仲量联行 | 重庆优质零售存量破900万大关，仓储空置率创八年新低

2024年7月22日，重庆——全市工业制造业基本面向好，重大节日激活旅游消费市场。甲级办公楼市场：新项目密集入市，在线教育、电商等办公需求回升，但整体新租需求仍处低位，空置率反弹。优质零售物业市场：存量突破900万平方米大关，高化品牌需求活跃，项目调改取得阶段性成果。物流地产市场：仓储需求延续2023年下半年的活跃态势，上半年在持续以价换量刺激下，仓储搬迁升级需求加速释放，空置率创八年新低。

仲量联行重庆分公司总经理刘洋表示：“2024开年以来，重庆工业投资和生产领域稳步提升，汽车、半导体和航空航天等重要经济领域取得新突破。1-5月，汽车产量突破99万台，重庆时隔八年重返中国汽车‘第一城’。凭借意法半导体、重庆芯联集成电路等重点链主企业落户，重庆收获国家队基金大举投资，‘芯片设计-晶圆制造-封装测试-原材料配套’全链条正加速完善。产业投资规模不断扩大、质量不断提升，为城市经济与产业载体发展注入新动能。”

上半年，重庆甲级办公楼市场录得4个项目交付，即重庆国际都会、科技金融中心4号、俊豪ICFC A塔和悦来中心，新增供应共计24.7万平方米。至此，仅上半年供应面积已达到自2017年来的最高水平，全市总存量增至391.1万平方米。地标项目的入市一方面提升了区域楼宇软硬件水平，为城市高质量产业导入创造载体硬件条件；另一方面，由于近期入市项目的空置率水平较以往更高，部分区域面临的去化压力增大，上半年集中供应导致新牌坊、江北嘴的空置率分别增长11.4和2.8个百分点。

与往年对比，今年上半年办公楼市场新租活动走弱。叠加部分企业退租影响，甲级市场仅录得1.1万平方米净吸纳量，其中二季度录得负值。甲级办公楼平均空置率上半年累计上涨3.7个百分点，收至30.3%。企业问询量减少，有效需求不足是现阶段租赁成交减少的主因。从成交的产业结构来看，科技互联网（23.1%），专业服务（20.0%），金融业（18.8%）占比位居前三。细分领域中，在线教育、电商、律所、旅行社和小额贷款公司占比较高。

随着“新重庆”建设目标的提出，重庆与央企合作步入加速阶段，密集洽谈超过200个在渝合作项目。上半年，超过20多家央企子公司在渝成立，覆盖航空航天、能源、装备制造、新材料等诸多重点产业链。伴随双方合作逐步落地，央企投资开始成为城市产业办公载体去化的最大动能。央地合作在金融、服务贸易领域合作的后期落地有望成为办公楼需求端最大的政策驱动力。

上半年，重庆甲级办公楼平均租金累计降幅达到2.7%，同比降幅增至7.0%，报75.6元/平方米/月。短期内，受新增供应、第三方办公价格策略及需求弱于预期三重因素叠加影响，市场去化压力犹存，业主方降租情绪浓厚的局面仍将延续。另外，新租价格的持续下降为存量租续约谈判提供更为灵活的窗口期，原价甚至降价续租成为业主方维持出租率、保障未来现金流的被迫抉择。

仲量联行重庆分公司总经理兼商业地产部负责人刘洋表示：“随着市场步入新一轮去化周期，价格竞争不可避免，但价格不应成为唯一的竞争手段。楼宇经济的良性发展需要投资方与资产管理者获取可持续发展的利润和资金，用于‘扩大再生产’，即进一步维护设施设备、提升物业管理品质，或进一步投入楼宇经济发展的更多领域。而价格战并不利于市场信心的修复与重建。”

1-5月全市实现社会消费品零售总额6279.77亿元，同比增长4.6%，高于全国0.5个百分点。线下实体商业仍持续承压，供给端高存量是主因，市场延续“以价换量”的招商策略。重庆优质购物中心首层平均租金报361.1元/平方米/月，上半年累计下降1.1%。

二季度，云领天街、凯德广场九章、远东城及华宇广场A馆（原印象汇），共四个新项目入市，新增面积34.5万平方米，推动重庆优质零售物业存量升至909.4万平方米，突破九百万大关。优质项目有效填补部分区域市场优质商业空白，激活消费市场潜力。同期，存量商业项目调整加速，二季度沙坪坝王府井百货闭店退市，北城天街远东百货租约到期，并开启购物中心相应改造升级工作。

在密集供应下，市场去化压力攀升，部分新开项目开业率未达预期，叠加项目调整和品牌扩张放缓，重庆优质零售物业市场平均空置率在二季度环比上涨0.2个百分点，至季末报13.9%，较2023年底回落1.4个百分点。上半年空置率的短期下降是由于个别项目退市产生的影响。排除项目调整因素外，上半年空置率按同口径计算，仍小幅上升。

• 国内外美妆品牌需求亮眼：季内，万象城录得Lamer、Helena、Guerlain等国际品牌进驻，上半年已有超20家国际高化品牌签约或入驻。星光68广场将在地下打造高化专区，光环购物中心也录得Chanel Beauty入驻，重庆优质头部项目正积极引入国际美妆大牌。国内品牌方面，二季度奢思雅开出多家店铺，珀莱雅、可复美等纷纷入驻优质商场，重庆国内优质美妆资源也在加速聚集。
  
  
• 餐饮需求持续分化：餐饮新增需求二季度占比27.6%（按个数），位列第二。但从结构上来看，租赁需求多为换租调整，且大面积正餐需求有所下降。二季度新入项目来看，空置情况较严重的多为高楼层餐饮区域，也反映出当下正餐招商的困难。但细分来看，客单价亲民的连锁餐饮保持结构性扩张，烤匠季内开出多家新店。咖啡茶饮、面包甜点品牌依旧活跃，皮爷咖啡、Blueglass酸奶、BA面包和重庆本土的荷家糕点均快速布局。
  
  
• 运动和潮流品牌保持扩张：购物中心积极引入各类运动品牌，南坪万达广场专门打造运动专区，引入国内外多个运动品牌。同时，细分运动领域的需求正不断扩大，吸引各类专业运动品牌落地重庆，瑞典专业户外品牌Klattermusen（攀山鼠）开出重庆首店，聚焦跑步领域的Salomon、Hoka等品牌也在上半年持续扩张。此外，设计新颖的潮流品牌保持活跃，BASEMENT FG、PSO Brand等潮牌首店纷纷落地重庆。
  
  
• “谷子店”进入商场：在年轻人的追捧下，二次元相关的品牌逐步从线上扩张到线下，成为购物中心的新的需求来源。诸如Boom Comic、瓶二家JK、漫库、Goodslove等二次元品牌正快速布局，且动漫周边相关的品牌也在积极扩张，例如潮玩星球、卡游、X11、月半星玩等。

2024年全年新增供应较往年处于低位，供应的短暂回落也为商场调改升级提供窗口期。上半年，不少地标和头部项目在品牌调整和商场改造上都取得阶段性成果，大都会广场引入米其林一星富豪酒家，其“蝶变”计划正稳步推进。北城天街开启时隔20年力度最大、涉及最广的全新升级，预计更多商业体将在下半年加入提档升级大军。

仲量联行华西区研究部负责人、中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“重庆零售商业供给规模在全国稳居前五，高品质项目的陆续建成也在同步推动市场淘汰落后载体。重庆社零规模已来到全国城市前二，加上城市旅游热，消费市场具有巨大的潜能。承接消费新需求、新动能，我们期待本地市场推陈出新，发展更多高品质、强运营、富有趣味性、创新性和互动性的商业空间，巧妙融合重庆独特的人文底蕴与自然风貌，展现城市独特魅力，推动零售商业全面升级。”

二季度，位于空港子市场的复星国药空港物流园、顺丰丰泰重庆空港物流园两个项目正式投入使用，市场新增仓储面积共计12.2万平方米。仓储市场延续2023年下半年的活跃需求，上半年在持续以价换量刺激仓储搬迁升级需求释放。在季节性空调类白色家电存储需求，以及多式联运下国际一般贸易的规模化增长的共同作用下，重庆高标仓市场共录得23.8万平方米的较高净吸纳量，带动全市整体空置率较2023年末下降2.9个百分点至20.1%，为近8年最低空置水平。但业主以价换量的低租金策略导致重庆高标仓平均净有效租金较2023年末累计下降7.0%，报16.1元/平方米/月。

食品和饮料是2024年1-5月重庆零售消费额增长最快的商品类型之一，同比分别增长13.2%和17.7%，且较2023年全年加快4.2和15.0个百分点，显著高于全国平均水平。强劲增速显示出重庆地区旺盛的餐饮食品消费需求。随着销售额增长，食品企业的仓储需求也在上半年快速扩张。而经历数年的租金下调后，重庆高标仓租户门槛大幅下降，已成为食品企业可以负担的物业载体。一批商超食品类企业的扩租搬迁升级需求释放。其中城配区位优势突出的西部物流园以及空港子市场承接了较多食品类零售商贸企业的升级需求。

近期重庆全球化多式联运服务能力持续提升，无论是途经长江的江海联运，还是途经西部陆海新通道的铁海联运，多式联运物流服务已覆盖华东、华北、两广地区，海外拓展至欧洲与东南亚国家。另一方面，随着中国经济从高增速转向高质量发展，传统低附加值加工贸易有所萎缩，向外输出自主产品的一般贸易取而代之成为重庆出口的新增长点。以上因素为重庆带来更多跨境商贸、国际供应链服务、和货运代理业务。位于空港子市场的高标仓项目，距离航空枢纽以及长江果园港较近，地理位置优越，且部分项目位于泛保税区内，是国际供应链服务企业和货运代理企业的首选地区，上半年以上企业跻身空港子市场主力需求客户。

重庆两大本土车企，赛力斯和长安2024年上半年均取得了不错的战绩，其中赛力斯问界更是新能源品牌中最大的黑马，销售从2023年上半年的2.7万辆猛增至2024年的18.1万辆，而长安新能源汽车销量的同比增速也达到60.5%。而另一方面，随着上半年中国新能源汽车渗透率首次突破50%，燃油车消费者正式成为少数派。2024年重庆传统燃油轿车产量也由正转负。

仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“作为重庆最大的汽车生产基地两江龙盛子市场，过去高标仓需求主要由燃油车零部件供应商主导，预计近年开始，随着赛力斯问界和长安新能源产量攀升，该子市场租户更迭将加速从燃油车向新能源汽车零部件供应商转换。我们预计两江龙盛子将是未来三年重庆仓储需求和租金稳定性最强的子市场。”