成都，2025年10月16日——步入2025下半场，延续上半年“稳”态，成都工业、消费、投资等关键领域展现较强的恢复动能；尤其是高技术制造业和新能源汽车产业链的快速增长，显示出成都产业结构升级和新兴动能培育的积极成效。甲级办公楼市场：金融城供应持续放量，但需求端仍相对疲软，租金持续承压，精装产品成短期去化关键。优质零售地产市场：新增供应暂停，购物中心主力店新旧业态更迭，空置率微升。物流地产市场：需求持续活跃，全市仓储规模第二大的子市场——青白江的出租率达到99%的历史峰值。

仲量联行华西区董事总经理佟恩表示：“第三季度，成都城市的软硬件发展持续跃升。世运会的成功举办，彰显了城市现代化治理水平和国际开放包容性，极大提升了成都的全球知名度和软实力；下半年成都轨道交通多条线路陆续开通，总里程位居全国前四，中心城区交通可达性进一步提升，基础设施配套更加完善。成都商业地产领域将迎来结构性机遇，部分领域机遇已然显露。”

甲级办公楼市场

第三季度，成都金融城板块迎来东方希望中心二期项目交付，新增甲级办公面积约9.2万平方米。该项目的入市进一步加剧区域市场竞争压力，推动金融城空置率攀升至33.9%，环比上升5.8个百分点。截至目前，成都甲级办公楼总存量达到521.3万平方米，全市空置率连续六个季度上升，截至季末报34.0%，环比上涨1.2个百分点，市场去化压力持续凸显。

乙级办公楼与产业办公资产仍处供应高位。前三季度，成都乙级办公楼新增面积高达21.8万平方米，产业办公楼新增供应更是接近50万平方米。乙级楼宇凭借低租金和高性价比优势，持续从甲级市场分流成本敏感型租户；而产业办公则依托政策扶持和产业定位，精准吸引文创、科创类企业，进一步加剧对传统商业办公需求的分流。在此背景下，甲级、乙级与产业办公三类产品同步放量，业主不仅面临同质产品间的激烈竞争，更需积极应对来自不同品类办公产品的替代性挑战。

成都甲级办公楼市场持续呈现存量博弈的特征。某外资医药总部在高新区搬迁扩租，而另一互联网企业因总部交付迁至新兴板块。甲级楼宇内部换租活动持续，搬迁活跃，新租与退租的面积相差不大。季内，成都甲级办公楼净吸纳量录得-0.2万平方米。

三季度，成都甲级办公楼新成交面积总量环比保持平稳，需求结构仍以金融业（26.6%）、科技互联网（18.5%）和专业服务（15.6%）为主导。科技互联网行业需求持续复苏，本季新租面积突破3万平方米，环比上涨13.4%。细分领域中，软件开发和互联网平台企业表现活跃，人工智能与无人机等前沿科技类租赁需求首次跻身需求前列。尽管高新区作为科技企业聚集区，承接了大部分互联网类需求，但区域内近34%的空置水平与企业普遍较低的租金预期，仍持续抑制租金反弹动力。短期来看，市场供需失衡态势难以根本缓解，整体仍处于深度调整阶段。

三季度，成都优质零售地产市场暂无新增供应，全年供应迎来窗口期，预计全年仅有6万平方米，处于低位。本季，最显著的趋势在于商业主力店迭代，传统主力店的退租与新兴业态的进驻折射出实体商业的结构性调整。

传统商超吸引力减弱，由选品年轻化、配送即时化的新零售品牌替代。季内，招商大魔方的发到家超市及凯德天府的超市主力店相继闭店。因全年票房承压，影院业态同样面临挑战，2024年成都全市票房收入同比下跌24.4%，凯德天府与锦城万达的影院主力店均在本季停业。为应对市场变化，环球中心将部分影院区域改造为德云社西南首店，以互动性更强的文娱体验吸引年轻客群。

在新消费推动下，一批新业态以大面积旗舰店进驻购物中心，逐步承担起新一代主力店或次主力店的功能，并整合品牌资源，以大店、高能级门店展示品牌形象。

• 特色餐饮：融入蜀地民居风格、增设变脸表演的大型火锅店如矮板凳等品牌相继在购物中心开设800-1,000平方米门店，仁恒置地茑屋书店原址亦由海鲜和牛火锅店接档；

• 户外运动：361度旗下定位为“全民运动装备站”361度超品、以及骆驼户外生活馆等高性价比运动装备品牌拓店积极，香蕉攀岩、UpTennis等运动场馆加快布局商场中庭或高区大型区域；

• 宠物业态：宠胖胖等兼具宠物零售与体验的品牌，顺应当下宠物经济的火热，提供宠物商品与服务空间；

• 复合业态：来福士广场新开鹿岛成都首家城市旗舰店，面积达1,500平方米，门店融合服饰、百货、花圃和茶艺等业态，打造复合式消费空间。
   

受主力店退租影响，全市优质零售地产空置率环比微升0.2个百分点，收至11.7%。租金方面，奢侈品消费持续承压，中端商场面临调改压力，新租价格已明显回落，与存量租金不可同日而语。截至季末，成都优质购物中心首层平均租金报338.4元/平方米/月，环比下降1.9%。

在传统商业新增供应暂缓时，非标商业成为市场焦点，两者互补共进，扩容成都商业版图。据不完全统计，2025年前三季度，成都新开非标商业项目包括：城市运动商业公园“绿里Green Mille”、承载工业记忆的城市更新项目“中车源Stage”、依托福感寺遗址并保留唐宋古渠的文旅型商业“福感肆”以及电竞主题项目“The Gate量子介”。多元主题定位成为非标商业破圈的抓手，瞄准目标消费社群的个性化需求，非标商业仍在增量竞争中，面临不小的运营和盈利挑战。

2025年9月17日，成都地铁17号线二期与10号线三期同步开通运营，地铁作为商业项目重要的客流动脉，其网络扩展进一步强化交通对商业的赋能。17号线有效串联起金楠天街、印象城、龙湖三千集等多个商业项目，实现项目与地铁的直连。持续导入的稳定客流，为沿线商业注入活力，也将助推如世豪Lab等在建或筹备项目的招商进度。仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“今年成都地铁多条贯穿中心城区的地铁线路将陆续开通，中心城市不少商圈、商场也将晋升为地铁上盖商业，这是零售商业现阶段的极大利好。建设路商圈、双楠商圈及三圣乡板块都是地铁开通的最大受益者。”

物流地产市场