中国商业不动产REITs迈入“运营为王”时代，零售与办公资产引领结构性变革

上海，2026年4月30日——自2025年12月31日商业不动产公募REITs试点政策正式落地以来，市场响应迅速。截至2026年4月27日，沪深交易所已受理17只商业不动产REITs项目，拟募资总额超600亿元，其中4只产品已于近期获中国证监会注册批复。仲量联行认为，当前试点呈现出鲜明的结构性特征，标志着中国商业地产正加速迈向以“运营成熟度”和“现金流稳定性”为核心的新阶段。

截至2026年4月27日，在已申报的17单项目中，14单包含零售类资产（涵盖购物中心、社区商业及奥特莱斯），占比逾八成；六单涉及办公物业，三单涉及酒店资产，形成以零售为主、多元业态协同的格局。这一结构反映出原始权益人对资产现金流韧性和市场接受度的高度关注。仲量联行中国区研究部总监姚耀指出：“促消费政策持续加码、零售消费市场稳步复苏，以及已发行的消费基础设施REITs所展现的稳健运营和良好市场表现，共同提升了原始权益人对零售类资产证券化的信心与参与积极性。”

2026年作为“十五五”规划开局之年，国家延续并优化促消费政策组合，“国补”延续、消费贷贴息、扩大免签入境范围等举措有效提振实体消费信心。数据显示，社会消费品零售总额稳步增长，实体零售人流量与销售额同步回升，进一步夯实了零售资产的经营基础。与此同时，已上市消费基础设施REITs在2025年表现坚挺，多数项目出租率维持在95%以上，部分接近满租，具备较高的EBITDA利润率和扎实的主营租赁业务，充分验证了优质零售资产在REITs架构下的长期投资价值。

仲量联行分析显示，当前申报项目的底层资产普遍具备较高的运营成熟度与稳健的现金流生成能力。从公开招募说明书数据看，零售类资产最新一期平均出租率达95%，多个项目接近满租；其租金坪效与商户销售额在消费波动背景下仍保持韧性。办公类资产同样表现扎实，平均出租率达90%，在有效租金水平、租户稳定性及营业收入等方面均表现稳健。

监管审核导向亦印证了这一趋势。监管机构不仅关注历史财务表现，更强调未来收益的可预测性与可持续性，重点核查是否存在租金收缴率偏低、租约集中到期、租户结构单一或稳定性不足等风险。这意味着，资产是否具备精细化运营体系、能否在周期波动中维持稳定净运营收入，已成为决定项目能否进入REITs通道的关键。运营能力已从“加分项”转变为“硬性门槛”。

在涉及零售或办公资产的14单申报项目中，约92%位于一线及二线城市，其中一线城市占比达63%。这一高度集中的区位分布并非偶然，而是市场在宏观经济温和复苏、商业地产周期筑底背景下做出的理性选择。核心城市凭借成熟的产业生态、高密度的优质企业与消费人群、更强的人口吸附力以及相对稳健的租金走势，为资产提供了坚实的现金流支撑。

此外，核心城市的优质商业资产具备更高的流动性溢价和估值稳定性，更符合公募REITs对资产安全性和长期回报的要求。这一区位偏好不仅反映了原始权益人和投资者对资产质量的审慎评估，也凸显了核心城市优质商办物业在REITs生态中的稀缺性与长期价值锚定作用。

本轮试点显著拓宽发行主体范围，发起方涵盖民营企业、外资机构及国有企业，较前期以地方政府平台和央企为主的基础设施REITs更具包容性。这一变化丰富了底层资产来源，也为各类持有主体提供了市场化、标准化的退出路径。然而，主体多元化并不意味着准入门槛降低。监管对资产权属清晰性、合规性、精细化运营水平及现金流稳定性均设定了明确且较高的要求。在此背景下，真正具备系统性能力——包括高效完成资产梳理、合规整改、运营提升，并持续输出符合REITs标准项目的机构，仍将集中于拥有成熟资产管理经验、专业化团队及标准化运作体系的市场主体。专业资产管理能力，已成为能否实质性参与并成功发行的关键条件。

商业不动产REITs的推进正在深刻重塑行业竞争逻辑。未来的胜负手不再仅是资产规模，而在于能否通过精细化、专业化运营持续创造稳定、可预测的现金流。对于存量资产持有者，REITs首次提供了标准化、公募化的退出通道，显著加速资本周转；新建项目则可前瞻性对标“REITs可投”标准，在前期规划阶段即注重租户结构合理性、现金流稳定性及全周期合规性。更重要的是，随着REITs陆续披露经审计的运营数据，底层资产的估值逻辑、收益水平及核心运营指标正逐步形成透明、可比的市场基准，为未来商业不动产的交易定价、资产评估和资产管理提供坚实依据。

仲量联行中国区评估咨询服务部总监熊建平指出，商业不动产REITs试点的稳步推进，不仅打开了中国庞大存量商业资产的盘活通道，更标志着行业正式迈入“运营为王”的全新时代。