中国40城办公楼市场指数表现稳定，个别城市供需关系承压

2022年7月26日，北京——2022上半年疫情多点散发，对经济运行和商务活动造成一定程度的扰动，从而影响了各地办公楼市场表现。基于此，仲量联行结合二季度办公楼市场动态和海量数据，发布最新版“中国40城办公楼市场指数”。

在政治经济综合影响力排名前40城市中，整体办公楼市场排名及指数变化较小，个别城市供需问题有所放大。

中国40城办公楼市场指数

数据来源：仲量联行，2022年第二季度
指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行横向的城市间比较和纵向时间轴比较。

•  横向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。
•  纵向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数值会在一季度基础上录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较一季度的基数下滑。

• 排名前10的城市中，城市位次尚无变动，代表了头部城市发展相对成熟的办公楼市场结构。其中，上海和广州的指数变化较大，分别环比下降1.1%和1.4%。4月至5月疫情爆发拖累上海二季度的市场表现，而广州则因为需求相对疲软加之空置面积走高，市场去化压力处于高位。北京、深圳、成都、杭州、长沙的指数变化录得小幅正增长，表明其应对市场波动的内生动力相对充足。

• 排名11-20的城市中，南宁的位次下降两位至第14位，前置开发带来的供需问题在疫情扰动及经济放缓影响下有所放大，空置压力上升。海口的位次下降一位至第20位，海口虽然受益于国企、私企总部等带来的稳定基石需求，但由于近期较高的供应水平和租赁市场活跃度的下降，业主心态受到影响，最终收敛于市场租金的持续走低。厦门、西安、贵阳的指数变化录得小幅正增长，表明其甲级办公楼市场在不确定因素的干扰下依旧表现稳健。

• 排名21-40的城市中，虽然城市位次无变动，但多数城市因为本地疫情演绎带来的经济活跃度降低，租金普遍呈下降趋势。宁波、沈阳、济南的指数变化录得小幅正增长，在市场活跃度和商业价值方面略好于其他城市。

“以价换量”效果全面显现，业主积极应对市场挑战

相较于2020年，二季度疫情波动对办公楼市场的影响多为阶段性压制，但不确定性因素明显升高，使得企业租赁决策延迟，扩张趋向谨慎，市场活跃度降温，因此短期影响有所放大。

租金方面，全国20个重点城市全部录得租金负增长。其中，13个城市处于1%的正常波动区间，其余7个城市的降幅在1%-5%之间。各城市整体入驻相对稳定的情况下租金降幅较一季度明显扩大，“以价换量”效果全面显现，后期租金上行空间解锁仍需更多驱动因素。

空置率方面，全国20个重点城市中有9个城市的甲级空置率水平高于30%，面临较大去化压力。8个城市处于20%-30%的可控区间，成都的空置率若除去新增供应影响，原有甲级项目平均空置率仍处19.8%。北京、上海、广州则维持在20%以内的健康水平，北京的空置率收至9.8%，为40城市中最低水平。

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“2022年到目前为止的市场环境仍具挑战，随着疫情管控放松、刺激政策发力，各地经济主体有序恢复，经济增速有望回升，下半年我们期待头部城市办公楼市场需求的理性反弹。但多因素叠加带来的不确定性使我们对2022年全年的租金走势保持观望，预计短期内不会出现较大幅度的租金下滑和反弹。”

在京津冀城市群中，北京办公楼租赁活动受疫情直接影响，全市范围内九个子市场中有四个录得了租金负增长，观望情绪渐浓。天津及石家庄增量需求走弱带来空置率小幅上升，科技企业的增长势头正在强化其城市的内生动力。

在长三角城市群中，上海虽然在4、5月受到疫情的较大冲击，但其经济基本面保持韧性，市场具备快速复苏的基础和动力，市场指标并未出现大幅波动。除合肥以外，其他长三角的主要城市均录得租金负增长，整体区域的需求结构调整加剧，机遇与挑战并存。

在大湾区城市群中，广州由于某头部互联网企业搬入其自建总部，空置率骤升给业主带来一定去化压力。在深圳，随着新项目入市和企业退租现象的增加，市场供需关系在某些子片区面临挑战，加剧了楼宇间的竞争。

在成渝城市群中，受疫情冲击，成都市场净吸纳量较去年同期下滑51.9%，达到近十年除2020疫情年外的最低值，空置攀升、需求放缓致全市租金持续下行。经济波动同样引致重庆办公楼结构出现调改浪潮，企业新租活跃度较往年同期明显下滑。

在长江中游城市群中，武汉录得二季度40城市中最大的租金降幅，其甲级办公市场租金环比下降4.2%，新增供应带来的降维竞争以及企业退租带来的空置压力是影响其租金表现的主要因素。