仲量联行丨总部需求支撑重庆甲写去化，高标仓空置率创八年新低

2024年10月24日，重庆—— 设备工器具更新及工业投资带动城市固投增长，消费市场总体平稳。甲级办公楼市场：市场供应压力逐季减小，多方价格策略刺激下，租赁需求止降回稳，平均空置率微幅改善。优质零售物业市场：存量项目调改加速，服务、娱乐业态活跃，租金让利下空置率小幅改善。物流地产市场：高标仓需求行业仍延续了上半年“食品饮料+汽车零部件”的双轮驱动的结构，空置率连续六个季度录得下降，创近八年最低水平。

仲量联行重庆分公司总经理刘洋表示：“在先进制造业‘33618’规划体系指引下，重庆近期于汽车、电子信息、清洁能源等领域不断取得招商引资新突破，前三季度重点制造业项目投资接近700亿元。同时，伴随“央地合作”的不断开花结果和国家战略下新一轮产业转移的持续推进，我们预计重庆未来将在“产业—科技—金融”领域深度融合，形成良性循环，为城市产业发展注入动能，稳固下游物业市场基本盘。”
 

第三季度，位于城北照母山的总部自用型项目太阳座交付, 作为地标性建筑刷新区域楼宇品质，市场新增办公面积6.1万平方米。预计到今年年末，市场将不再有租赁性项目入市，年内供应呈现逐季递减趋势。需求方面，至季末共录得净吸纳量4.8万平方米，数值环比由负转正。其中，总部自用需求占据主导，贡献3.0万平方米净吸纳量，而市场租赁需求仍然有限，仅录得1.8万平方米。全市平均空置率在连续两个季度的上升后逐步企稳，三季度微幅下降0.1个百分点至30.3%。

自七月初开始，重庆历经连续70天高温。极端天气对市场租赁活动造成较大抑制，叠加三季度传统淡季影响，造成新租带看频次较往年相比进一步下降。在此背景下，季内市场成交主要以上半年存量蓄客的签约落地为主，甲级办公楼租赁交易总面积环比减少35.6%。自年初以来，企业“降本增效”战略对办公楼市场影响进一步加深，在高空置项目和第三方办公以价换量刺激下，部分存量客户积极利用市场窗口期，主动进行办公租约重组和分散职场空间整合，带动搬迁缩租性需求逐步走高。至季末，全市甲级办公楼平均账面租金跌至74.1元/平方米/月，环比跌幅扩大至2.0%。新租产业结构方面，专业服务（26.3%），科技互联网（21.3%），金融业（20.2%）占比位居前三。 细分领域中，律所、电商、保险和证券类公司占比相对较高。

随着8月全国范围内《公平竞争审查条例》正式实施，过往各大城市部分行政区之间互挖存量企业，加码招商政策，实行税收优惠比拼的招商模式将一去不返。对于重庆办公楼市场，部分主要依托管委会招商，进行企业导入的楼宇，预计竞争优势将会减弱,未来招商模式亟待变革。仲量联行重庆分公司总经理兼商业地产部负责人刘洋表示：“当下市场既面临阶段性的载体供应过剩，又面临宏观产业基本面收缩的局面。在环境的倒逼下，包括国企在内的业主方亟需转变传统运营思路，由被动招商转为主动招商，在提升市场敏感度的同时，整合联动企业内外部资源，创新招商策略，最终建立匹配项目发展的长期策略，穿越当下周期。”
 

三季度重庆未录得新增供应，市场总存量维持909.4万平方米。供应的短暂空挡也为商场调改升级提供窗口期。九龙坡区江厦-星光汇广场自2023年底龙湖接管后，不断调改升级，在8月底正式更名为龙湖星汇天街，并接入龙湖会员系统，成为九龙坡区第三座龙湖天街。除此之外，新光天地项目发生变动，台湾新光三越集团正式退出项目，运营将由重庆中渝物业发展全权管理。在消费承压的背景下，存量商业竞争逐步加剧，对商场运营能力提出更高要求。

虽然暑期重庆旅游热度高，但在经济疲软的大背景下，消费信心仍显不足，人流并未有效转化为消费力。重庆1-8月社会消费品零售总额同比增长3.8%，虽高于全国0.4个百分点，但今年以来增速不断收窄。其中，餐饮消费保持两位数增长，为主要拉动力，而商品零售额增长2.6%，保持低位，限额以上服饰、汽车、珠宝等重点品类不同程度下滑。

投射在零售地产端，商场销售额增长乏力，仍延续降价填铺的策略。重庆优质购物中心首层平均租金环比下降2.0%，报353.9元/平方米/月。在降价策略下，服务、娱乐等大面积业态持续入住，空置率有小幅改善，三季度重庆优质零售物业平均空置率环比下降0.1个百分点至13.8%。

• 情绪消费主导，二次元及潮玩品牌扩店活跃：重庆二次元品牌已形成观音桥方圆LIVE和时代天街E馆两大聚集区，并不断向更多商场扩张，品牌丰富度不断提升。本季度录得谷丘社、Boomcomic、鸟丸屋、魔幻二次元等品牌新开或围挡。同时Top Toy、X11、卡游等潮玩品牌也在本季度录得多家门店扩张。当下消费者更愿意为个性化和情感化的消费买单，二次元为首的消费业态仍有可观的增量空间。
  
  

• 体验经济快速发展，服务和娱乐业态需求强劲：消费者更多元的社交娱乐体验需求不断提升，叠加商场“以价换量”的招商策略，服务和娱乐品牌在购物中心加速扩张。本季度录得多家KTV、健身房、宠物店、美容美发、VR娱乐等开业围挡。
  
  

• 餐饮需求分化加剧，平价快餐和茶饮品牌领跑：餐饮需求本季度仍然保持增长。细分来看，高客单价正餐增长乏力，以换租为主，而平价快餐较为活跃。在统计样本中，快餐小吃品牌净新租面积超过餐饮业态净新租的五成，大米先生、任吉老砂锅等快餐品牌扩张明显。饮品中茶饮品牌占据引领地位，茶乙己、爷爷不泡茶等多家首店入渝。
  
  

• 市场竞争下，商超淘汰赛加速：在电商以及新型零售模式的竞争下，传统商转型超面临困境。本季度华润万家南坪协信星光广场店、Ole’来福士店纷纷闭店。而以盒马为首的新零售超市继续扩张，本季度录得大悦城店围挡。除此之外，部分超市开启自救模式，积极转型，如永辉超市南坪万达店引入胖东来团队，将进行为期一个月的闭店调改。

重庆存量商业正加快调改节奏。一方面北城天街、大都会等地标项目在改造上取得阶段性成果，另一方面更多的商业体也在加入调改大军：渝北区的SM广场，将追加投资约2亿元进行整体的升级改造，解放碑地王广场（原王府井百货）将重新打造为二次元主题购物中心。除此之外，国庆前后国家出台一揽子刺激政策，消费信心或将有所改善。仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“重庆零售商业供给规模居高不下，市场竞争日益激烈。未来应加快高品质项目的引入，推动落后载体的淘汰升级。同时，存量项目需积极调整策略，提升竞争力，通过升级改造和业态创新，满足消费者日益多样化的需求，保持市场的活力与吸引力。“
 

2024年第三季度，市场未录得新项目入市，高标仓净吸纳量较第二季度出现一定回落，需求行业仍延续了上半年“食品饮料+汽车零部件”的双轮驱动的结构。单季净吸纳量为7.8万平方米。由于市场未录得新项目入市，整体空置率环比继续下降1.7个百分点至18.4%，空置率已连续六个季度录得下降，创近八年最低水平。

食品饮料作为居民基本生活保障类消费品，具有极强的刚需和抗周期属性。年初以来，重庆粮油食品、饮料类消费持续两位数高增长。1-8月，规上食品饮料消费额对规上零售总消费增长的贡献率超过50%，是重庆消费的核心中坚力量。其中，折扣零食和生鲜食品，分别具有价格低、品类丰富，和新鲜健康等的优势，是受欢迎度最高的食品类型，也是仓储需求表现最活跃的租户行业。

重庆新能源汽车产量进一步攀升，新能源汽车供应链变革所带来的仓储需求，让汽车零部件企业及第三方物流企业成为季内高标仓另一主要需求来源。统计局数据显示，1-8月，重庆新能源汽车产量达52.5万量，不仅同比增长超1.5倍，占汽车总产量的比重也达到34.1%，这一比例较2023年的21.6%，大幅提升12.5个百分点。并且，其中75.6%的产量来自赛力斯问界和长安深蓝两大整车厂，其所代表的智能网联新能源汽车制造商正在打破燃油车垂直单向的供应链体系，通过扁平化的供应体系加快新车研发生产速度，整车厂也将因此直面更多不同等级供应商。此外，订单式（即时）生产模式也让大量供应商采用远程小批量、多批次供货，对物流时效性和供应链管理提出更高要求。在此背景下，一方面零部件企业选择在整车厂周边租赁仓库以响应快速供应需求；另一方面整车厂也在寻求外部VMI（供应商库存管理）企业辅助管理供应商货品，保障生产活动的高效运转。由此，在两江新区催生了一批汽车零部件供应商的仓库需求。

今年1-4月，中新（重庆）多式联运示范基地营收超1.5亿元，操作集装箱超9800标箱。当下重庆着力打造全球化多式联运服务，整合中欧班列、长江水道、江北国际机场等公铁水空联运物流资源，积极拓展国际货代、跨境物流、供应链服务等业务。开年以来，位于以上各物流枢纽节点中心区域的空港子市场录得多个跨境物流企业的仓库租赁需求。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟：“未来跨境物流业务将为重庆的高标仓市场注入新活力，并进一步带动空港区域项目去化。“