升级需求拉动办公楼新兴子市场加速去化

2026年4月10日，广州 —— 2026年第一季度，广州甲级办公楼市场需求由人工智能（AI）应用、电商等行业的办公升级需求主导，尤其集中于琶洲和金融城，推动净吸纳量上升。新增供应节奏阶段性放缓，空置率微降至22.4%。

2026年第一季度，广州甲级办公楼市场需求延续修复，租赁活动仍以升级及搬迁需求为主要驱动力，分别约占总新租赁成交面积的45%和20%。在当前市场租金仍处于低位的背景下，企业租户正积极把握窗口期，对办公空间进行前瞻性调整，以实现办公品质提升与成本优化的双重目标。

仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽指出，年初市场中的升级需求表现尤为活跃，且主要由科技企业驱动。季度内，约60%的升级类租赁成交面积来自TMT行业，其中包括AI软件开发，以及AI在跨境电商、直播电商等细分领域应用的相关企业。这反映出广州AI产业已逐步进入落地应用和加速成长阶段，并开始形成对高品质办公空间的实质性需求。值得关注的是，几乎所有TMT企业的升级成交均集中于琶洲和广州国际金融城两大新兴子市场，显示出新兴商务区正凭借更优质的楼宇条件、产业集聚效应及良好的租金性价比，持续吸引成长型科技企业导入。

搬迁需求同样是本季度市场成交的重要组成部分，且分布范围较广，并不局限于传统成熟商务区。尤其对于具备大面积办公需求的大型企业而言，当前市场为其提供了以较低成本重新配置办公空间的机会。企业不仅显著降低租赁成本，还同步实现楼宇品质升级，从而进一步提升不动产策略的整体效率。

受租赁需求回升带动，本季度全市办公楼净吸纳量录得约9.2万平方米。分区域来看，广州国际金融城及琶洲继续成为市场吸纳主力，合计实现净吸纳量约6.8万平方米，占全市总量约四分之三。两大新兴商务区现代化楼宇集群初具规模，城市界面加速成型，持续赋能产业升级。

2026年第一季度，广州甲级办公楼市场录得1个新项目交付，带来约7.5万平方米新增供应。在新增供应相对有限、存量项目持续去化的带动下，全市办公楼空置率环比下降0.5个百分点至22.4%，市场供需关系有所改善。其中琶洲子市场表现相对突出。区域内一近期入市项目凭借较灵活的租赁策略实现了快速去化，有效带动该子市场空置率环比下降1.7个百分点。

值得关注的是，市场供给端的结构性调整仍在持续。本季度两栋甲级商业楼宇将合计约2万平方米空间引入酒店业态，以缓解空置压力并提升资产的使用效率。

三月初，广州市政府发布《广州市促进人工智能产业高质量发展实施方案》，明确提出发挥广州应用场景资源丰富的优势，积极培育提升广州人工智能产业发展水平。在政策支持与产业生态持续完善的推动下，本地AI应用相关企业有望加速成长，业绩预期向好，并进一步释放对高品质办公空间的需求，为甲级办公楼市场带来新的增量租赁动力。

仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽分析指出，随着人工智能及相关数字化产业加快发展，企业对办公物业的关注重点也正由传统的区位和成本因素，进一步延伸至底层基础设施及运营保障能力。对于此类企业而言，高容量且稳定的电力供应、高速低时延的网络环境，以及更完善的数据安全和分区管理能力，正日益成为选址决策中的关键考量。未来，能够更好匹配高算力、高安全性及合规运营需求的优质办公项目，预计将在新一轮产业发展中持续受益。

未来三个季度，广州甲级办公楼市场将继续面临集中供应潮。预计全市将有近80万平方米的新增供应入市，短期内将进一步加剧空置压力。在此背景下，办公楼宇运营方需重构租户结构，匹配租户对空间灵活性、产业协同及配套服务等新需求，持续提升精细化运营与综合服务能力，方能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

注：广州办公楼市场指广州甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。