仲量联行丨多元供应丰富成都商业供给侧，消费品换新助物流空置下行

成都，2024年10月16日——第三季度，成都工业投资回升，固定投资呈现V型反弹。城市建设与产业项目稳步推进，成都正努力实现经济的稳定增长和质量提升。甲级办公楼市场：企业预期持续下滑，新租面积环比下跌28.9%，市场租金跌幅进一步扩大。优质零售物业市场：多个目的型商业项目开业，商业载体呈多元化发展，市场需求以换租为主，商场租赁仍然承压，二次元、汽车等业态相对活跃。物流地产市场：消费品以旧换新政策效应释放，传统零售重回主力需求行业，空置率再次回归个位数。

仲量联行华西区董事总经理周懿表示:“超500亿投资总额、多轮消费券、购房落户政策多管齐下，消费与楼市情绪得到修复。九、十月，中央政府陆续推出一揽子增量政策，从提升内需、扶持企业、稳定楼市到加强资本市场信心。政策刺激有望改善市场情绪，提升楼宇经济活力。此外，四川作为国家战略腹地，本轮引导资金、技术、劳动密集型产业从东部向中西部有序转移的国家战略，推动成都产业招引稳步推进，稳固商办市场基本盘，修复未来预期。”
 

本季度成都再新增两栋总部楼宇交付：金融城子市场的中国民生银行大厦和西博城的蜀道创新中心T2，新增甲级办公面积约16.8万平方米。需求端来看，剔除总部楼宇的面积去化，季内成都甲级办公楼净吸纳量录得负1.9万平方米，企业办公租赁性需求持续回落。

本季，甲级办公楼新成交总面积环比下降28.9%。超八成交易仍来自存量客户的搬迁，且考虑到未来经营性风险，多数换租企业预期租金与面积均呈现大幅下降趋势。退租方面，中小微企业稳定性问题持续存在。同时，受地产行业基本面影响，房地产开发及下游相关企业退租趋势明显，总退租面积近2万平方米。9月，中央政治局会议首次提出 “要促进房地产市场止跌回稳” ，释放了迄今为止最强的 “稳地产” 信号。多项政策并行落实，四季度市场有望迎来改善。

相较于上半年部分新楼或高空置楼宇先行采取的“以价换量”策略，本季几乎所有甲级楼宇均采取跟随策略。这也意味着部分潜在搬迁需求或因原有项目价格的大幅下降而选择续租。楼宇的降价策略难以有效拉动需求回升，市场陷入短期低谷状态。

步入三季度后，消费增长持续较弱，制造业、服务业PMI不断下行，宏观市场需求表现相对疲软。从市场表现看，相较于中大型企业缩租、降租等行为，小微企业退租风险不断攀升。主要承担该类需求较低品质楼宇空置问题加速蔓延。此外，存量竞争市场逻辑下，优质楼宇价格策略持续挤出下层办公产品客户需求，中部、尾部品质楼宇运营日益复杂。以甲级市场散售业权项目为例，2024年前三季度该类楼宇租赁净吸纳量为负2.8万平方米，远低于单一业权项目的4.4万平方米。该现象于乙级市场表现更为显著。仅第三季度，超60%乙级楼宇空置率上升。截至三季度末，成都乙级办公楼空置率达28.5%，较2023年底上涨3.2个百分点。

面临当前租赁困境，多数业主或困于市场或困于自身经营难题，不得不提出远低于市场的价格，或制定非常规商务条款，以及转租二房东从而实现房源去化。尽管部分项目取得成效，但由于宏观基础环境的短期不可逆性，预期该类市场未来表现难以扭转。

企业预期显著降低，租赁成交价格加速下行。截至三季度末，成都甲级办公楼平均账面租金跌至84.1元/平方米/月，环比跌幅达5.4%。与此同时，伴随租金的不断下降，物管费占总租赁成本比例不断上涨，至2024年第三季度，该比例已达22.4%。相较租金，高昂的物业费支出使得租户对物业服务的预期上升到前所未有的高度。

仲量联行华西区商业地产部负责人邓艳萍表示：“企业经营信心的走弱为当前需求放缓的最主要原因，市场信心亟待提振。在这样的背景下，预期调整仍为根本策略。业主应以品质服务为基础，主动探索招商策略的创新，整合多平台资源，并多维度寻求效率提升的途径，以期在激烈的存量市场竞争中实现竞争力的显著提升。”
 

三季度成都优质零售市场无供应，总存量保持1,196万平方米，但成都在拓宽载体多元性方面不断上新，季内市场迎来多个目的型商业项目开业，包括：杉杉奥特莱斯广场、山姆武侯店、天府国际动漫城等。随着宏观环境变化，消费者呈现出比以往更多元复杂的消费趋势，具备高性价比、高品质、高情感链接特征的消费内容和场景，在吸引细分客群和优化业态结构方面表现出更强劲的韧性和适应性。此外，成都在免税商业、机场商业持续发力。8月财政部等五部门联合发布将在成都等8个城市各设立1家市内免税店，这将是成都首家市内免税店；成都双流国际机场引入Canada Goose、Maison Margiela、MaxMara、Tod’s等品牌。

今年暑期档，消费市场出现“旺季不旺”的情况，尽管客流未受影响，但消费转化情况不理想。2024年1-8月，成都社会消费品零售总额为6,645.8亿元，同比增长1.9%，较1-6月增幅放缓。分类型看，商品零售同比增幅0.8%，餐饮同比增幅6.4%，增幅均回落。面对消费需求疲软，商场租赁仍然承压，台球、电竞、抓娃娃等娱乐业态仍是面积去化主力。三季度全市空置率总体平稳报11.2%，环比微降0.1个百分点。

租金方面，服饰鞋包、珠宝手表、配饰等占比较高的百货受影响更大，联营模式致其营收同比下滑。而购物中心以收租模式为主，面对市场需求疲软，提高入驻率和保持商场调性成首要目标，“以价换量”策略延续，市场租金维持下行通道。三季度成都优质购物中心首层平均租金报374.4元/平方米/月，环比下降1.8%。

• 谷子店为商场业态注入新动能。随着二次元爱好群体增长，谷子店等文创消费被激活，谷子店成为当下为数不多的扩张业态，季内成都超8家购物中心引入谷子店，代表品牌包括：谷潮、GameGoods、么多么多Goods、集谷屋、谷哆哆等。
  
  
• 超市品牌迎来新一轮更迭。受线上消费、仓储及新零售超市多重竞争，传统生活超市经营困难。季内，华润万家超市世茂广场店、华润万家超市三利爱琴海店、人人乐超市大悦城店闭店并全部由盒马接手。此外，盒马也已进驻龙泉驿吾悦广场和银泰中心in99，其在成都向东向南的覆盖网络进一步完善。
  
  
• 新晋汽车品牌积极布局线下门店。蔚来旗下汽车品牌乐道于季内布局多家线下门店，进驻大悦城、银泰城、天府和悦广场、滨江天街等。此外，长城、岚图、极氪汽车也录得新店开业。
   

尽管空置率连续三个季度降低，但较2019年仍处高位，且空置多以大面积、低租金的娱乐、服务业态填补，而服饰、正餐等需求恢复不及预期，商家开店意愿较弱，租赁需求恢复动能不足，市场租金仍处下行区间。虽商品消费增速放缓，但服务消费增长亮眼。今年国庆黄金周，成都接待游客总量2,378.9万人次，同比增长5.1%；实现旅游收入226.5亿元，同比增长8.9%。

四季度成都将迎来保利时光里、金牛招商花园城、天府招商花园城等项目开业，共计约33.1万平方米。在消费场景创新方面，11月底成都将迎来“天府双集”开业，将打造中国最大的CBD枢纽型数字展览空间，联动交子双塔打造3,000平方米的商务与社交商业，引入14家餐厅、10家酒吧、3家生活配套。仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“大量涌现的商业新空间、新载体，已从供给端说明消费场景正全面打破既有‘空间’范式，增加城市商业密度和丰富度，为城市商业焕新注入活力，但仍需回归商业逻辑本身，关注商业运营的营利性与可持续性。”
 

第三季度，市场未录得新项目入市。随着下半年零售旺季的到来，以及“两新”政策的快速推进，高标仓新增需求较第二季度回升81.3%至13.8万平方米。空置率环比下降2.2个百分点至9.9%，再次回归个位数区间。

• 以旧换新政策效应释放，白色、黑色家电仓储需求增长

季内，支持消费品以旧换新的1500亿元超长期特别国债资金已全部下达到地方。四川商务厅、财政厅随之印发四川省以旧换政策细则，在全国补贴品类的基础上，新增8类地方补贴家电品类。目前四川的消费品补贴品类已覆盖16类家电产品、12类家居厨卫产品、9类智能家居产品。日用家电、家用视听设备等产品零售市场持续活跃，国家统计局数据显示，8月全国家用电器和音像器材类零售额由降转升，单月同比增长3.4%。此外，电商平台也同步加大以上品类优惠力度以刺激相关消费。根据奥维云网(AVC)监测数据，8月26日至9月22日，在国补加码后，七大品类家电（彩电、空调、冰箱/冷柜、洗衣机/干衣机、热水器、吸油烟机、燃气灶）全国线上和线下市场零售量同比分别增长36.8%和30.5%。成都作为西南最大的物流节点城市，季内吸纳了较多白色、黑色家电存储和中转分拨仓储需求。

• 折扣零食和特色商超销售活跃，加码仓储需求

粮油食品、饮料等基本生活保障类必选消费品是今年为数不多零售额较2023年全年增速加快的消费品类。其中折扣零售店集合了大量平价包装食品饮料，品类丰富，迅速迎合大众需求，年内销售额不断走高，仓储面积也呈快速增长趋势。此外，特色会员制商超、线上零食品牌等一批企业也受下游活跃的消费带动，持续录得仓库扩租和搬迁升级。

传统零售业需求回升，弥补了年初以来传统电商外租需求停滞带来的负面影响。且随着整体空置率走低，市场平均净有效租金降幅也环比收窄至1.5%，报19.4元每平方米每月。

线上线下零售商贸业是成都高标仓需求基石，而全国层面的消费品以旧换新政策将持续至12月底，叠加下半年双十一和年货节的销售旺季，预计平稳的高标仓新增需求将延续至第四季度，带动平均租金逐步企稳。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“高标仓货品具有基本生活保障的刚需属性，可以对抗经济周期波动，加之新增供应显著收窄，使得物流地产相较于其他地产品类具有较强的稳定性。”