创新蓄势、提质扩容：上海生命科学物业市场展望

上海，2023年3月14日——生物医药产业在今年两会中受到了广泛关注，其作为具有较强成长性、关联性和带动性的朝阳产业，在惠民生、稳增长方面发挥了积极作用。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“生物医药长久以来也是全国战略新兴行业，自2020年起，疫情的爆发促使生命科学行业受到越来越多的关注。生物医药类企业对商办及研发场所的物业需求激增，与租赁市场相对应，生命科学物业也逐渐成为众多投资机构的首选标的之一。伴随疫情的消散，生命科学物业市场将呈现全新格局，持续受到市场各方青睐。“

• 融资环境偏好创新型高新技术

2022年中国生命科学产业投融资总额接近156亿美元，同比下降超50%。尽管投资受宏观环境影响短暂遇冷，整体行业创新动能不减。创新药、医疗器械、AI+等高潜赛道中，具有创新性技术的公司依旧受到资本关注。与此同时，中国医药创新逐渐进入成果转化的收获阶段，2022年license out*交易总额再创新高。
步入后疫情时代，人们对自我健康的庞大刚需将持续驱使生命科学行业稳固发展。同时，国产替代、数智化等趋势背后的技术创新将是未来行业发展突破的核心所在。研发经费的占比在各领域的生命科学企业中均有显著提高。

• 科技创新型企业引领租赁需求

回顾2022年上海全市生命科学企业租赁表现，医疗器械、制药、医疗科技以及CXO相关企业占据主要租赁需求。

引领需求的企业与资本投入的偏好呈现出高度相关性。2022年生命科学行业的主要租赁成交占比显示，医疗器械、制药企业中的创新药企业、和以“AI智药”为代表的医疗科技等创新型企业在上海全市范围内保持稳健的租赁势头。与此同时，企业在研发端持续加强投入，产业园区市场内的生命科学物业满足企业环评、建筑参数等方面的要求，承载了众多研发实验相关的租赁需求。

• 企业选址契合生命科学产业规划布局

就选址区域及板块而言，产业聚集、人才专家、资本支持三大因素仍是生命科学企业选址的重要考量，企业偏好蕴势良久的产业聚集板块。仲量联行华东区研究部董事丁婷表示：“生物医药行业发展愈加成熟，人才底蕴丰厚的产业园区板块可租赁面积相对有限，在此背景下，生命科学行业选址范围逐渐放眼全市。随着上海“1+5+X”生命科学产业园区的布局加速推进，一些定位生命科学的新兴板块，逐渐受到租户青睐。”

过去两年，生命科学企业租赁选址，由2018-2020年的高度集中，向定位清晰的“1+5+X”各区域布局，上海全市生命科学产业新格局已逐步显现。板块定位愈发精准，结合区域产业优势，匹配生命科学的细分领域，吸引了行业内功能不同的企业。“

• 新增供应陆续放量，整体市场量质齐升

依托“1+5+X”的产业空间格局，上海生命科学物业陆续放量。新增供应主要集中于新兴板块，无论是层高、承重、供电量等基本建筑参数还是废水处理池、新风系统等满足研发实验的设施都更加匹配现今企业需求。同时部分头部企业在新兴板块自建实验办公，满足自身研发需求的同时，带动板块内产业加速聚集。另一方面，发展起步较早的成熟板块，通过存量项目改造提质增效，进一步提升区域的产业承载力。以“张江生物医药创新引领核心区”为例，新增供应主要集中于张江科学城南部及东部的国际医学园区、创新药产业基地、总部经济园、医疗器械园等板块；张江传统核心区则迎来少量改造项目，整体可租赁面积仍十分有限。

• 生命科学物业租金表现彰显韧性

回顾2022年，商业地产市场租赁活动受到疫情影响趋于谨慎。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人指出：“产业园区整体租金增速在2022年有所放缓，然而生命科学物业租金表现仍保持韧性。2022全年，张江核心区生命科学物业样本项目租金同比增长1.7%，相较于张江核心区以及上海核心型产业园区的整体租金走势，其表现更为稳健。“

• 生命科学物业投资热度逐年递增

与租赁市场相对应，近年来，大宗市场上，生命科学物业逐渐成为众多投资机构的首选标的之一。仲量联行华东区资本市场部总监孙翎表示：“生命科学物业类型、板块选择、买家性质、投资方式等都更加多元。迎合市场变化，众多房地产基金新设“新经济”领域地产投资基金，积极寻求可交易的生命科学物业标的。除机会型和增值型的改造物业外，存量项目稳定的租赁表现，同样受到投资机构的青睐。“

与此同时，拥有生物医药医药行业投资背景的机构考虑多方合作，结合机构所持企业的资源及特征，打造更匹配现代生命科学企业所需的物业，同时辅助企业完成行政及人才配套设施等功能，通过全生命周期管理的方式，逐渐形成PE和RE相结合的资管模式，也为新兴板块的片区开发注资助力。
产业园区也是最具公募REITs基因的资产品类之一，高度契合公募REITs的发行特征。生命科学物业作为底层资产通过C-REITs退出的方式，受到更多基金平台关注，并在全市积极寻找标的。越来越多的机构投资者、多样化的投资及退出渠道，使生命科学物业的投资市场上颇受青睐，大宗成交额呈逐年递增之势。
*License out模式指的是企业进行药物早期研发，后将项目授权给其他药企做后期临床研发和上市销售。