天津办公楼市场需求温和复苏，零售市场新增供应助力消费潜力释放

2024年4月11日，天津——受益于天津全市各项经济指标稳步增长，天津市商业地产市场正在经历温和复苏期，活跃度逐渐回温，市场活力进一步激发。办公楼市场问询量企稳，灵活租赁策略刺激需求。零售市场方面，活跃的供应端进一步促进增量需求增长，也为消费者提供更多选择。
 

市场活跃度缓慢上升，科技互联网企业支撑需求。2024年一季度，市场活跃度在复苏进程中缓慢上升。天津全市办公楼市场净吸纳量录得26,639平方米，较去年同期有所上升。其中，甲级办公楼内部扩租案例增多，推高甲级吸纳量至10,311平方米，较去年一季度上升约40%。 而乙级办公楼市场受大宗租赁成交影响，净吸纳量在一季度也有小幅度上浮。尽管市场上大部分中小面积企业的活跃度仍处于缓慢复苏阶段，需求相对疲软，但大面积租赁成交在一季度经历了漫长的谈判周期后得以落地，从而提升了净吸纳量。科技互联网行业成为一季度成交占比最高的行业，录得多宗科技互联网企业的扩租案例。例如，某头部推荐引擎公司在一季度的扩租面积超过8,000平方米。此外，留学教育相关服务继续扩张，推动一季度专业服务业成交占比上升至26%。

新项目入市，空置率小幅下降。天津办公楼市场迎来了最近五个季度以来首个办公楼项目的入市，为乙级办公楼市场带来约2.6万平方米的新增供应，天津办公楼市场总存量达到397万平方米。由于新项目空置率较低，同时，存量市场也处于稳定的去化周期中，一季度全市空置率小幅下降。截至2024年三月底，全市办公楼市场空置率下降0.2个百分点至30.7%，其中甲级办公楼市场空置率下降0.7个百分点至35.9%。

降本增效主导需求，租金下行态势持续。一季度，办公楼市场的问询量相对稳定，但降本增效类租户仍然是市场上的主流需求。由于客户租金预算的降低，市场租金将继续保持下行趋势。另一方面，经历了2023年的较大幅度降租后，大部分业主在一季度这个传统淡季选择了较为保守的租赁策略，以观望市场未来走向，这将导致谈判周期进一步延长，租金下降幅度收窄。截至2024年三月底，甲级办公楼市场的净有效租金环比下降了0.7%，录得80元/平方米/月；全市的净有效租金环比下降了0.7%，录得74元/平方米/月。

供应增加助推租金下行，灵活租赁策略刺激需求。未来三年，天津市办公楼市场将迎来约78.6万平方米的新增供应。供需压力的影响，叠加企业租赁预算持续降低，市场租金将继续处于下行通道，预计2024年全市办公楼租金将下降2.8%。仲量联行华北区产业与物流地产部总监暨天津商业地产部负责人高云鹏表示:“ 在此背景下，短期内更灵活的租赁策略将刺激市场存量需求，使客户做出搬迁或升级的选择。长期来看，全市经济的稳步发展将逐渐传导至办公楼市场，孵化更多新需求，市场活跃度进一步上升。”
 

春节假期促进消费复苏，娱乐业态持续扩张。根据天津市统计局及商务局的数据，春节假期期间，全市59家商业综合体和奥特莱斯累计客流量同比增长29.5%，销售额同比增长15.5%。2024年一至二月，天津市社会消费品零售总额同比增长了3.1%，延续了2023年稳定增长的态势。零售物业市场需求主要来自娱乐和餐饮业态。存量项目积极调改，并引入大面积娱乐业态，包括KTV和电影院等。受此影响，娱乐品牌新增店铺比例首次超过餐饮品牌，成为扩张趋势最为明显的零售业态。

新增项目提振市场活力。一季度，天津零售市场迎来一个新项目入市，全市优质零售物业总存量上升至454万平方米。新项目积极招商，入市空置率较低，同时存量项目调改升级现有品牌，市场活跃度及需求正稳步回升。一季度录得全市零售市场净吸纳量为45,314平方米，较去年同期有显著提升。市场空置率保持平稳，于季度末录得13.0%。

租金继续下行，降幅扩大。截至2024年第一季度，天津优质零售物业首层平均净有效租金为294.1元/平方米/月，同比下降1.3%，环比下降0.3%。业主积极调整租赁策略以吸引新品牌入驻。

消费提质升级，市场活力回归。2024年，天津市商务部继续促进域内消费提质升级，开展“2024消费促进年”活动。未来三年，市场新增供应将达到157万平方米。政府积极推动市中心的老旧项目盘活，并加大外环社区型商业基础设施建设力度，将为市场带来新的活力，也为消费者提供更多选择。预计随着消费环境的不断改善，未来整体市场租金将逐渐企稳回升，回归增长轨道。