仲量联行 | 首揭成都产业办公全貌：科技居首，生物医药脱颖而出

2023年7月18日，成都——2023是各大城市产业招引同场竞技的关键年。仲量联行中国区首席战略官张莹表示：“全球经济环境不确定性加剧，各大经济体博弈科技创新、掌握经济发展主动权。城市发展破局之路在于科技创新及其产业转化能力。作为产业招引的重要载体，产业办公楼在增强经济发展动能、优化产业结构及稳定当地税收就业中扮演着重要角色。”

然而，伴随供给侧连续多年输出大规模、高周转、同质化的产办增量，产业办公载体亦亟需跟上产业转型步伐、匹配企业发展需求。针对极速扩容的办公市场，仲量联行重磅发布《成都产业办公楼白皮书：重新定义产业办公》，对成都“产业办公”概念进行系统性梳理，并重新定义产办市场及载体细分，全新纳入1,187.7万平方米产业办公楼样本，叠加甲乙级商业办公楼市场现存量，首次发布高达2,331.9万平方米的成都办公楼市场全口径存量数据，追踪企业客户数量高达19,055家，向探索成都产业全貌迈出重要一步。

仲量联行华西区副董事总经理周懿表示：“仲量联行深耕成都市场近20年，积极助推城市产业招商，一路见证成都经济腾飞变为西部地区经济中心。从成都获批全国首批国家级高新区为起点，过去二十年间，成都大力推动产业转型升级，高附加值、高新技术产业链及‘链主’企业相继入蓉，城市产业呈现高质量发展态势。”

二十年间，承担高新技术孵化的天府软件园、青羊工业总部基地以及火炬动力港等园区项目开始陆续建成投用。2010年，成都优质产业办公楼当年增量面积近百万平方米，开启产办市场开发序幕。以优质载体承接高新技术产业，成都的科技转型之路也由此展开。2010-2016年间，成都优质产业办公楼供给侧维持高位，7年间增量高达418.9万平方米。自2017年起，成都的产业布局进一步向南延伸，从大源到新川创新科技园，再到天府新区西博城区域，见证成都产业招引的成绩。截至目前，成都入库产办市场总存量高达1,187.7万平方米，而符合仲量联行定义的优质产业办公楼的总存量已升至862.5万平方米。
 

• 科技互联网行业占比29.6%，稳居全口径样本需求首位；在优质产办样本中，科技公司需求占比更是高达42.0%。科技互联网绝对领先的排名再次向市场彰显成都之于中国西部的科技之都、互联网之城的发展优势。游戏公司、软件企业、后台中心及互联网总部企业构筑成都产业办公需求核心基石。
• 地产建筑行业存量优势持续，全口径样本需求占比达16.5%，位居第二；在优质产办样本的需求占比为13.7%。拥有常住人口2,126.8万，成都住宅开发长期发展基础面稳健；商业地产领域，甲级办公楼存量全国第五，优质零售商业存量全国排名第三，经济可持续增长支撑成都地产建筑业长效发展。
• 生物医药脱颖而出，在全口径样本需求中排名第五，在优质产办排名第三。成都生物医药科研力量雄厚，四川大学生物医药工程学科位列全球前十，华西医院全国综合排名第二。尽管进驻商办楼宇的生物医药企业需求面积不大，企业职能多为销售及行政办公室，其占比仅为3.5%；但在优质产办样本中，其需求占比高出一倍，达到7.4%。产办市场更能凸显成都医药产业的集聚规模与产业链附加值，未来将持续引领成都高质量产业发展。

仲量联行华西区研究部董事杜婷表示：“产办的楼宇形态多样性与空间功能多元性远超商办，且产办承载的产业定向招引的属性往往更强，因此适用于商办市场的‘管中窥豹’式楼宇经济研究框架，在一定程度难以适配产办市场研究。仲量联行期待可以通过超两千万平方米的产业全景调研数据，描绘出一幅清晰、精准的全新城市画像。之于企业，它既是楼宇经济的租户画像；之于政府，它也是招商引资的产业画像。”

在此报告发布前，成都甲乙级商业办公楼市场由8个办公子市场构成，即市中心、人民南路、金融城、大源等。在扩容产业办公楼样本后，原有八大子市场已无法呈现办公楼市场全貌。基于此，仲量联行新纳入12个全新办公子市场，对成都办公楼子市场进行重新定义，并划分为四大一级片区和20个二级子市场。

聚焦产办市场，其需求产业结构是否与商办市场保持一致，或是另有特征？产办市场前五大产业在各大子市场的分布如何？仲量联行依托详实的调研数据，首度向市场发布成都20个子市场的产业结构，横向对比结果呈现出清晰的地缘特征。

• 大源：作为软件、游戏等科技互联网产业的主要聚集区，大源子市场产业要素完整、氛围浓厚。在增添约200万平方米产业办公后，其科技互联网产业占比再次提升。截至目前，该区域全样本楼宇中，科技互联网占比达48.2%，而在产办样本中该比例更是高达69.4%。

• 新川：坐拥OPPO、爱奇艺等总部以及阿斯利康医药、成都倍特药业等医药行业头部，新川的科技与生物医药两个战略新兴产业特征明显。供应端看，当前该子市场仍在加速建设中，未来四年新增供应预计近200万平方米，其产业吸引力将持续领跑全市。

• 兴隆湖：致力于打造具有全国影响力的科技创新高地，兴隆湖“产学研”发展特征明显，拥有国家超算成都中心，海康威视成都科技园等，子市场内科技产业占比高达48.7%，半导体、人工智能以及智能终端类企业特征明显。

• 怡心湖：怡心湖地处新川与西博城中间点，其区位特征决定其同时承担高新区与天府新区产业链串联与过渡的角色。产业结构上看，制造业及科技互联网占据超五成需求。制造业主要承接双流制造的检测功能，该片区内工业检测类租户占比达27.0%。

• 高新西区：与大源“软科技”特征不同，高新西区作为成都电子信息产业的主要承载体，聚集了英特尔、华为、富士康、德州仪器等电子信息龙头企业，初步形成涵盖IC设计、晶圆制造等完整的集成电路产业链，以集成电路、新型显示、智能终端、网络通讯为主导的产业生态圈雏形初现。其产办中科技互联网行业占比高达70.6%，其中智能制造占比47.5%，在全城中首屈一指。

• 武侯新城：截至目前，武侯新城子市场产办总存量为76.9万平方米，科技互联网类企业同样位居首位，面积占比达43.5%。依托于该区域电子商务总部经济的产业定位，加之中国“女鞋之都”的实力基础，其围绕女鞋电商、跨境电商为主的垂直电商氛围浓厚，吸引了众多相关企业。

• 天回：作为成都“北改”的战略要地和北部新城核心区域，其聚焦轨道交通、北斗应用、人工智能、医药健康、无人机等方向，建立“天地人”三大产业功能区。现阶段已汇聚中铁二院、中铁一局等10家链主企业，形成了包括科技研发、勘察设计、工程施工等较为完整的产业链条，子市场内地产建筑行业面积占比高达54.7%。

仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示：“‘产业’与‘办公’是内核与载体，是软实力与硬件载体的结合。中国经济进入经济转型、产能焕新的关键阶段，‘软硬兼施’是各地产业招引的核心。强调硬件层面的高品质载体开发与软性层面的政策优惠和产业氛围打造，须相辅相成、适配地方经济与产业发展的整体需求。同时，办公空间与载体离不开空间运营。从产业链及企业需求出发，深挖增量产业的办公需求，是产业办公长期可持续发展的根本。”

点击获取完整报告：《成都产业办公楼白皮书：重新定义产业办公》。