金融街面临短期租户外迁压力，但仍将保持市场主导地位

2022年8月17日，北京——作为“一行两会”等国家金融管理部门、全国性金融行业协会、国家金融基础设施和重要金融机构总部所在地，金融街一直以来是北京办公楼市场平均租金的天花板，是全市最稳定的子市场。然而，近期陆续有主力租户从金融街迁出，造成区域内空置面积骤增，为相关项目业主带来较大压力。

自2020年起，金融街子市场内有近30家金融企业选择缩减原有办公面积或者退租向外搬迁，区域内甲乙级项目大部分受到不同程度影响，涉及总面积超过11万平方米，空置率呈明显上升。

一方面，部分租户外迁是源自其作为大型内资金融企业的整合需求。疫情之下，投资者更看重资产的稳定性，对全国性知名券商的信任度增强，导致市场业务份额聚集到头部券商，部分知名券商业务扩张引发办公面积整合及扩租需求。而这一类大型内资金融企业外迁的目的地主要为丽泽和奥林匹克区域，因为这些区域楼宇品质优、周边环境好、附近国企众多，对于此类金融租户吸引力较大，尤其是拥有国央企背景的企业。

另外一些租户外迁则源自于其降本增效计划，主要体现在内资证券、基金公司营业部的缩租与退租。由于大批量原先需要线下操作的券商业务转型线上，对于线下营业部的场景需求大幅减弱，休息大厅等功能区不再成为必须。此类办公空间降级过程中，企业正大刀阔斧缩减面积，甚至整体迁出。但同时，仍有部分租户为了业务宣传等需求，在金融街保留有一定面积，以保证其在金融街代表处的正常运营。

此类中小型企业在外迁选址时，更加青睐金融街市场辐射范围内的邻近区域，例如阜成门区域。附近的非甲级市场在地理位置上仍接近“一行两会”，但租金水平仅为金融街平均租金的三分之一，对于租赁预算有限的中小型企业而言性价比较高。

在此轮金融街租户外迁中，金融街与北京其他办公楼子市场呈现出截然不同的市场规律。当整体市场受到冲击时，全市其他办公楼子市场往往选择灵活调整租金，从而吸引有限的租户需求，而金融街作为全市租金最贵的子市场却能坚守住高昂的平均租金，在市场中屹立不倒。然而，当其他子市场通过适当降低租金引入需求进入快速回填阶段时，金融街却开始承压，外迁租户的遗留面积将空置率不断拉高。

对于金融街差异化的市场规律，首先是因为金融街租户往往拥有更高的租金承付能力，具有更强的风险抵御能力。因此，在2019年经济不确定因素较强、市场需求呈现疲软态势时，金融街租户相对比较稳定，并未像其他子市场租户在疫情前期即提出缩租或退租请求。但随着大环境持续施压，金融街租户对租金的敏感度增加，压力存续到近期逐渐显露，开始计划降本增效外迁至金融街以外区域。

其次，金融街两倍于全市平均的租金水平限制了其目标租户——仅为高承付力金融企业，特定的需求种类导致金融街区域发生的租赁成交总量受到限制。

再次，在净吸纳量超百万、需求爆发的2021年期间，TMT行业的扩租与搬迁占全市场成交总量超过四成，而金融行业并非最主要需求来源，因此金融街内空置面积并未得到大量去化。

一直以来，金融街凭借强劲的政策扶持力度，稳固了其在北京办公楼市场不可动摇的地位。而近期租户外迁导致的大面积空置使得业主不得不调整策略，以往依靠政策红利吸引优质租户、提升租金的路子，现在或以不再适用。相反，业主应当转被动为主动，积极向内挖潜、对外接洽，开启更为市场化的沟通和谈判，提升租赁策略的专业性和服务管理水平，以更好地应对动荡中的环境。例如，一些金融街业主以往由于议价能力较强，一般不提供免租期或仅提供非常有限的免租期限，现阶段则会通过适当延长免租期来降低租户的实际成本。

此外，租户外迁并非预示金融街未来的下行走势。从中长期看，金融街项目空置面积将陆续回填、市场将逐步恢复平稳。但是作为北京办公楼平均租金的天花板，金融街租金预计很难再实现进一步的增长。不过，在持续有利的政策支持下，金融街租金水平仍会保持在高位区间。

仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“有利的政策支持使金融街得以在未来保持其市场地位，与此同时业主新的市场化租赁策略也会持续激发市场活力，带来新的市场机会，为金融街区域日后长久发展奠定下更为夯实的基础，推动金融街的持续稳步发展。”

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