仲量联行 | 价格策略推动成都办公需求端修复，非标商业亮点频现

成都，2024年4月18日——1-2月，成都工业生产、固定投资，进出口数字均呈现修复增长，宏观经济展现边际改善迹象，市场信心有望提振。甲级办公楼市场：以价换量，办公需求流动维持低位平稳。头部互联网企业持续加码成都，助力市场去化。零售物业市场：零售租赁需求恢复缓慢，正餐、健身房、儿童教培加速洗牌，改造项目的高入驻率，在开业后带动全市空置微降，非标项目打造与自然结合的独栋商业集群引领消费场景高品质创新。物流地产市场：高标仓需求迎来较大调整，制造商以及传统大型电商均观察到因降本增效而产生的仓库整合。

仲量联行华西区董事总经理周懿表示：“步入2024年，宏观经济结构边际改善迹象开始展现。城市层面，以电子信息、生物医药、新能源等领域为代表的新质生产力稳步提升，成都国际消费中心以及‘一圈一区一带’的城市消费空间格局正在加速形成。这些因素均将为长期未来宏观经济与载体发展注入信心。借助载体力量，成都将创造全新就业机会和商业发展机遇，在成为经济增长的引擎的同时实现核心区域土地价值的全面提升。”

自2023年第三季度起，甲级市场租金呈现明显下降走势，城市内部升级性需求开始激活。在今年一季度近15万平方米新租面积中，超七成源自现有企业以更低租金实现楼宇升级或扩张。甲级楼宇价位调整策略部分缓解城市新入增量放缓现象。2024年第一季度，全市甲级办公楼净吸纳量录得2.2万平方米，同比平稳。新租行业聚焦科技互联网（19.4%）、金融业（16.8%）和地产建筑（13.2%）。空置率方面，供需均呈低位水平。截至季度末，甲级办公楼市场空置率录得30.5%，环比小幅上涨0.1个百分点。

供应端持续聚焦天府新区。本季度，天府新区商务区西区（天西）迎来首个甲级办公楼项目：中国电建西部科创中心，新增办公面积约4.3万平方米。伴随区域内商业地产的逐步交付，天西片区办公供应将逐步走入大众视野。

尽管企业进入节奏或有放缓趋势，但成都作为中西部经济发展高地，凭借其成熟的商务氛围与营商环境，叠加人才、租赁成本等优势，于今年持续吸引头部企业布局。成都市2024年第一季度共计25个重大产业化项目实现集中签约，覆盖集成电路、大数据与人工智能、新材料等16条重点产业链，构成成都产业办公楼最大去化动能。

于商业办公楼而言，头部互联网企业职能部门的转移仍为关注重点。而在头部企业牵引作用下，市场更是观测到多宗下游及左右岸节点企业西迁趋势。从不动产策略上看，其需求多呈现单个面积较大、成本敏感等特征。且由于其科技属性，租户对于楼宇承重、空调和电力系统等硬件指标均存在特殊要求。

一方面，消费领域持续修复，推动相关服务业租赁需求持续回暖。自2023年第二季度起，旅行社、教育留学以及零售餐饮等领域结构性优势持续展现。仅2024年第一季度甲级办公楼相关行业新租面积便实现近1.4万平方米。另一方面，直播电商赛道历经几年发展与筛选，市场格局逐步稳定，部分龙头企业开始走出文创园区，成为商业办公楼需求端全新亮点。于选址层面上看，考虑工作时间的不确定，楼宇空调加时费用构成该类企业选址除租赁成本外最重要关注点。

在强监管背景下，在线教育赛道逐步回归办公楼市场。头部品牌更是在今年第一季度纷纷扩张成都、重庆、西安等西部城市。但由于其高成本敏感性，现阶段扩张多选择临近原址的低价楼宇中。

步入2024年，企业租赁预期维持下行，叠加第三方办公退租所带来的空置压力攀升，全市甲级办公楼降租情绪持续。2024年第一季度，成都甲级办公楼平均新成交租金收至91.0元/平方米/月，环比跌幅高达2.1%，较去年四季度小幅扩大。此外，新租价格的不断下降带动续租谈判难度加大。自2023年第四季度起，成都市场多数楼宇出现平续现象，部分高空置项目续租价格更是下降约3-5%。

展望2024年，第三方办公品牌调整继续，且考虑到其结构占比，未来该领域波动或将持续影响市场基础盘，年内租金下行压力仍存。“中长期来看，城市产业的结构性调整将持续影响办公楼需求端，商业办公楼的招商运营已然步入全新周期。”仲量联行华西区商业地产部负责人邓艳萍表示：“对于市场各主体而言，破除传统盈利预期、业务及运营模式，于全新周期中，提升审时度势的敏锐度以及应对策略的调整速度将成为未来关键。”
 

宏观方面，2024年1-2月成都社会消费品零售总额1,531.7亿元，同比增长2.8%，增速低于全国2.7个百分点。分业态看，餐饮收入279亿元，同比增长8.9%，低于全国3.6个百分点；商品零售1,252.7亿元，同比增长1.5%，低于全国3.1个百分点。餐饮和商品零售恢复情况均弱于全国，居民消费信心仍待提升。

零售供应方面，成都迎来存量改造项目入市，该项目由泛悦Mall转型为优客广场，定位城市奥莱，体量约6.5万平方米，出租率接近满租，带动市场空置率降至12.2%，环比减少0.1个百分点。在消费呈“弱复苏”以及“消费降级”的双重趋势下，转型奥莱有望逆势而上，展现不俗市场潜力。租金方面，由于零售租赁需求恢复较缓，市场空置率保持较高水平，租金继续降低。一季度，成都优质购物中心首层平均租金报386.1元/平方米/月，环比降低0.3%。

在场景创新方面，成都迎来高水准非标商业项目麓湖CPI试营业，约1.3万平方米，建筑形态为独栋花园式商业，主张绿色、环保及自然环境共生共融的美好生活社区，项目汇集60余个品牌，包括：Snow Peak、SND、eggsinn等品牌入驻，为年轻客群带来别样生活方式体验。

据仲量联行50个商场样本（不含新开项目）显示，一季度全市退租面积集中在餐饮、服务和儿童业态。由于消费降级人们减少大餐需求，正餐品牌退租增多，不乏连锁餐饮品牌，包括：湊湊火锅、大德会席、栖川山葵家等。此外，多家外来餐饮首店入蓉，如：香港星级米其林餐厅新斗记、上海裕莲茶楼进驻万象城，四面泰进驻太古里，林俊杰咖啡品牌Miracle Coffee西南首店进驻东郊记忆等，更多新锐首店崭露头角，餐饮品牌洗牌速度加快。服务和儿童业态退租继续，由健身房和儿童教培等主力店退租引致。

尽管需求总体偏弱，但国际奢牌、黄金珠宝、户外运动等相对活跃。国际品牌继续进驻成都高端项目，如：FENDI CASA、COMME des GARCONS川久保玲中西部首店进驻in99；Loewe成都第三家精品店、DIOR MEN进驻太古里等。随着黄金消费热情高涨，黄金珠宝品牌加速拓店，如：大悦城在二楼打造珠宝区，集中六家黄金珠宝门店，包括：周生生、老庙、六福珠宝、潮宏基等。在体育赛事方面，汤尤杯、世运会等赛事相继落户成都，助推更多运动品牌扩张，如：Salomon进驻环贸ICD；Lululemon进驻双流机场；迪卡侬进驻大悦城等。

二季度零售市场将迎来今年首个供应高峰，头部零售开发企业深耕成都区域型商圈和近郊商圈，包括：成都光环购物公园、龙湖东安天街、温江旭辉Cmall等项目将入市，共计约32.4万平方米。此外，位于大源商圈被文化综合体围绕的半开放式商业项目此地CyPARK也将于二季度亮相。由于零售租赁需求恢复缓慢，市场空置率保持高位，租户议价能力增强，租金水平或将继续降低。

仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“尽管去年有多个项目延期，但随着零售市场供应恢复，成都零售商业步入多元场景的互融共通阶段，通过传统商业与非标商业的有机互补，共同构成一个城市的三级商业体系，让消费载体和场景更加多元，并通过商圈规划、动线串联，让商圈的消费也更具活力与多元性，为消费者呈现出一个动态、演进的多元商业体系。”

2024年第一季度未录得新项目入市，成都高标仓需求迎来较大调整，制造商以及传统大型电商均观察到因降本增效而产生的仓库整合的现象，导致全市净吸纳量录得-14.9万平方米的历史最大负值。市场整体空置率因而环比显著增加4.0个百分点至12.4%。

季内受比亚迪控股子公司——比亚迪电子收购全球电子制造服务及解决方案提供商Jabil捷普的移动电子制造业务影响，捷普位于成都的两大产品仓库整合进入比亚迪生产制造基地内，由此导致成都高标仓内制造商出现较大面积退租。

自2023年以来，受收入预期下降、防御性储蓄增加影响，消费者购买方式经历深度调整。长期树立的“品牌”消费观正在被打破，追求低价、寻找平替成为主流消费模式。通过白牌、压缩经销层级和中间费用等实现绝对低价的新兴平价电商，对长期走品牌化路线的传统大电商形成猛烈冲击。从最新公布的财务数据来看，传统电商淘天、京东的零售业务收入均增长缓慢。而新兴平价电商如拼多多、抖音、快手则均保持高增长。

对于长期服务零售品牌商及电商平台自营业务的高标库而言，去品牌化意味着销量被不断分散至中小卖家以及上游厂商，难以向中大型卖家和运营商集中。货品的流通方式也从先集聚存储再分散发货给消费者，转为更多端到端的直线物流运输。仓储分拨环节缺失，加之新兴平价电商极少的自营零售业务，造就了如今线上商品消费增长与电商仓储需求增长背离的局面。

成都作为传统电商西部最大的仓储基地，季内京东、菜鸟纷纷启动仓库整合，收缩外租仓库面积，提升现有仓库运转效率。此外一批服务传统电商平台内商家的云仓企业也面临客户仓储需求不足的问题。上涨的空置面积再次动摇了方才企稳的租金市场，全市平均净有效租金环比再次下跌-2.4%至20.3元每平方米每月。

纵观中国零售消费脉络，纵然经历种种挑战，我国网络商品零售额始终保持稳健增长，只是其增长引擎完成了从传统大电商向线上新兴平价电商的转换，过去改革实体零售的电商巨头如今却经历被新兴平价电商改造。虽然新兴平价电商的高增长现阶段未能完全反映在高标仓需求中，但端到端的直线物流方式将支撑快递快运企业持续的包裹量增长，间接贡献高标仓需求。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“短期需求波动难以撼动长期成都健康的供需结构，随着新兴平价电商规模扩大张，将不可避免地触及自营业务。快递快运企业业务量增长以及新兴电商自营业务的发展将成为下一阶段成都高标仓重要需求来源。”