亚洲绿色楼宇持续受追捧，租金溢价明显

2023 年 2 月 2 日，上海——仲量联行最新发布的《可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力佐证》报告显示，对能源成本、可持续发展和脱碳目标的追求已经成为企业租户对绿色楼宇租赁需求增加的主要驱动力，目前亚洲绿色楼宇市场仍处于供不应求的状态，越来越多的企业愿意付出更多的租赁溢价以达成其可持续发展目标。

本次仲量联行调研了亚洲14个主要城市的3089座甲级办公楼，以评估相关区域及市场内获得或未获得绿色资质的资产表现。 研究发现，自2016年开始，获得绿色认证的甲级办公楼比例稳步上升，从12%攀升至42%；截至2022年第三季度，亚太区城市平均绿色认证甲级办公楼存量达42%，其中，新加坡的表现最为亮眼，绿色建筑认证比例高达90%；在调研覆盖的中国城市中，上海以甲级办公楼存量44%获得LEED认证位居第一，北京紧随其后为41%，广州则为34%；这些数据显示出中国一线城市在实施可持续战略和满足企业用户需求上已做出积极努力。

中国绿色建筑起步相对较晚，但发展迅猛。自2005年首个中国建筑获得LEED金级认证以来，绿色建筑数量在国内呈现指数式增长：据美国绿色建筑委员会（USGBC）统计，至2021年，中国大陆已有1077个已经取得LEED认证的项目，总建筑面积达1400万平方米，位居2021年全球十大取得LEED认证国家和地区的榜首。此外，中国住房和城乡建设部设立了明确的目标：到2025年，我国城镇新建建筑将全面执行绿色建筑标准，星级绿色建筑占比将达30%以上。办公楼作为中国城镇建筑的重要组成部分和承载商业活动的主要空间，是达成这一目标的关键。

上海获得LEED认证的甲级办公楼总量最大，截至2022年第三季度，总建筑面积合计高达近740万平方米。在北上广中，上海LEED认证的楼宇租金溢价幅度也相对最高。中央商务区内，楼龄在10年以内的甲级办公楼项目中，70%以上已经获得LEED认证。由于需求端对于绿色认证办公空间的认可程度日益高企，开发商与业主也愈发重视楼宇的绿色认证，以提高项目的竞争力；就市场表现来看，获得LEED认证楼宇的平均空置率低于未获LEED认证的项目平均。即便在受到疫情影响的2020至2022年，这一差别持续存在，侧面印证市场对绿色建筑需求的韧性。

在北京，截至2022年第三季度，获得LEED认证甲级办公楼存量达440万平方米，面积占比41%。近几年入市的新增甲级办公楼趋于重视楼宇的绿色认证。多数租户在做决策时，主要考虑的还是以暖通设备能效表现为代表的相关能源消耗，并不会刻意考虑该楼宇是否获得绿色建筑认证。从区位上来看，北京获得LEED认证甲级办公楼物业主要集中在朝阳CBD区域以及西城区金融街辐射区域，近年兴起的、定位于北京第二金融街丽泽区域亦集中了大量LEED认证的甲级办公楼宇。

广州截至2022年三季度末获得LEED绿色建筑认证的甲级办公楼约占存量的34%。在广州，绿色甲级办公项目的发展大致从2017年迎来“爆发期”。以LEED认证为例，在2017年之前，获得该认证的甲级办公项目不足5个；而从2017年至今，已经有超过20个甲级办公项目陆续获得了此认证。另外，获得绿色建筑认证的甲级办公项目大多分布于核心商务片区之内，如珠江新城和天河北，且其中不乏地标性的优质项目；而以琶洲为首的新兴子市场内，获得认证的项目数量明显更少。究其原因，核心商务片区内，业主可以通过绿色认证吸引更多注重环保和可持续发展的优质国内外客户，并获取更强的议价能力和一定的溢价。但新兴子市场内，市场供应量大，项目间竞争激烈，业主通过此类认证获得溢价的能力相对更弱。当下，随着“绿色租约”的兴起，以绿色认证追求长期价值对业主而言更可取。

仲量联行的调研表明，亚太区企业不动产管理者在做租赁决策时的三大考量标准依次为地理位置、租金成本和可持续发展（绿色建筑）。此外，绿色资产认证成为影响租赁绩效的一大因素：绿色认证甲级办公楼存量较高的城市租金溢价比例要低于存量相对较低的城市；在新加坡，90%的甲级办公楼存量获得了绿色认证，相应的租金溢价在4%至9%之间；而在香港，只有不到三分之一的甲级办公楼存量拥有绿色认证，其中获得了LEED铂金级认证的办公楼租金溢价接近28%。上海、北京、广州的绿色认证甲级办公楼存量分别为44%、41%和34%；相应的甲级办公楼绿色溢价范围则分别达了4%-10%、2%-7%、3%-8%。

仲量联行商业地产部中国区总裁华东区董事总经理张静表示：“随着越来越多的企业做出净零排放的承诺，他们在做办公楼选址和租赁决策时也相应提升了要求；但是，由于中国办公楼市场相对年轻，绿色认证甲级办公楼宇楼龄较低，因此到目前为止，区位依旧是影响办公楼租金溢价的最核心因素，‘绿色资产溢价’的规律体现并不完全与其它市场相似，溢价幅度也因城市和绿色认证的级别高低而有所区别。从长远来看，绿色认证建筑将是大势所趋，因此绿色租金溢价也会日渐消弭；另一方面，对于那些没有及时升级改造无法满足租户可持续发展需求的楼宇而言，即便位置核心也依然会在租金表现上出现‘棕色折扣’现象。”

本次调研显示，在亚洲，现有的通过绿色认证的甲级办公楼存量中有75%是在2015年《巴黎气候协定》通过后新增的，且非绿色认证办公楼数量同样年年攀升；反观需求端，近年来，企业对不动产组合绿色认证占比提升的需求日益迫切，因此，眼下亚洲地区绿色资产市场仍处于供不应求的状态，而这也为投资者、业主与企业租户厘清了新思路，把握存量建筑升级改造机遇，乘势打造可持续的办公空间是关键。

仲量联行智动办公项目与开发管理董事总经理李晶表示：“楼宇改造不仅是加速建筑环境脱碳的最有效方法，还为企业提供了满足市场对于绿色办公空间需求的机会。过去几年，办公室的角色已被永久改变，员工亦对办公场所产生新的期望，因此，‘打造以人为本的办公空间’已被众多企业提上日程，我们也观察到客户正重新审视自身的办公空间需求，并且通过采纳可持续的设计、引入现代化的办公设施、扩大科技应用等举措，让办公场所对环境产生积极影响，并达成员工期望。”

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