新兴行业成办公租赁市场关键增长引擎，市场调整之下物流仓储需求保持全国前列

2026年1月15日，广州 —— 2025年，在外部不确定性仍存与国内需求温和修复并行的背景下，广州依托粤港澳大湾区产业链协同与数字产业优势，跨境电商、出海配套服务、人工智能及低空经济等新动能加速集聚，推动商业地产需求在分化中重塑。仲量联行华南区董事总经理、华南区与华西区商业地产部负责人李文杰表示：“租户决策日趋理性与精细化，叠加供应高位常态化，正系统性重塑各业态的供需关系与价值逻辑；资产将聚焦核心赛道、深耕运营效率、拥抱生态协同。”

市场需求

面对经济增长放缓，广州企业租户持续优化不动产策略，通过灵活租赁安排与成本管控增强运营弹性。续租仍为市场主导策略，且租约重组交易比例上升。根据仲量联行统计，2025年广州甲级办公楼市场的主要租赁成交中，续租类交易约占总成交面积的40%。其中，绝大多数续租案例涉及租金水平或租赁规模等条件的调整。

外资企业在成本控制方面保持高度审慎，全年租赁需求约占总量的20%。与此同时，中资企业的需求呈现显著分化：部分传统行业企业出于成本优化考虑，将办公场所迁移至自有或运营成本更低的办公物业；大型科技企业和金融机构则持续推进总部战略，年内多座总部大楼相继落成入驻；此外，一批来自新兴风口行业的高成长性企业正逐步成为办公租赁市场的重要需求力量，持续释放升级与扩张型空间需求。

仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽指出，以下三类新兴产业已成为广州办公楼租赁需求增长的核心驱动力。其一，顺应消费新趋势的业态持续扩张，包括直播电商、移动游戏及IP内容创作等新兴消费内容产业；其二，在品牌加速出海的背景下，配套专业服务行业需求显著提升，涵盖跨境支付、国际物流、海外营销投放及跨境法律咨询等领域；其三，以人工智能、低空经济和半导体为代表的战略性新兴产业快速发展，推动研发与运营办公空间需求上升。以上三类新兴产业合计贡献全年约40%的新增租赁面积。这一方面体现了办公楼市场格局的演变，另一方面也反映出产业结构的持续升级与新质生产力的蓬勃发展。

市场供应

2025年，广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，全年共9个项目入市，新增供应面积约73.9万平方米，同比增幅超过一倍。新增供应高度集中于琶洲（约占40%）和广州国际金融城（约占60%）两大新兴商务区。这些新兴区域的新竣工物业凭借高性价比优势和毗邻战略性新兴产业集群的区位禀赋，有效吸纳区域内企业办公升级需求，并承接来自天河北、珠江新城等成熟子市场的外溢需求。仲量联行统计数据显示，2025年新兴子市场近半数的搬迁成交客户来源于成熟子市场。

租金调整刺激的升级需求叠加大面积总部楼宇自用需求的共同作用之下，琶洲和广州国际金融城子市场去化效果显著，截至2025年底，空置率同比分别下降1.6与7.0个百分点。这带动全市净吸纳量同比增长34.6%，达到39.4万平方米。但全市范围而言，由于部分存量物业的租户流失，广州甲级办公楼的平均空置率同比上升2.0个百分点至22.9%，反映出供需结构性分化的加剧。市场各方积极寻求新平衡，租金水平持续回落，平均租金同比下跌9.7%。与此同时，供应端积极推动结构性优化，部分项目通过引进酒店业态有效缓解了空置压力，另一些项目则着力提升公共区域品质与配套服务，以增强竞争力。

市场展望

2026年是“十五五”规划的开局之年，宏观经济环境预计温和复苏，积极的财政政策和稳健的货币政策将有助于提振内需，为办公楼市场的复苏提供外部基础。房地产市场政策进一步优化，公募REITs向商业不动产领域扩容，有利于盘活存量并拓宽权益融资渠道。

仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽分析指出，在新一轮科技浪潮的驱动下，科技创新的商业转化闭环加速形成，资本向硬科技领域的持续倾斜正不断培育壮大新质生产力。得益于人工智能商业化应用、商业航天等前沿产业在广州的集群化发展，新的经济增长极正在形成。伴随企业对高品质空间和核心区位的偏好增强，预计新兴产业在甲级办公楼及优质产业园区的租赁表现将日趋活跃，从而为办公楼市场的内生增长与多中心发展格局提供稳固支撑。除琶洲、广州国际金融城两大新兴子市场外，广州南站、白鹅潭等新兴商务区的商业活力也有望进一步释放，共同助推城市商业空间格局的持续演进。

2026年，预计琶洲及广州国际金融城子市场仍有超80万平方米新增供应入市。面对以新兴产业租户为代表的市场结构演变，以及企业对办公空间日益深化的运营协同需求，办公楼宇运营方需从空间提供者转向产业生态服务者，构建“场景-数据-商业”闭环，提升资源匹配效率。未来，新兴商务区有望通过市场化机制优化供需，释放资产价值。

注：广州办公楼市场指广州甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。

在宏观经济边际改善、消费复苏预期增强的背景下，电商网购与即时零售需求保持活跃，持续带动华南非保税物流仓储市场需求释放。2025年1-11月，广州、深圳实物商品网上零售额同比增速均超过10%，为区域仓储租赁需求提供了坚实支撑。

需求结构方面，国内电商、即时零售企业及第三方物流企业已成为市场的主要租赁来源。同时，受全球战略布局调整影响，部分跨境电商平台在华南地区的仓储扩张节奏趋于审慎，增量需求相对放缓。在企业普遍强化成本管控、租赁市场整体承压的环境下，大型租户持续优化仓储网络，通过整合多城市仓配资源、集中布局等方式降低综合履约成本、提升运营效率。2025年，华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流仓储净吸纳量累计约260万平方米，较2024年同比增长，继续处于全国领先水平。

供应端方面，华南五市全年非保税高标仓新增供应约487万平方米，创历史新高。其中，下半年竣工项目占比超过65%，新增供应主要集中于佛山与东莞。短期内大量新增项目集中入市，推动整体空置率上行；部分子市场因供给释放偏快、去化节奏滞后，空置压力更为突出。

在租赁决策上，租户整体保持理性与审慎。为加速新增空置面积去化，业主普遍下调租金报价并延长免租期；部分优质租户亦则利用市场窗口期优化租赁结构，通过由短租转为长租、重新议定租约条件等方式锁定更优成本。受供需关系变化及租户议价能力增强影响，2025年华南非保税物流仓储平均租金持续下行，且下半年跌幅进一步扩大；全年维度看，多数城市平均租金同比降幅超过10%。

市场展望

展望2026年，中央政府预计将延续更加积极的财政政策与适度宽松的货币政策，加大逆周期与跨周期调节力度；“十五五”期间也将继续强调做强国内大循环、扩大内需。随着宏观预期修复、消费韧性延续以及网购与即时零售持续增长，叠加国补政策延续并优化，第三方物流与国内电商企业的仓储需求有望保持稳健。

从基本面看，华南地区消费动能强、电商生态活跃。据统计，广东快递业务量多年位居全国第一，占全国总量近四分之一；在2025年“双十一”大促期间，头部电商平台数据显示广东购买力排名第一。仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽指出：“华南非保税物流市场需求基础扎实，依托领先的消费活力、成熟的电商生态与高效协同的供应链体系，以电商和即时零售为代表的新兴消费业态正持续释放结构性仓储需求，为市场提供长期韧性支撑。”

供应端预计仍将维持高位。除惠州外，其余四城在2026年的新增供应预计均将超过100万平方米。部分短期新增供给偏大的子市场空置率仍可能继续上行。伴随新项目持续入市，新旧项目间竞争将进一步加剧，租金仍面临下调压力，续租议价空间或将扩大。同时，不同城市及子市场间的租金调整幅度或将出现分化，受区位、交通可达性、配送运输成本与租金结构差别影响，潜在需求或将围绕“性价比”在周边城市与子市场间更灵活地配置与迁移。

仲量联行华南区产业与物流服务部负责人古振鹏指出：“2026年华南非保税物流仓储市场的主线仍将是‘供给高位与需求结构性增长并存’。短期内，集中交付将持续对空置率与租金形成压力，但这也为租户提供了优化网络布局的战略窗口。长期来看，市场出清进程有望加快，推动租户以更低的综合成本完成仓储体系的提质增效。”

回顾2025年1-11月，入境旅游市场持续复苏。白云机场旅客吞吐量同比增长9.5%，广深港高铁客运量显著提升，城市整体客流量获得有力支撑。在此背景下，广州高端酒店市场呈现“以价换量”的特征，为整体营收增长奠定了基础。数据显示，2025年前11个月，广州高端酒店平均房价同比微降2.7%至927元，但出租率显著提升5.2个百分点至73.0%，最终推动每间可售房收入（RevPAR）同比增长2.3%至677元，表现优于全国平均水平。供应端，2025年全年中高端及以上新增客房约1091间，为市场注入新活力。

展望2026年，仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁杜依认为，广州酒店市场将迎来新一轮发展机遇与挑战。积极因素在于，持续向好的入境游及国内大交通网络（机场、高铁）客流增长，将继续为酒店需求提供基本盘。然而，市场焦点将集中于新增供给的压力。预计2026年广州将迎来中高端及以上酒店的新开业小高峰，新增客房供给量预计达到约2621间，包括多家国际奢华品牌酒店，市场竞争预计将趋于激烈，尤其在新增项目集中的区域。业绩增长将更依赖于对细分客群的精准把握与运营效率的提升。

尽管面临供给压力，市场仍存在结构性亮点。过去3年，全国范围内酒店资产在大宗交易中的占比逐年提升，随着2026年基础设施公募REITs试点扩展至酒店领域，这为优质酒店资产提供新的资本运作与退出渠道，增强长期投资吸引力。