应的分布不均衡，导致不同细分市场的表现持续分化“，仲量联行中国区产业及物流服务部资深董事黄晖表示，“位于上海西部的细分市场仍面临大量新增供应持续放量所带来的压力。” 例如，青浦细分市场的总存量较2023年一季度同比增长了66%。部分细分市场因新增供应集中入市，出租率和租金表现均面临较大压力。

一季度，上海物流地产租金环比下跌0.7%至人民币1.55元每平方米每天。其中，新增供应较为集中的上海西部细分市场，租金跌幅尤为显著。为快速填补空置面积，新完工项目的业主在租赁策略上更加灵活，在租金上亦给予更多的议价空间。

为加速刚性和改善性购房需求释放、推动楼市置换链条加速运转，上海于2024年1月末宣布放松外环外限购政策，即满足在上海市连续缴纳5年及以上社保或个税的非户籍单身人士可在外环以外区域（除崇明区）购置一套住房。此外，随着本季度央行将五年期以上LPR下调25个基点，上海最低首套及二套住房贷款利率也同步下调至3.85%和4.15%。受一季度整体市场供应减少的影响，本季度上海一手商品住宅成交量环比下降30.3%至近139万平方米。但高端住宅市场方面，改善型需求表现强劲，在五个新项目开盘的推动下，一季度高端住宅成交量录得1041套，环比上升26.8%。

受春节假期影响，一季度上海一手商品住宅新增供应录得169.7万平方米，环比下降48.5%，同比下降6.1%。但高端住宅市场迎来项目集中开盘，本季度共录得五个位处核心区域的高端住宅项目入市，共计1214套房源，项目平均售价在人民币13.4万元至人民币17.2万元区间内。

限价松动下，一季度高端住宅一手均价环比上涨0.7%至138,500元每平方米。高端二手住宅市场方面，由于大量新盘入市吸纳了较多购房需求，二手成交势头未有明显起色，迫使业主在议价阶段做出更多让步。因此，高端二手均价进一步环比下跌3.2%至152,800元每平方米。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“为进一步提振购房者信心并推动住宅成交势头稳步复苏，预计上海将于今年加速落实各类需求端支持政策。“预计高端一手住宅价格将持续稳步上升的同时，短期内高端二手住宅价格或持续承压下行。但随着信贷政策和楼市政策调整效果逐步显现，高端二手住宅价格跌幅有望收窄。

2024年第一季度上海大宗市场统计成交总额为168.3亿元。对比往期，2024年第一季度因缺少机构投资者引领的大型标志性项目，致使总体交易量对比去年同期出现回调。尽管如此，成交宗数不降反升，展现出一定的投资活跃度且反映投资者对市场保有信心。一季度，平均单体物业的交易额较小，市场焦点转向小规模的投资项目。国企平台和民营企业积极参与市场交易，但市场成交量未来的大幅提升仍有赖于大型机构投资者的进一步推动。

随着各类资产成交金额占比日趋均衡，市场呈现出投资领域多元化分布的趋势。在一季度的资产成交中，办公成交金额仍居首位（34%），其次为综合体（20%）和公寓（16%）。在当下买方市场的主导下，资产估值经历了一轮理性回调，投资者的目光转向更具性价比的项目，更积极发掘优质项目以寻求更高的投资回报率。与此同时，公寓产品依然炙手可热，本季度无论是从成交总额还是成交数量均占据重要位置。

值得关注的是，一季度外资机构投资者重新显现出积极入市的迹象，其参与度从低点回升至19%，投资类型包含公寓、商业等，为整体投资环境增添了积极乐观的信号和动力。仲量联行华东区投资及资本市场部负责人孙翎表示：“尽管面临短期调整，本季度上海大宗市场的交易宗数揭示了投资者对市场的坚定信心，我们预计2024年二季度开始，一个由内资主导、外资回流、聚焦多元化资产类别的投资格局将推动市场迈向新的发展阶段。"

国内旅游市场持续升温下，上海高端酒店市场业绩回暖。截至2024年2月，上海高端酒店的日均房价较去年同期增长8.0%至1,012元，入住率增长了4.8个百分点至56%，每间可出售客房收入则增长18.1%至569元。2024年1-2月上海高端酒店的每月可售房收入较2019年同期已恢复至97%，其中日均房价已超过2019年同期，入住率恢复至95%。

2024年的高端奢华酒店市场预计迎来2,107间客房入市，多个酒店由存量资产改造。其中，由九龙宾馆改造的上海北外滩金辉索菲特酒店（384间客房）计划第二季度开业；由上海新世界酒店改造的上海中山公园凯悦尚萃酒店（249间客房）计划年中揭幕；由浦西四季酒店改造的上海阿丽拉酒店（188间客房）计划于第三季度开业。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“入境政策的放宽释放了更多积极的信号。今年1-2月上海接待了71万名国际游客，较去年同期增长3倍。预计2024年酒店业绩表现将继续回暖。作为另一个市场新趋势，存量酒店资产改造的重要性与日俱增。未来若干年，重新定位、品牌提升、硬件更新和产品重生将成为中国酒店市场的主旋律。”