杭州商办市场蓄势而行，供需差距下租金延续下行趋势

杭州，2025年4月14日—— 2025年第一季度，杭州优质办公楼市场租金跌幅扩大，甲级办公楼市场有一个新增供应项目入市，整体市场空置率微降。第一季度优质零售物业市场无新项目开业，茶饮品牌开店热度不减，旅游业复苏带来功能性装备消费回暖。

仲量联行杭州、南京分公司总经理兼杭州、南京、武汉商业地产部总监尤培荣表示：“2025年，我们看到内外部考验依然严峻。外部来看，中美贸易摩擦升级带来的经济政策环境的不确定性上升，贸易、物流运输、跨境电商等行业将受到一定冲击，尤其是杭州这样外向型经济高度发展的城市。从内部市场来看，目前杭州仍处于办公楼和零售物业的供应‘高峰期’，市场消化大量供应入市仍需时间。多重因素将推动杭州办公楼和零售市场的租金进一步回调。各行业波动下，新的机遇也在催生，教育培训、律所等专业服务机构的需求有所回暖，半导体、新能源等行业有望迎来更大的发展机遇。”

2025年第一季度杭州共迎来一个优质办公楼新增供应入市，整体办公楼市场空置率略有下降。第一季度甲级办公楼迎来新增供应入市，位于武林商圈。甲级办公楼供求均维持低位，平均空置率为24.5%。第一季度杭州未有乙级办公楼新项目入市，整体市场需求走弱。乙级办公楼平均空置率为27.8%，环比下降0.4个百分点。

互联网行业成交以小面积为主，律所新设和搬迁需求活跃。2025年第一季度，杭州整体办公楼市场净吸纳量约为34,506平方米。从第四季度的行业需求表现来看，科技互联网占比26%；金融业占比18%，专业服务行业占比17%。科技互联网行业依旧保持韧性，但成交以中小面积为主。专业服务机构的成交比例明显上升，律所搬迁和新设立需求活跃，教育培训机构大面积成交需求回暖，主要集中在武林和黄龙等商圈。

第一季度杭州甲乙级办公楼租金继续下跌。截至2025年3月底，杭州甲级办公楼平均净租金为127.9元每平方米每月，季度环比下降1.55%。第一季度乙级办公平均净租金为97.5元每平方米每月，季度环比下降1.5%。收到市场需求端走弱和租户成本控制等因素的影响，市场保持灵活的租赁政策，预计2025年甲乙级办公楼租金将持续下跌。

优质办公楼市场展望：预计2025年后三季度，杭州将有10个新增供应项目交付入市，预估将为市场带来约78.7万平方米的优质办公楼新增供应。杭州恒隆广场、IFC等核心商圈的优质甲级办公楼有望在今年陆续亮相。未来几年，钱江新城二期和钱江世纪城板块将迎来较大体量的优质办公楼新增供应。

仲量联行杭州研究部经理孙懿文表示：“当前的外部市场环境波动不断，杭州办公楼业主对后市的预期更趋谨慎，在市场竞争中不断寻求新的平衡与突破。除了不断优化租赁政策，业主也纷纷推出精装修房源、优化楼宇资管服务、提升资管团队素质等一系列更具市场竞争力的举措。杭州优质办公楼项目的资产管理水平正在不断提升。同时，市场价格的下调也给企业的搬迁升级需求带来了结构性机会，本季度中，我们看到企业的搬迁需求占比有所上升。各行业面临多重洗牌，甲级办公楼中行业的多样性也在显著提升。”

茶饮品牌开店热度不减，轻餐烘焙推陈出新。从2025年第一季度录得的新开店业态需求占比来看，餐饮类业态占新开业商铺的30%。来自丹麦的冠军面包品牌SEJERS KONDITORI赛耶司烘焙中国首店在杭州大厦正式启幕。新中式茶饮品牌继续保持火热势头，阿嬷手作和牧白手作再开新店。星平鸡饭和极上寿司落地杭州来福士。

国产包袋品牌进入中高端商场，旅游业复苏带来功能性装备消费回暖。第一季度，国货包袋品牌Songmont山下有松快闪店落地杭州中心，国产设计师包袋品牌逐步进入中高端商场。Birkenstock浙江首秀落地杭州万象城。旅游业的全面复苏使得相机等功能性装备的消费回暖，全国第四家X-Space富士胶片影像空间在杭州中心启幕。此外，小米之家汽车体验店浙江首店在501城市广场亮相。

第一季度未有新增零售项目入市，零售市场需求端表现平淡。2025年第一季度，全市优质零售物业的空置率为9.5%，较上季度下降了0.2个百分点。消费市场的需求压力仍在，整体市场零售物业的空置率依然处于近年高位。

整体市场持续承压，租金跌幅扩大。2025年第一季度，杭州零售市场租金持续承压，综合来看整体市场首层平均净有效租金环比下降1.4%，较去年相比跌幅继续扩大。从区域表现来看，核心商圈更具有韧性，首层平均租金环比下降0.6%。而非核心商圈的租金承压更为显著，多个项目为了维持出租率选择下调租金，环比跌幅扩大到了2.2%。

零售物业市场展望：2025年，杭州预计新入市6个优质零售地产项目，新增供应有望超过61万平方米，而2026年的新增供应量则会继续上升，预计将会达到约82万平方米。未来两年杭州优质零售物业市场的新增供应持续放量，恒隆广场、IFC等多个有竞争力的城市级购物中心亟待开业，杭州大厦、杭州万象城、湖滨银泰in77老牌购物中心已陆续采取品牌焕新升级、外立面改造和品牌调改行动。未来杭州的零售商业将更加注重社群互动和人文体验。可以预见的是，为了在竞争不断激烈的市场中脱颖而出，存量零售物业仍将迎来提质升级。