武汉办公楼市场需求稳健，优质零售物业市场发力首店经济

武汉，2023年1月10日—— 2022年第四季度，武汉优质办公楼市场需求较为稳定，第三方办公运营持续活跃，科技互联网行业需求有所回暖；相较于上半年，优质办公楼市场租金呈回稳趋势。仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：“2022年，武汉优质办公楼市场新增供应创历史新高，办公楼市场需求稳健；随着防疫政策的调整，全国经济有望加速复苏，武汉也进入到产业创新升级和金融中心加速发展建设阶段，预计将为武汉优质办公楼市场带来更多新的需求。” 优质零售物业市场方面，第四季度武商梦时代等优质新项目的集中入市带动活跃的首店经济和租赁需求。2023年武汉市场的新增供应量仍将保持高位，未来市场有望企稳回升。

2022年第四季度武汉优质办公楼市场供应小幅回落，光谷子市场迎来一栋甲级办公楼入市。继前三季度的集中供应之后，第四季度武汉优质办公楼市场共计录得3栋办公楼入市。全市新增供应约为16.7万平方米，甲级办公楼市场新增供应4.5万平方米。截至到12月末，武汉优质办公楼总体量达到798.8万平方米，其中甲级办公楼总体量为280.9万平方米。

第三方办公运营持续扩张，科技互联网行业需求稳定回升。受益于前三季度洽谈的租赁需求在第四季度落定，整体市场需求表现较为稳健。从成交来看，第三方办公运营抄底扩张，占甲级办公楼市场第四季度成交的19%，同时通过其自身精细化的运营能力以及更灵活的租赁策略，市场需求表现活跃。此外，科技互联网行业较第三季度成交需求小幅回升至18%，以科技新媒体和互联网电商平台为主。从成交板块来看，汉口区域占第四季度租赁成交的66%，尤其是建设大道和汉口滨江子市场，主要是由于近两年入市的优质项目主要集中在汉口，且新入市项目无论是价格还是品质都极具竞争优势，催生了租户搬迁和升级需求。

第四季度优质办公楼市场租金逐步回稳，空置率小幅下降。租金方面，在上半年办公楼市场租金承压下降后，下半年租金水平呈回稳趋势。全市甲级办公楼净有效租金为92.2元每平方米每月，环比下降0.2%；乙级办公楼净有效租金依旧保持平稳，为69.2元每平方米每月。第四季度全市空置率环比下降0.2个百分点至39.2%， 其中甲级和乙级办公楼市场空置率均下降0.2个百分点至34.5%和41.7%。全市吸纳量为11万平方米，其中甲级办公楼约为5.0万平方米。
 

2022年武汉新增供应创历史新高，达117万平方米，其中甲级新增供应为51万平方米，在办公楼市场整体承压的同时也为武汉优质办公楼市场注入了新的血液。全年甲级办公楼市场的吸纳量约20万平方米，优于2019年疫情之前的水平。预计2023年武汉的优质办公楼市场供应将依旧处于高位，市场持续承压；而在2023年的供应高峰后，新增供应将逐步下降，空置率和租金将有望趋于稳定。近期召开的中央经济工作会议指出，2023年的工作重心将逐步往经济领域转移，从中长期来看，中国经济将迎来新一轮的显著复苏。此外，2022年武汉加快建设“965”产业体系以及产学研一体化发展，将有效带动武汉的产业升级；与此同时，武汉的湖北碳排放权交易中心已投入使用，政府金控平台也在努力“以金融手段发展金融”，建设区域金融中心，在这一系列谋局求变和创新求变的举措下将有望迎来经济新的突破。

仲量联行武汉商业地产部总监刘宁表示：“未来在政策、金融、科技以及设施平台的多重赋能下，武汉的产业和经济有望升级扩张，稳步复苏，这也将为武汉优质办公楼市场的发展注入动能。”从需求来看，随着经济的复苏，科技互联网行业、金融业以及第三方联合办公将有望进一步扩张，持续支撑市场需求。

第四季度录得五个新项目集中开业，武汉优质零售业市场迎来超大型纯商业体武商梦时代广场的入市。第四季度武汉的优质零售市场迎来供应小高峰，其中备受瞩目的超大型纯商业体武商梦时代于11月正式亮相，引入超600家品牌，开业率达到90%。此外，新兴的白沙洲商圈更是迎来三个优质新项目的开业，进一步完善了城市非核心区的商业配套。而位于光谷商圈由原鲁巷广场升级改造而成的中商世界里重新开门迎客。截至第四季度末，全市优质零售业市场新增商业面积81.8万平方米，推动市场总体量升至883.8万平方米。

开业潮驱动首店经济，时尚零售和娱乐业态表现活跃。在新项目开业的带动下，市场需求得到释放，时尚零售业态为本季度市场主力需求，其中户外运动品牌以及高端美妆品牌积极布局。户外运动服饰品牌Spoonyard、Volcom、Goski冷山、ellesse等武汉首店、高端护肤品牌Augustinus Bader、AHAVA等华中首店，纷纷亮相武商梦时代。娱乐业态的表现同样抢眼，华中首家城市中心室内滑雪场在武商梦时代热雪奇迹正式迎客；同时华中地区最大的室内动力乐园WS梦乐园、华中首个3层立体卡丁车赛道等均已在商场围挡，积极筹备开业，开启武汉优质零售业市场“游乐+零售”的新格局。此外，本季度餐饮行业虽然一定程度上受到了疫情的影响，部分餐饮品牌进行退租调整，但首进品牌仍对武汉零售物业市场保持信心，黄油与面包、Shake Shack、达美乐等高话题度的品牌于第四季度相继布局武汉天地、万象城、光谷天地等地标性商场。

整体租金小幅微降，空置率保持平稳。第四季度，受疫情多点频发影响，各商场客流下滑，餐饮堂食和零售活动受限，全市优质零售物业首层净有效租金环比微降0.2个百分点至383.9元每平方米每月。空置率方面，得益于本季度新开业项目的超大体量和较高开业率，全市优质零售业的净吸纳量达71.8万平方米，创历史新高，空置率为12.3%，整体保持稳定。
 

2023年优质零售物业市场展望：2023年武汉优质零售业市场新增供应将依旧处于高位，部分延期的筹备项目将陆续入市，预计将有11个优质新项目开业，为市场带来约147万平方米的新增供应。其中包含武汉SKP、长江中心以及龙湖滨江天街等优质项目，新增供应主要集中在武昌徐东子市场和汉口解放大道片区。

在目前“新十条”等疫情防控政策的积极调整和武汉加速国际消费中心城市建设的大背景下，拉动内需和提振消费也将成为武汉未来发展的重要方向。仲量联行预计，2023年品牌方将会重启扩张需求，为武汉零售行业注入新的活力；届时零售物业市场的租金有望止跌回稳，并于未来长期恢复稳健增长的态势。

注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。零售市场租金为购物中心及百货首层、非主力店、一般零售类商户的净有效租金，且基于净租赁面积，剔除免租期。租金的变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。