三季度中国办公楼市场维稳需求与以价换量并行

2022年10月19日，北京——党的二十大新闻发布会于近日召开，会上总结了今年以来的中国经济环境，虽然受外部环境、疫情、极端天气等超预期因素影响，但中国经济在较短时间内实现了企稳回升，展出强大的韧性和巨大潜力。就全国办公楼市场而言，虽然市场需求尚未出现大规模企稳反弹，但得益于“稳增长”政策落地和实物工作量形成，市场偏弱情绪受到小幅提振。

基于此，仲量联行结合三季度办公楼市场动态和海量数据，发布最新版“中国40城办公楼市场指数”。

在第三季度，全国头部城市办公楼市场企稳向好，基本盘持续稳健以应对市场不利因素扰动；其它城市几乎均受制于疫情影响及经济“非典型复苏”期内波动。
 

数据来源：仲量联行，2022年第三季度。部分非一线城市的数据为半年度更新，图中长沙、厦门、苏州、贵阳、宁波、无锡六个城市指数基于2022年第二季度数据。

指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行横向的城市间比较和纵向时间轴比较。 

• 横向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。

• 纵向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数值会在二季度基础上录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较二季度的基数下滑。

• 排名前10的城市中，城市位次与上季度一致，头部城市稳定的办公楼市场格局延续。除北京与重庆的指数环比回调0.1%之外，其他城市均保持正向增长。 北京市三季度的租赁市场在上一季度经历小幅回弹后回归平稳，重庆市场则是受疫情与极高温影响后需求走弱，租赁动能不足以为新增供应去化提供有力支撑。上海、深圳、广州、杭州、武汉均录得0.2%-0.5%的增幅，证明市场基本盘持续稳健以应对不利因素扰动。

• 排名11-20的城市中，排名变化较小，落在范围区间内的城市均企稳向好。南宁排名回涨一位至13位，市场成熟度较高供需均衡，基石需求在核心商务区的聚集保障了整体指数表现。福州、青岛第三季度指数变化录得正增长，郑州小幅回撤0.2%，其它城市不变，印证了市场内生需求在经济回暖周期内出现边际改善趋势。

• 排名21-40的城市中，受制于疫情影响及经济“非典型复苏”期内波动，部分城市办公楼市场边际改善受拖累。其中乌鲁木齐、兰州等城市季度内指数变化小幅走弱，另有十个城市环比持平，市场活跃度未见明显提升。但济南、大连、佛山、合肥、石家庄、长春六个城市的指数仍录得正向变化，城市整体商业氛围与资源调配方面较优，需求潜力释放。

第三季度，商业地产策略也随办公楼市场情绪积极调整，维稳需求与以价换量并行，以应对经济“非典型复苏”期内的外部波动。

租金方面，全国20个重点城市中约四分之三的平均租金录得负增长，但环比降幅有所缩窄。负增长城市中4个租金降幅落在1%-2%的区间，其余11个城市处在1%以内的正常波动范围。各城市租金跌幅小于上季度，但仍然高于一季度。市场止跌企稳趋势在一些头部城市有所显现，随着政策刺激与经济增长动能的不断渗透，四季度市场情绪有望得到改善。

空置率方面，北上广深四个一线城市第三季度空置率小幅拉高，主要受广州和深圳的新增供应影响，但整体去化速度维持在健康区间，四个城市空置率分别录得：9.7%、17.4%、17.6%和21.7%；二线城市中，杭州的空置率在第三季度降低2.3个百分点，是20个非一线重点城市中的最低水平。

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“在我国加快推进经济结构战略性调整的大周期内，产业优化带来的内生动力带动头部城市的办公楼市场需求理性回暖，非一线城市仍在缓慢过渡。第三季度末，全国疫情再次出现反弹，形势严峻复杂， 租金走势预计短期承压，但整体不会出现大幅复跌。”

在京津冀城市群中，北京办公楼租赁市场经历小幅回弹后回归理性，租金小幅下跌，以大型企业为代表的租户租赁决策更为审慎。天津本地企业应对经济不利因素的韧性较高，但外来企业的新设需求受疫情影响有所减弱，市场复苏进程尚未出现跃迁。

在长三角城市群中，上海度过疫情冲击，第三季度市场整体净吸纳量上升至10.4万平方米，传统行业以及战略性新兴产业带动租赁需求逐步复苏，金融服务和专业服务公司仍是租赁需求主要推动力。杭州市场同步回暖，空置率环比下降2.3个百分点；南京市场持续承压，大规模企业降本增效诉求导致商务扩张需求缓慢。

在大湾区城市群中，广州甲级办公楼市场租金目前处于较低的水平，下探空间已被压缩不少。少数项目由于未能显著提升自身去化速度，业主继续采取调整租金的策略。在深圳，租赁市场预期低迷，业主招商及维稳压力增大，部分面临退租的项目租金降幅开始加大。

在成渝城市群中，极端高温天气与疫情复发的双重不利因素使得办公楼需求复苏受冲击。成都市场空置攀升、需求放缓导致全市租金持续下行；重庆疫情短期复发再次阻碍线下实体活动，市场录得多宗地产、科技互联网及新兴金融等领域企业的缩租、退租案例。季内吸纳量接近正负零，不足1,000平方米。

在长江中游城市群中，武汉连续三季度录得新增供应，项目品质竞争压力导致租金环比下降2.0%，周期内跌幅递减，此外搬迁需求进一步刺激市场活跃度，空置去化压力有所减弱。南昌第三季度租金上升1.1%，涨幅超过上季度，整体零售及商业活力促进办公楼市场需求呈现出回暖态势。