中国办公楼市场将在调整中锚定再平衡点，解码新周期新机遇

上海，2025年3月27日——伴随“十四五”规划收官、“十五五”规划新启，2025年中国经济重新校准“增长坐标”，政策工具箱持续发力、新质生产力展露潜能。中国办公楼市场正锚定产业升级主航道，寻求转型窗口中的确定性机遇。3月27日，仲量联行邀请多位行业专家启幕“中国办公楼市场展望研讨会”，聚焦上海、北京、深圳三个关键市场，共同在新周期中前瞻新趋势、解码新命题、探求新方法、捕捉新机遇。

“两会”顺利闭幕，以人工智能为代表的新兴赛道重塑科创版图，办公楼市场在复杂多变的环境中迎来新一轮的机遇与挑战。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“在2025年，中国办公楼市场需求预计将温和复苏，但供应压力犹存，以四个一线城市为例，今年甲级办公楼市场新增供应量在3.5-3.9百万平方米，净吸纳量约1.8-2.2百万平方米，租金将继续承压下行，预计同比跌幅近10%。”

姚耀进一步指出，在最新宏观经济的政策信号指引下，除了传统行业需求之外，同时需要关注其中涌现的需求“新元势能”，与人工智能、新消费、游戏、生命科学等行业衍生出的“新元”企业，其将激发办公楼市场需求新的增长点。市场需求的“固本拓新”是办公楼市场参与方重新锚定新平衡的关键。

伴随上海经济规模突破5万亿元大关，产业转型升级的积极趋势，持续为办公楼市场带来增量潜力，带动需求端温和复苏。然而，整体市场仍有大量新增项目即将入市，租金仍处于下行周期，上海办公楼市场正在经历深度调整的阶段。

仲量联行华东区研究部董事丁婷表示：“租金的深度调整给成本驱动型的升级和搬迁带来结构性机会，在此过程中，租户的流向正重塑办公楼板块的格局。需求端来看，稳定的占比分布，多元的行业分类，支撑起办公楼市场需求端的基本框架，在租金深度调整的环境中依然展现出市场韧性。”

根据仲量联行统计，2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比达到74%。搬迁的核心考量在于成本效益和楼宇品质之间的“质价比“平衡，其中“更低的租金和更优质的物业服务”在租户办公租赁决策中重要性有所提升，办公项目的硬件设施不足将增加企业的迁出意愿，而“配套设施和业主服务的提升”将提高租户满意度。

整体行业需求格局保持稳健，“新元“需求正快速释放，为市场复苏带来新兴机遇。仲量联行数据显示，上海办公楼市场行业需求中，金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学这六大行业在2020至2024过去五年中，每年新租需求占比均超过85%。前沿科技的突破、产业升级转型和消费观念改变等原因，这些传统行业中引领需求增长的新兴元素正在悄然改变，涌现的“新元”需求，如人工智能相关、新消费、先进医疗等企业在2024年的租赁需求占比达到30%，渗透于传统行业中，持续激发市场潜力。

北京办公楼市场进入深度博弈，市场需求缓和，业主方不断释放“极限价格”试探市场的平衡点，但租金的深度回调也对激发市场活跃度产生了显著影响，数据显示，2024年北京甲级办公楼市场成交量同比2023年上升31%。

仲量联行华北区研究部董事纪明表示：“在这样的市场格局中，低价策略有效激发了部分在京大面积租户的搬迁和升级意愿 。此外，当前企业在选址时，大多优先考虑租赁成本管理而非行业聚集度，这也推动其选址范围持续扩大、分散。尽管整体市场仍然面临新增需求受限的挑战，但成交量的显著回升有效缓解了许多楼宇的空置压力，并在一定程度上稳定了市场信心。”

从需求行业来看，新质生产力相关行业的崛起持续激活办公楼市场潜力。根据仲量联行统计，截至2024年末，新质生产力企业在北京甲级办公楼市场中的承租面积占比已超十分之一，其办公楼租赁成交量同比大幅增长106%，主要聚集在望京、中关村、丽泽等区域。以人工智能、生命科学为代表的新质生产力相关企业商业化进程加速，带动对优质办公空间扩张的刚性需求。而重点传统行业仍是北京办公楼市场的主力需求来源，游戏、内资律所、资产管理、教育领域等多个细分赛道表现活跃，与新质生产力相关行业双轨并行，驱动市场需求向多元化和灵活化的方向发展。

粤港澳大湾区正由制造湾区向创新湾区的深度转型，深圳在此过程中以创新驱动实现了生态式崛起与全球化突围。随着机电一体化、人工智能等技术融合应用，智能制造、商贸流通等领域有望支持深圳办公楼市场需求的长期稳健增长。

仲量联行华南区研究部高级董事曾丽表示，“现阶段，深圳的产业新赛道企业办公空间主要集中在非甲级办公楼、产业园楼宇。但截至2024年末，深圳以人工智能和大数据代表的科技互联网行业贡献了近四成的办公楼成交面积。可预计，伴随产业新赛道业务的进一步发展，以及对海外市场拓展、产品线研发迭代、线上多元化品牌推广等方面需求的提升，未来存在扩充及升级办公空间的可观潜力。”

总部大楼对深圳办公楼市场的贡献日益显著。近三年深圳甲级办公楼年均净吸纳量约73万平方米，总部自建物业对净吸纳量的贡献约占50%。2025年新增供应中，总部办公物业面积预计占比约八成。但伴随企业陆续迁入落成的总部项目，其目前的办公空间将陆续出现空置，存量市场竞争将更激烈。

曾丽预计，未来一段时间，深圳办公楼市场将面临新增供应集中入市，但整体需求增长相对缓慢，预计全市空置率将保持较高水平。面对供需不平衡的情况，业主将采取更加灵活的租赁策略，加速建立全方位配套体系与服务建设。