渝甲写供应创新高，高标仓空置创新低，商业运营更替焕新

2025年1月21日，重庆—— 2024年重庆“内孵外引”，在城市产业招引与陆海新通道建设方面不断取得新突破，产业链提质扩容，汽车产业动能焕新，电子信息产业齐头并进，新材料产业茁壮成长。甲级办公楼市场：面临供应攀升和需求收缩的双重压力，租金加速下行；办公楼改酒店的案例屡见不鲜。优质零售地产市场：新增供应放缓，存量市场开启新一轮调改周期；大面积娱乐和体验业态需求亮眼，叠加以价换量策略，空置率有所改善。物流地产市场：高标仓全年净新增租赁面积达53.5万平方米，达历史第二高位，智能网络新能源汽车制造与食品饮料构成年内最大需求主体。

仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示：“2024年，重庆持续壮大‘33618’现代制造业集群体系，在汽车、半导体及先进材料等重点领域推进超过260个重点项目，工业投资稳步加速，为城市产业链的优化升级注入全新动能。同时，重庆积极推进内陆开放高地建设，聚焦铁路、轨道交通、机场及港口航运等重大项目，加快陆海新通道建设步伐，为中西部城市联通国内外市场、畅通供需循环发挥引领作用，吸引更多投资者和优质企业落地重庆，为下游房地产物业市场提供坚实支撑。”
 

2024年甲级办公楼新增供应量达到自2017年以来的最高水平，全年共计录得6个项目交付，总面积达34.1万平方米，带动全市甲级办公楼存量升至393.9万平方米。其中，位于城北照母山的太阳座、中央公园的渝富创新中心T1两栋高品质大楼年内相继交付，分别作为腾讯集团、渝富集团子公司自用大楼，合计贡献约6.3万平方米净吸纳量。然而，租赁市场全年增量需求仍然疲软，叠加退租频发，需求面积增减基本抵消，净吸纳量的贡献率接近于正负零。在供应量攀升与需求端表现低迷的双重影响下，重庆甲级办公楼平均空置率上升3.2个百分点，收至30.0%。面临去化压力，降价策略迅速成为业主方的普遍选择，一时间价格战硝烟弥漫，市场平均账面租金加速下行，同比跌幅扩大至6.4%，年末收至72.7元/平方米/月。

从行业结构看，科技互联网（21.0%），专业服务（20.4%）和金融业（19.2%）仍然是全年租赁需求增量的前三大行业。具体来看，电商等互联网平台、在线教育和IT软件业主导科技互联网需求，分别占比30.1%，27.2%和 21.5%；专业服务业中，教育、留学、旅游等消费服务业扩张性需求突出，而商务服务业则以律所的搬迁整合性需求为主，消费服务业与律所的占比分别为54.3%和22.6%；金融业成交增量则主要由小额贷款、融资租赁等非传统金融和保险业推动，分别占比45.4%和24.6%。整体而言，在企业降本增效策略下，整体办公预算愈发收紧，300平方米及以下的小面积需求客户仍为主流，数量占比64.4%，而1,000平方米以上面积需求的客户占比下降0.6个百分点，数量占比仅有4.9%。

重庆独特的山水格局和极具特色的消费场景造就了其作为网红城市不可复制的流量密码，带动近年来旅游热潮。据重庆文旅委数据，仅2024年7月至8月之间，重庆便接待国内外游客8,319万人次，带动游客消费899亿元，增幅分别为15.3%和13.5%。城市旅游消费热潮带动酒店投资火热，主要商务区年内新增洲至奢选、英迪格等国际酒店集团旗下酒店品牌首进重庆。其中，部分酒店选择优质写字楼作为改造标的。据仲量联行统计，自2018年以来，重庆优质办公楼改造酒店的总面积已超过19万平方米。

展望2025年，预计重庆甲级办公楼全年供应总量将回落至8万平方米，同比下降76.5%。市场将迎来利于空置面积去化的窗口期，租金降幅有望收窄。此外，随着重庆经济提速换挡、转型向新，本地智能制造与商贸流通有望实现新一轮突破，驱动办公楼市场需求转跌为涨。
 

从宏观数据来看，1-11月重庆市全市社会消费品零售总额达1.44万亿元，同比增长3.8%，高出全国平均水平0.3个百分点。但增速较上年仍有所回落，居民消费信心仍待提振。反应在零售地产端可以看到，商场销售承压，市场仍延续“以价换量”的招商策略。仲量联行数据显示，重庆优质购物中心首层平均租金下跌至345.3元/平方米/月，同比下降5.4%。

2024年重庆市场仅录得四个优质项目开业，分别为凯德广场九章、远东城、华宇广场A馆（原沙坪坝印象汇）及云领天街，总计带来34.5万平方米的新增供应，年供应量录得近5年新低。至年末，重庆优质零售地产总存量增至909.4万平方米，突破900万大关，居全国第五。随着供应放缓，存量市场空置去化速率加快，叠加降价策略，服务、娱乐等大面积业态持续入住，2024年重庆优质零售地产市场平均空置率同比回落1.8个百分点，修复至13.5%。

重庆存量商业正加快调改节奏，部分项目的运营发生变动。例如，二季度沙坪坝王府井百货闭店退市；九龙坡区江厦-星光汇广场被龙湖接管，更名为星汇天街，成为九龙坡区第三座龙湖天街；新光天地运营方变动，台湾新光三越集团正式退出，运营将由重庆中渝物业发展全权接管；上海百联集团年末退出南坪百联购物中心，项目由业主接手过渡。同时，不少地标和头部项目在品牌调整和商场改造上都取得阶段性成果，例如大都会广场内部持续改造并引入多家米其林餐厅，其“蝶变”计划稳步推进。北城天街开启20年以来力度最大、涉及最广的全面升级。渝北区的SM广场，将追加投资约2亿元进行整体的升级改造。解放碑地王广场（原王府井百货）将瞄准二次元主题购物中心重新打造。在消费承压的背景下，存量商业竞争加剧，商场在压力中调改焕新，以重塑竞争力。

• 二次元品牌加速扩张：当下消费者更愿意为情感价值买单，二次元业态在渝扩张迅猛，已形成观音桥方圆LIVE和时代天街E馆两大聚集高地，品牌丰富度不断提升，并引发周边竞品跟风。例如解放碑复悦荟、大都会广场、观音桥远东城、南坪万达广场等商场也在加速打造二次元专区。
  
  
• 服务和娱乐业态需求强劲：消费者更多元的社交娱乐体验需求不断提升，叠加商场“以价换量”的招商策略，服务和娱乐品牌在购物中心加速扩张。2024年录得多家KTV、健身房、宠物店、台球馆、美容美发、VR娱乐等品类门店开业围挡，帮助购物中心去化空置。但总体而言，增量需求普遍从高租金业态转向低租金业态，削弱空置率修复带来的市场价值。
  
  
• 高化香薰品牌持续扩容：悦己消费助长高化香薰品类扩张，成为优质商场调改方向之一。万象城中区积极引入高化品牌，超20家国际高化品牌签约或入驻。此外，星光68广场地下高化专区亮相，光环购物中心、新光天地等优质商场持续引入国际美妆大牌。在头部项目带领下，重庆高化产品矩阵继续升级扩容。
  
  
• 户外运动品牌加速扩张：消费者积极拥抱健康生活方式，助推户外运动品牌扩店需求。购物中心正积极引入各类运动品牌，例如南坪万达广场专门打造运动专区，引入国内外多个运动品牌。同时，细分运动领域的需求正不断扩大，例如瑞典专业户外品牌攀山鼠(Klättermusen)开出重庆首店，萨洛蒙(Salomon)、HOKA ONE ONE、威尔胜(Wilson)等品牌也在持续扩张。国内品牌加推复线，例如安踏冠军系列、李宁1990等年内在渝开出多家门店。

2025年，重庆将迎来光环花园城、龙兴天街、江岸天街等项目，多为头部开发商打造。但在消费承压的背景下，重庆零售地产市场仍面临“招商难”的市场挑战。居民储蓄意愿不断增强，当期消费动力受抑，运营商通过降低租金等手段支持品牌，但市场竞争依然激烈，未来还将出现更多项目调改乃至关停，踩准最新消费趋势与业态扩张主力是招商的关键。通过空间改造、优化服务等举措，满足消费者日益多元的消费需求，有助于提升项目竞争力。随着国家一系列刺激政策落地，消费信心有望逐步回暖，但强大的招商和运营能力仍是项目穿越周期的核心驱动力。
 

2024年，复星国药空港物流园一期、顺丰丰泰空港物流园两个项目投入使用，市场共计新增12.2万平方米的高标仓面积。全年净吸纳量同比显著回升80.0%至53.5万平方米，为历史同期第二高净吸纳量。汽车制造与食品饮料行业构成年内最大需求主体。远超新增供应的需求量推动全市整体空置率同比大幅下降8.9个百分点至14.1%，刷新近8年最低空置率记录。

2024年，重庆食品饮料的商品零售额始终保持高位增长。年内兼具平价与丰富品类双重属性的量贩零食和折扣超市业务增长加速，涌现了较多大面积仓储需求。据统计，2024年前三季度全国量贩零食新开门店6,406家，关闭门店1477家，开闭店比高达4.34，且下半年量贩零食品牌拓店速度加快，而重庆则是零食品牌拓店的主战场，前三季度重庆共录得266家量贩零食门店开业，位居全国首位。食品饮料行业也因此成为重庆全年最大仓储需求行业。

2024年，重庆两大汽车制造商长安和赛力斯凭借多个热销新能源子品牌带领重庆新能源汽车产量攀升至81.3万辆，重庆高标仓中的汽车零部件货品亦不断向新能源汽车产品更新迭代。在两江龙兴子市场，长安深蓝、阿维塔、赛力斯问界等品牌的上游零部件供应商的仓储需求持续攀升，逐渐填补传统燃油车零部件随产量下滑而萎缩的仓储面积。2024年，重庆新能源汽车零部件供应商以及整车厂VMI（供应商库存管理）企业已取代燃油车供应商跻身高标仓主力需求行业行列。

空港子市场全年去化面积达27.8万平方米。受益于极高的区域通达度、大量可租赁面积和较低的租金水平，空港子市场年内成功吸引大量以量贩折扣超市、家电零售为代表的大面积仓库需求客户。由于距离鱼嘴站（果园港专用线）、鱼嘴站（南货场）等铁海联运口岸设施较近，空港子市场也成功吸纳一批跨境贸易企业入驻。2024年，区域平均空置率从26.8%的高位急速下降至15.5%。然而，“低租金与性价比”仍是2024年重庆高标仓市场的主旋律，市场平均净有效租金同比下跌12.9%，年末收至15.0元/平方米/月。

2025年，重庆高标仓新增供料将显著收缩，供应端压力缓解，租金降幅有望收窄。同期，伴随陆海物流通道进一步扩宽，跨境货品在重庆的存储需求将进一步攀升。2024年，陆海新通道铁海联运班列保持强劲增长态势，累计运输超24.9万标箱，同比增长39%。在重庆全部出口货品中，机电产品（包含摩托车零配件、汽车零配件、发电机组、机械配件等通用机械产品）出口同比增长6.1%，占出口总值的90%；手机、汽车出口增速也高出全国同类商品整体水平。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“未来陆海新通道六大站点协同发展，其中空港子市场区位集合了中欧班列、长江水道、江北国际机场等公铁水空联运物流资源，将持续吸附更多国际货代、跨境物流、供应链服务企业的储存需求。”