首次覆盖甲乙级全样本，仲量联行发布成都办公楼企业客户Top50

2022年9月13日，成都——2022年注定不凡，疫情、高温、限电、地震等诸多不可抗因素是对成都办公楼日常运营管理能力的一场考验。楼宇招商同样面临经济基本面的不确定性所带来的挑战。行业亟需从更全局的视角、更详实的数据、更细致的颗粒度精准描绘市场现状，从中把握行业最新趋势，帮助业主精准施策，挖潜企业客户需求。仲量联行已连续多年发布办公楼Top50系列研究报告。

仲量联行已连续多年发布办公楼Top50系列研究报告。今年发布的《2022年成都办公楼企业客户Top50报告》，更首次将调研样本拓展至优质办公楼[1]市场全部楼宇，完整囊括甲级办公楼和乙级办公楼全样本，以更全面的视角对成都办公楼产业结构全貌及地理分布特征进行分析。本报告还首次公布过去九年成都甲级办公楼企业客户在时间维度的关键数据及研究成果，从变迁中探究成都头部企业的更迭，并基于此研判未来发展机遇。

1. 2022年，平安保险位居优质Top50榜单首位，多家保险企业位居前列；字节跳动连续六年蝉联甲级办公楼Top50榜单冠军；
2. 2022年，金融业占据优质Top50榜单24个席位，遥遥领先；
3. 2022年，优质Top50企业超四成面积选址乙级办公楼；
4. 2022年，乙级办公楼产业结构，地产建筑面积占比超金融业居首；
5. 2014-2022年，甲级Top50榜单入榜门槛逐年增加，从2014年的1,772平方米增长至2022年的4,559平方米；
6. 2014-2022年，甲级Top50科技互联网产业增幅第一，累计提升24.4个百分点；
7. 2014-2022年，甲级Top50中资企业面积占比提升19.1个百分点，地方政府平台公司崭露头角；
8. 2019-2022年，疫情三年甲级办公楼产业结构喜忧参半：科技互联网、传统金融、跨行业集团及政府平台公司增幅最高；跌幅前三为地产建筑、非传统金融、第三方办公；
9. 金融城甲级办公楼金融与专业服务业的市场占比总计35.8%，略低于市中心1.5个百分点，现代服务业快速发展、商务氛围逐步成熟的“第二核心”商务区与传统CBD构筑成都“双核+多中心”办公楼市场新格局；
10. 纵观过去18年甲级办公楼企业客户，互联网与非传统金融业的租期稳定性从统计学上显著低于其他行业。

仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“今年，我们作为行业首个发布成都乙级办公楼市场企业客户数据的机构，通过对全样本数据的分析，看到了一个不一样的成都办公楼市场。甲乙级市场在蓉具有相似性，但往往二者的不同之处是市场主体须关注的焦点。我们希望通过本次完整、精确、详实的调研数据及研究分析，助力业主探寻租赁策略‘最优解’。”

数据显示，全市超1.3万家企业中，前50强企业的承用面积总和高达78.8万平方米，占企业总需求面积的9.6%，即头部企业以不足0.4%的数量贡献市场近10%的办公面积需求，足见其分析价值所在。

2015-2020年，四川省原保险保费年复合增长率达12.4%，其中人身险更高达15.3%。高速上升的保险业成为成都优质办公市场最重要的头部需求来源。本次Top50榜单中，平安保险以近7万的租赁面积位居首位。而在前10名的企业中，保险企业更以4个席位的数量展现了其领先地位。

不同于甲级办公楼榜单中“金融”与“科技”并驾齐驱的局面，成都优质办公楼Top50榜单中金融业以超50%面积占比的“首位度”绝对领先，居各行业之首。科技互联网行业位居第二，面积占比达26.1%。除字节跳动等新媒体外，中国通信服务、华为等通讯及智能制造企业的需求同样亮眼。

纵观全景——城市化进程构筑产业发展基础，生产性服务业高速成长培育未来经济主赛道

Top50研究聚焦头部企业的大面积需求。而全市超1.3万的企业客户则能帮助我们更准确描绘出商务楼宇产业画像。

2010年至2020年间，成都市人口增长581.9万。人口加速导入催化城市基建、地产行业高速增长，城市化进程成为地产建筑（20.1%）稳居租户行业首位的重要底层逻辑。此外，据成都“十四五”规划提出，至2025年，全市生产性服务业规模达到8,800 亿元。我们观察到成都生产性服务业发展优势明显：科技互联网（19.2%）、金融业（17.5%）以及专业服务（11.3%）等行业均呈现强劲的需求特征。

对比成都甲级和乙级办公楼分别的租户结构，差异并不显著。值得关注的是，甲级结构中，金融排第一，高于地产建筑；相反，乙级则是地产建筑占据首位，金融排第三。其决策差异的根源在于相较金融业，地产行业中开发商（营销部门为主）、建筑、基建类企业对办公软硬件要求并不高，相比于位于核心区域的甲级物业，租金较低或靠近开发项目的乙级物业更受其青睐。
 

当聚集成本超出聚集收益的阈值时，即由于城市空间内出现交通、住房、能源、环境与载体紧张等诸多问题时（聚集不经济）时，单中心的空间格局将被多中心替代。当前，成都城市空间发展已然形成两条显著的发展脉络。一是在公共政策引导和市场资源配置流动下，城市发展一路向南。城市化进程下加速金融城、大源、天府新区等子市场打造；二是依托母城基底，推动市中心、人民南路、城东、城西、城北子市场更新。

另一方面，伴随新兴区域人口与经济发展逐步成熟，城市需要发展第二个商务商业“核心”以承接城市产业升级、消费提振、人口导入的落地。因此，在政策与市场的双重作用下，金融城作为成都“第二核心”商务区的角色俨然呈现。进入2022年，越来越多的保险、证券、律所等现代服务业聚集金融城。金融城的产业结构特征已具备成熟商务区特征，并向市中心传统商务区靠拢。而在零售物业市场，高端零售品牌物业选址呈现“春熙路-交子商圈”的双店布局模式。诸多高质量产业与消费场景的汇聚，市场主体的微观决策，最终叠加形成成都“双核”商务格局的宏观市场现象，这便是“量变”到“质变”的结果。
 

若回溯时间线，将过去九年的榜单整合分析，近十年时间序列的主要趋势跃然纸上。

规模层面，经济稳健发展推动头部企业规模持续攀升。2014-2022年，甲级Top50企业的总面积复合年增长实现13.8%，平均面积增长约15.3%；结构上看，城市产业提档升级，科技化转型成效明显。从2014年甲级Top50中科技互联网占比的8.3%上升至今年的32.7%，成都头部企业已基本完成从金融业“一枝独秀”再到金融与科技“双轮驱动”的高质量转变；企业资本层面，作为中西部对外开放高地，成都一直以来便是外资企业西进中国的首选之一。2014年甲级Top50企业中，约有28.2%的面积需求来自外资企业。然而伴随市场化经济的高速推进以及国际形势的转变，中资企业以迅猛之势大幅占据甲级Top50榜单，面积占比攀升至85%以上。进入2022年，宏观经济挑战加大，作为社会经济发展的压舱石，国企及地方平台公司于经济活动中的分量愈发重要。在今年甲级Top50榜单中，该类企业面积占比40.1%，较2018数值高出26.1个百分点。

从选址来看，过去九年头部企业的偏好与时俱进。伴随成都经济发展与商务区开发而不断改变。成都一路向南，头部企业随之南向发展。市场逐年成熟，商务楼宇不再只实现地段区位的溢价，楼宇品质溢价的市场接受度亦逐年提升。绿色建筑带给企业的经济价值、社会效益成为ESG的重要议题。单一业权下的经营性资产更受头部企业青睐，这也是资本市场活力复苏的基础。

仲量联行华西区研究部董事杜婷表示：“宏观环境的加速更迭，市场不确定因素的不断变化，未来短期内需求端的放缓或不可避免。于微观策略而言，办公楼业主方需以更广的视角去寻求市场机遇。不论是地理层面，抑或是时间维度，高频的市场跟踪以及敏捷的产业预警均将成为破局关键。”

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