杭州办公楼市场迎来供应小高峰，精品潮奢相继发力杭州零售市场

杭州，2023年10月16日—— 2023年第三季度，杭州优质办公楼市场有五个新增供应集中交付入市，在亚运会的开幕前夕，市场迎来供应“小高峰”。金融行业稳健布局核心商圈，专业服务业的内生动力有所增强。优质零售物业市场迎来一个新增零售项目入市，市场平稳复苏，优质存量项目调改成果亮眼，品牌首店稳步落地杭州市场。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“作为中国恢复国际商旅往来后的第一个国际大型赛事，杭州亚运会因其‘首个智能亚运’、‘首次纳入电子竞技的大型综合性运动会’等独特标签而备受瞩目。从城市交通基础建设的高效提质，到城市互联网科技产业基因为本次盛事强势赋能，城市体育资源的升级正为杭州带来区域价值的长效转化。在此背景下，我们可以期待更多的产业机遇乘此东风，带来新的市场热点。”

2023年第三季度杭州共有三个甲级办公楼新增供应入市，整体空置率维持上行趋势。三季度杭州约25.8万平方米的甲级新增供应入市，甲级办公楼的空置率上升至25.6%，环比上升了2.3个百分点。同时，三季度共有两个乙级办公楼新增供应入市，为市场带来约28.4万平方米的新增供应。乙级办公楼空置率为25.9%，环比上升5.4个百分点。亚运前夕，市场迎来新增供应集中交付的重要节点，推高了短期内办公楼市场的空置率水平。

金融行业需求居首，科技互联网行业持续调整。三季度杭州整体办公楼市场净吸纳量约为115,512平方米。从三季度的行业需求表现来看，金融需求占比23%，银行、保险、基金公司等租户长期维持着较为稳健市场需求；科技互联网的需求占比为22%，教上季度有所下降，行业处于调整期，需求有所疲软。随着国际商旅活动的逐步恢复，律所等专业服务机构的活跃度有所上升，需求占比为9%。此外，在政策面扶持和企业创新动力的影响下，部分制造业企业产生了新的租赁需求。

三季度杭州整体办公楼租金水平略有下调。截至今年9月底，杭州甲级办公楼平均净租金138.1元每平方米每月，环比下降0.6%。而整体办公楼的平均净租金为121.7元每平方米每月，环比下降0.8%。具体来看，尽管三季度甲乙级办公楼有较多的优质新增供应入市，但整体市场的存量项目租金水平仍处于回调阶段。

优质办公楼市场展望：2023年是杭州的“亚运之年“，城市正处于国际化知名度提升的窗口时期。外部大环境结构性压力仍在，城市发展正处于迈上新台阶的攻坚阶段，对办公楼市场来说颇具挑战。城市产业发展正迎来提质增速的关键时期，有望催生市场新的需求机遇。

纵观2023年全年，杭州预计有11个优质项目交付入市。其中甲级办公楼市场新增体量约42.8万平方米，乙级办公楼的新增供应体量约为50.3万平方米。年内新增供应的集中入市也为市场需求平衡带来考验。预计未来空置率仍将处于较高水平，租金承压趋势持续，市场在摸索中寻求发展。

仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“杭州办公楼市场在年内正面临不小的挑战，多行业处于调整阶段。同时，市场供应持续放量，需求未见明显回升，租金承压未有缓解。尽管挑战显著，但随着亚运会的完美落幕，杭州的数字经济产业优势不断吸引着全世界的目光，预计未来城市的数字经济将会加快走出去的步伐，带来新的增量需求。而体育相关产业也迎来了新机遇。热门项目电子竞技首入亚运，为杭州电子竞技和游戏产业的可持续发展强势助力。目前，文体娱乐业的办公租赁需求连年增长，已然在办公楼市场需求中占据一席之地。”

精品潮奢相继发力杭州零售市场，城市白领时尚需求攀升。从三季度录得的新开店业态需求占比来看，餐饮行业依旧处于主导地位，占新开业商铺的40%。其中，新式茶饮品牌需求持续旺盛。高人气茶饮品牌Charlie Town红茶公司在万象城开出杭州首店，马伍旺饮料场和茉莉奶白再开新店。而时尚类需求在三季度复苏势头强劲，占三季度新开业店铺的38%。OTB集团旗下Maison Margiela、Marni、Jil Sander三店均已在嘉里中心强势亮相。Canada Goose亦在杭州万象城开出全新精品店。随着城市白领群体的市场需求定位更为国际化，国际潮奢品牌正在加码抢滩杭州零售市场。

新潮生活方式领域正在抢占这座年轻态城市的一席之地。三季度杭州的生活方式类品牌需求有所复苏，占比7%。从新开业品牌趋势来看，年轻人的需求更为受到关注。以表达自我、打造富有个性的电子配件为核心理念的国际潮流生活方式品牌CASETiFY STUDiO正式登陆杭州万象城。艺术家居买手店MAISONJOSEPH开出新店。慢生活文化书店品牌几何书店入驻绿城吉祥里。

三季度有一个新增零售物业项目入市，总体空置率波动不大。2023年三季度，杭州城北商圈迎来了绿城吉祥里的入市，为市场带来37,000平方米的供应，项目定位为传统风貌的特色商业街区，已引入众多首店和连锁品牌。三季度零售物业市场的需求较为平稳，全市优质零售物业的空置率为8.8%，较上季度微降0.1个百分点。其中，全市购物中心的平均空置率为9.8%，与上季度接近持平。

租金仍有下行，非核心商圈租金降幅较大。城市消费动能未见明显增长，随着年内多个新开业项目逐步成熟，存量商业间的竞争依旧激烈。三季度全市零售物业租金继续下降，整体市场首层净有效租金环比下降0.7%。核心商圈零售市场平均净有效租金达956.8元每平方米每月，环比下降0.5%；非核心商圈的平均净有效租金达367.5元每平方米每月，环比下降0.7%。

2023年第四季度，杭州零售物业市场预计将迎来4个项目的开业，总体量达到36万平方米。其中，杭州中心、城北万象城等优质项目有机会在年内入市。随着亚运会的完美谢幕，滨江商圈的零售市场将迎来全新阶段。奥体滨江商圈将迎来亚奥万象天地、龙湖滨康天街、SKP等多个商业综合体陆续绽放，预计将显著提升钱江南岸的零售商业市场品质。

仲量联行杭州研究部经理孙懿文表示：“今年前三季度，杭州的零售市场消费稳步改善，其中升级类商品的销售表现尤为亮眼。消费市场的多元复苏有望带动杭州零售市场需求走向升级。后亚运时代的杭州，正不断夯实文旅消费基础，扩大对外开放型经济，打造更具年轻态和创新精神的新型消费模式。我们有机会看到更多新兴业态和消费类型的品牌进入大众的视野未来城市零售市场格局有望进一步提升。“