仲量联行丨成都产业与消费蓄势：办公需求短期修复，零售地产迎供应高峰

成都，2024年7月24日——上半年，成都服务业增加值同比增长5.1%。其中，租赁和商务服务业同比增长21.6%，映射办公流动回暖；此外，固定投资、进出口数字均持续修复增长，城市转型升级稳步推进。甲级办公楼市场：增量需求维持低位，全市租金持续大幅下行，存量需求攀升明显，中大型企业流动结构性上涨。优质零售物业市场：零售市场迎来供应高峰，新项目高开业率叠加主力店填补带动空置降低，低客单品牌租赁相对活跃。物流地产市场：传统电商因降本增效而产生的仓库整合、换租或萎缩，促使第三方物流跻身主力需求。

仲量联行华西区董事总经理周懿表示：“上半年，成都产业和消费的双重动力得到加强和恢复。尽管存在结构性挑战，成都在新兴产业，如数字经济、低空经济、人工智能和锂离子电池等领域，取得了显著进步，展现出向‘新’向‘绿’转型的明显趋势。在消费领域，成都通过推动各种促销活动和实施大规模的‘以旧换新’政策，有效激发了居民的消费潜力。然而，商业地产市场目前仍处于调整阶段，需求略显不足。市场参与者需要准确把握产业投资和需求结构的机会，优化招商和运营策略、提高效率，以增强自身的抗风险能力，确保长期稳定发展。”

2024年上半年，天府新区再迎总部楼宇：电建西部科创中心，新增办公面积约4.3万平方米。截至目前，成都甲级办公楼存量达469.6万平方米，其中，总部楼宇占比达7.9%。预计2024年下半年，成都市场还将迎来中国民生银行大厦、大悦城控股西南区域总部、泰和泰国际法律服务中心等多个项目，其总部楼宇占比或将持续提升。

伴随总部交付，其租赁办公面积的退出持续受到市场关注。仅2023年下半年甲级市场录得约5万平方米需求退出，短期空置压力的攀升催化市场租金加速下行。尽管今年上半年总部搬出趋势稍有放缓，但伴随未来多个商办、产办总部楼宇的交付，存量楼宇租户稳定性仍将存在一定挑战。

自2023年第三季度起，成都甲级办公楼租金步入加速下行轨道。截至二季度末，成都甲级办公楼平均账面租金跌至88.9元/平方米/月，上半年累计跌幅达4.4%。尽管该跌幅数据较去年下半年稍有收窄，但考虑到当前租户预期的不稳定，预计今年下半年租金跌幅仍将难以回转。

该轮租金下行为成都甲级办公楼市场自2015年起最大租金调整。众多存量租户借此机遇调整其办公资产组合，以更低新租价格迁入更高品质楼宇，降低运营成本的同时，有效提升办公环境。于市场层面上看，价格策略有效提升市场流动，仅上半年成都甲级办公楼新租面积较去年下半年上涨14.3%。其中，迁移和扩张占比扩大约14.5个百分点。而从行业上看，该轮流动并未出现明显行业聚集特征，成交仍主要聚焦科技互联网（20.8%）、金融业（16.2%）和专业服务（15.7%）。

面积段上看，此轮价格调整有效撬动中大型企业办公变动需求。部分中大型企业历经1-2年谈判周期，于今年最终签署租赁协议。2024年上半年新成交中，500平方米以上企业数量占比达16.8%，较去年下半年上涨3.5个百分点，而2,000平方米以上占比则有约1.4个百分点上扬。考虑到当前楼宇价格优势，预计这一趋势还将延续至今年下半年。

值得关注的是，今年成交多是存量流动，增量增长并不明显。2024年上半年成都甲级办公楼净吸纳量录得6.4万平方米（含总部楼宇面积）。其中，上半年租赁去化4.4万平方米，二季度仅为2.2万平方米，均较去年同期下滑明显。空置率方面，新增供应不显著，市场小幅去化推动空置率下滑至29.6%，较2023年底下跌0.7个百分点。

由于相对单一的业权形态以及充足的价格空间，自2023年起，成都甲级办公楼租金降幅明显高于乙级办公楼，致使两种办公产品价格不断缩短。截至第二季度末，成都甲乙级办公租金差异达22.8元/平方米/月，较2012年最高点下降超50%。在具有相同区位优势的前提下，租户流向甲级物业趋势明显。尽管受甲级价格挤压，乙级楼宇或将在下半年持续降价。然而，考虑到乙级较低的价格水平，其租金弹性空间已然有限。预计二者价差将在年底跌入18元/平方米/月，而甲级与产业楼宇的价差也将收窄至20元/平方米/月内。在相同区位条件下，不同类型办公客群重叠度将高速攀升。

“需求不断向下兼容。老旧楼宇、乙级乃至乙级品质以下存量楼宇的去化困境也将上升至较高水平。如何进行有效物业改造以及招商策略调整或成该类资产保值关键。而对于高品质楼宇而言，租户品质的差异化呈现对于楼宇管理要求也将上升至更高层面。”仲量联行华西区商业地产部负责人邓艳萍表示：“对于迁移客户而言，租金预期的下行已不可避免。在此背景下，通过价格策略调整和沟通流程优化从而加速企业入驻，将成为各楼宇在下半年竞争中的关键要素。”

上半年全市迎来6个优质零售项目开业，包括：东安天街、温江旭辉Cmall、光环购物公园、西源集、此地CyPARK、优客广场科华店，共48.9万平方米，已超2023全年供应量，总存量升至1,196万平方米。伴随存量市场竞争加剧、居民消费趋保守，市场转向供强需弱，零售项目运营与招商压力增大，倒逼行业探索多元商业空间的可能性，新项目在场景创新和业态重塑方面实现迭代和突破。二季度，位于大源板块的非标项目此地CyPARK开业，建筑面积约4.4万平方米，为市内首个定位骑行的商业项目，与8.6公里的城市骑行道无缝衔接，并连接图书馆、大剧院、青少年宫等公共设施，形成一个半围合式的开放街区，引入MUCHBIKE、On昂跑、Undefeated、nice rice、Grid Coffee等品牌，打造潮流多元社群的商业公园。

2024上半年，成都社会消费品零售总额为5,068.3亿元，同比增长2.2%，较一季度2.7%的增幅放缓，居民消费信心仍需巩固。由消费端传导至品牌端，品牌租赁需求减弱，但上半年新开项目均为经验丰富的运营方，拥有丰富的品牌资源和联动机制，多数项目实现高开业率。同时，此前退租的超市、健身房等空置面积在二季度陆续补位，如：IFS引入香港健身品牌24/7Fitness、来福士引入道格韦恩、悠方引入DV Fitness；in 99引入盒马超市、财富又一城引入邻里超市等。受益于此，全市空置率半年环比降低0.9个百分点，至11.3%；若剔除新开项目与样本调整，全市空置率同样本半年环比降低0.4个百分点。

租金方面，面对需求放缓，运营商普遍采取“先填后调”策略，通过引入书店、儿童乐园、折扣仓储店等面积大承租能力较弱的业态，降低空置提升人气，帮助项目穿越周期，因此市场租金继续降低，上半年成都优质购物中心首层平均租金报381.4元/平方米/月，半年环比下降0.9%。

随着消费者对价格更加敏感，折扣服饰、平价服饰和传统国货男装品牌受青睐，性价比服饰品牌积极开店，如：BIGOFFS超级折扣、骆驼、红豆居家、Charles&Keith、七匹狼、与狼共舞等均有新店开业。餐饮方面，尽管二季度餐饮开店数量位居第二占27.5%，但餐饮空铺等待新品牌进驻的时间延长，且正餐品牌对单店面积的需求缩小，咖啡茶饮与烘培甜品的需求也较此前有所减弱，而简餐、快餐连锁品牌开店保持活跃，如：达美乐、星食日记等。相较于过去因定向业态招引而致商业面积长时间空置的情况不同，如今大部分项目放宽业态限制，积极引入台球、KTV、麻将馆等娱乐业态，以及医美机构等服务业态娱乐快速去化空置，二季度开店活跃的品牌包括：爵调台球、KK桌球、音乐派KTV、星聚会KTV、颜所FILLxSKIN美肤诊所等。

下半年，成都还将迎来保利时光里、金牛招商花园城、天府招商花园城等优质项目，共计约31.1万平方米，市场供强需弱的局面或将延续。国家统计局数据显示，2024上半年全国限额以上零售业单位百货店和品牌专卖店零售额同比为-3.0%和-1.8%。过去对商场营业额贡献占比较大的服饰、鞋包、化妆品、金银珠宝等时尚业态，在6月全国限额以上单位商品零售额同比均呈负增长。

面对时尚业态增长乏力，运营商打破固有的商场业态组合，为项目转型提供新思路，如：存量改造项目三千集天街，大幅减少时尚业态比例，调改成以“餐饮+生活服务+宠物零售+办公”为主的业态结构。仲量联行华西区研究部负责人、中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“在时尚需求减弱的背景下，打破传统商场的业态配比，因时制宜以非时尚业态确立项目的定位与调性，提升与目标客群需求的契合度，实现吸引力回溯。预计未来将有更多零售项目突破业态配比边界，推陈出新响应随时代更迭的消费诉求。”

2024年上半年，美库青白江物流园投入使用，市场新增高标仓面积6.4万平方米，成都高标仓需求呈低开高走态势。开年第一季度，成都高标仓需求迎来较大调整，传统电商和制造商均观察到因降本增效而产生的仓库整合，导致全市净吸纳量录得-14.9万平方米的历史最大负值。自第二季度开始，随着业主调整重点招引行业，以及618线上销售旺季到来，仓储需求回升至7.6万平方米，但上半年累计净吸纳量仍为-7.3万平方米。整体空置率较2023年末上升3.7个百分点至12.0%。市场需求呈现较明显的行业迭代特征。

在C端消费者保守、理性、追求性价比的消费趋势影响下，一方面拼多多、抖音、快手等一批平价电商商品交易总额(GMV)持续高增长。另一方面以京东、淘天为代表的传统电商自2023年起销售额增长几近停滞。财报数据显示，2022年至2023年两公司的合计销售额年平均降幅达5.8%，市场份额不断被平价电商蚕食。受此影响，上半年传统电商京东、淘天的物流平台京东物流和菜鸟物流持续录得仓储整合、换租及缩租活动，主要表现为收缩外租仓库面积并整合进入自建仓库，以及将部分货品从高租金仓库搬迁至低租金仓库。此外依附传统电商流量而生的云仓运营商也受到波及，导致业务量收缩。由于两大电商在成都高标仓需求中占比较高，因而对市场带来较大负面影响。

全市空置面积增加，导致原本于2023年企稳的租金，在2024年上半年开始松动。全市平均租金较23年末下滑4.9%至19.7元每平方米每月，自有记录以来首次跌破20元大关。然而租金的下降也刺激了搬迁升级需求释放。一批服务食品饮料类传统零售商、白色家电的第三方物流企业，以及家居建材贸易商借机实现仓储扩张或升级。加之第二季度的618购物旺季加持，零售商贸企业整体需求有所回升。

除主力需求迭代外，在区域选择上，近期第一圈层核心物流子市场（包括双流、新都、龙泉）租金较高，且空置面积零散分散，租户面积选择十分受限。而拥有更多新项目、可选择面积多样且租金水平更低的第二三圈层物流子市场（包括青白江、简阳、眉山、广汉）则更受租户青睐。其中以京东物流为代表的大面积租户，为降低仓库租金成本，缩减位于龙泉和新都的仓库面积，并转移至简阳、广汉、青白江等子市场。上半年，成都仓储新增需求高度聚集于第二三圈层物流子市场。

据仲量联行长期市场追踪显示，平价电商的高标仓需求远低于传统电商，其主要原因包括：第一，平价电商的白牌商家较多，客单价低，因而对仓储物流成本更加敏感；其二，相较于以品牌商家为主的传统电商注重的高品质、优质服务、高时效性的特性，平价电商商家和消费者对货品时效性要求较低，对于就近发货、全国布仓的需求较低；第三，平价电商平台的自营比例远低于传统电商，缺乏集中存储需求。以上多种原因均造成平价电商在高标库市场存在感远不及传统电商。

但平价电商点对点的直线分散发货模式也刺激了另一类业务增长——快递物流。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“未来快递快运类第三方物流企业将成为业务增长确定性较强的行业，虽然其仓库扩张步伐不及以往传统电商激进，但在高标库需求高波动的周期中，快递快运企业的仓储需求具有极强的稳定性，是未来短期较为优质的租户类型。”