展望成都“十五五”空间新图景：存量焕新、物流领跑、消费重构

成都，2026年1月22日——随着“十四五”圆满收官，“十五五”宏图徐启，2025年为成都夯实高质量发展根基写下坚实注脚，也为2026年这座西部极核城市在新周期中跃升能级、重塑格局铺就了前行之路。甲级办公楼市场：供应回归，全口径优质办公存量破三千万平方米，需求疲软，空置率攀升，租金下跌。优质零售地产市场：供应暂停，五大项目改造更名，服务消费起势，商品零售回落。物流地产市场：新增供应继续放量，整体需求稳健托底，空置率保持低位、租金降幅持续收窄。

仲量联行华西区董事总经理佟恩表示，“2025年，成都城市能级系统性跃升——科创策源力增强，高技术制造与数智绿色产业加速融合；国际消费中心建设深化，场景创新、首店经济与在地文化激发内生活力；‘一带一路’节点优势凸显，‘蓉企出海’迈向体系化，外贸向价值链高端攀升。与此同时，房地产市场在调整中寻求新平衡，这不仅是周期考验，更是转型契机。我们相信，2026年成都将以更强韧性，推动空间、产业与资本的高质量协同。”

随着全球通胀趋稳、利率下行，2026年商业地产市场将迎来修复窗口。仲量联行《2026年全球房地产市场展望》指出，真正的变革并非来自周期反弹，而是源于经济、技术与社会力量的深层交汇——商业地产正从“空间提供”迈向“价值创造”的新范式。

2026年，行业将围绕效率、体验与韧性深度重构：企业借空间优化与科技应对成本压力，优质资产稀缺凸显存量价值，“体验”成为办公、零售与居住的核心竞争力；AI规模化落地依赖数据与组织协同，建筑从能耗者转向能源参与者，投资门槛降低正吸引新资本涌入，推动商业地产走向大众化——这不仅是周期回暖，更是范式跃迁的起点。

“看全球，是为了更好地懂成都。”佟恩强调，全球趋势正为成都发展提供关键坐标。在建设绿色低碳示范城市与国家AI先导区进程中，房地产已从“运营成本”升级为驱动创新与人才集聚的“战略平台”，成都正将全球变革挑战转化为城市跃升的新动能。

随着“十五五”规划进入顶层设计与导航图构建的关键期，高质量发展成为贯穿始终的总体要求。成都正站在国家战略科技力量重要承载地与全国先进制造业基地的新高度，承接“五中心五地”的城市使命。成都的跃升并非单一维度的增长，而是通过“发展动能、产业体系、消费能级、开放能级”四大路径实现的系统性跨越：从传统“要素驱动”向“价值链高端”攀升，依托“立园满园”行动构建现代化产业体系；同时，通过制度型开放破解内陆腹地局限，将通道经济转化为枢纽经济，实现从“区域中心”向“国际消费目的地”的全面转型。

“成都正处于从‘地理腹地’向‘开放前沿’、从‘规模扩张’向‘质效跃升’的关键转折点。在‘十五五’战略图谱下，成都的实践核心在于‘新质生产力’的深度应用与‘制度红利’的全面释放。”仲量联行成都战略顾问部负责人张雨放表示：“尤其值得关注的是，存量资产正从沉睡资源转变为高质量发展的关键载体——老旧园区、低效楼宇、闲置厂房通过功能重塑、绿色改造与数字化运营，正在成为人工智能、低空经济等未来产业的孵化空间，也是‘烟火成都’文化表达的新场景。我们不仅要看成都如何承接国家战略，更要看成都如何通过空间、产业与资本的协同创新，为中国式现代化提供生动的城市样本。”

2025年，成都甲级办公楼新增供应44万平方米，供应回归，主要聚焦高新南区和天府新区；乙级办公楼新增供应约22万平方米。集中供应下，成都全口径优质办公楼市场存量突破3000万平方米，居中西部首位。但需求持续疲软，甲级净吸纳量仅2.7万平方米，创近年新低。受此影响，成都甲级办公楼市场平均空置率大幅升高5.1个百分点，报36.2%，创2018年“去库存”周期以来的历史新高。因有效需求不足，业主持续“以价换量”，新租与续约租金均大幅下探。甲级办公楼平均租金收至74.7元/平方米/月，同比下跌7.2%；乙级平均租金收至57.9元/平方米/月；产业办公楼租金报46.2元/平方米/月。

回顾全年产业变迁与需求结构，金融业（21.9%）、科技互联网（20.5%）、专业服务业（16.3%）是成都甲级办公楼新租需求的前三大产业支撑；而乙级市场的前三大需求分别为金融业（20.2%）、专业服务业（19.1%）和科技互联网（18.5%）。七成租赁行为源于搬迁或升级，小面积（<300㎡）需求占比上升，较上年同期增加3.9个百分点。退租主力为专业服务、科技与零售业，其全年退租率均超20%。从退租动因来看，办公需求降级占34.4%，面积缩减占29.0%，同级搬迁占18.2%。

未来三年，成都办公楼年均新增供应或超50万平方米，集中于天府新区与金融城三期。策略性延期交付将更加常态化。受此影响，市场空置率预计在两年内或将突破40%，办公楼租金仍将进一步下探。仲量联行成都商业地产部负责人江倩表示：“2025年成都办公楼市场表现不及预期，需求不足是主因。未来，高新南区将面临更大去化压力，市场可租赁面积的加入，或加速搬迁与升级需求的持续释放。业主应重点维护既有租户，保持进驻率，提前进行租约续约谈判，方能维持项目自身的竞争力、稳定资产表现。”

2025年第四季度，成都物流市场新增丰树天府机场物流园建成投运，全年新增供应约44万平方米，超2024年全年新增供应近31万方。受新增供应影响，四季度空置率环比上升1.0个百分点至8.5%，但仍维持在个位数的低位水平。市场需求整体保持活跃。四季度，零售、白酒、快递快运等行业延续三季度租赁势头，叠加年末新春购物旺季带动，商超、电商平台等亦释放增量仓储需求，推动2025年全年净吸纳量达约31万方。四季度，成都物流市场整体租金环比下降2.6%，至16.2元每平方米每月，租金降幅持续收窄。

仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟认为：“尽管2025年新增供应相较2024年同比大幅增加，但成都整体稳健的仓储需求有效支撑市场，使空置率稳定在低位水平。未来，随着新增供应逐步回落，租金有望较快企稳回升。”

2025年，成都零售市场供给侧与需求侧同时发展重大改变。供给侧对新增供应按下暂停键，全年仅一个新开商场入市，新增供应仅6万平方米；同期，五大优质零售资产迎来改造换牌，以全新姿态重新走向市场，全市总存量维持在1,200万平方米上方，仍位居全国第三。需求侧在商品零售的回落中，迎来服务消费的起势，情绪价值对于消费的拉动能力渐强。在历经市场调整后，成都优质零售地产市场平均空置率收至11.1%，同比上升0.5个百分点；但购物中心首层平均租金同比下跌7.2%，报331.0元/平方米/月，商业运营的压力与日俱增。全年，潮玩经济、体育经济、演艺经济、节假日经济仍是拉动消费的重要触点。在“国补”刺激下，数码、智能等相关消费品业态销售业绩显著增长，拉动实体门店拓展积极。需求迭代，动能转换，成都如何以开放姿态打造国际消费中心城市，在商业资源、消费场景、品牌孵化、社群营造等多个维度走向中国消费的前沿，是这座城市擦亮消费这张名片的下一场大考。

站在“十五五”开局之年，成都正以国家战略为牵引，加速构建“科技创新—产业升级—消费焕新—开放链接—空间更新”五维协同的发展新格局。产业能级持续跃升，消费活力深度释放，物流枢纽功能强化，存量空间焕发新生——这座西部极核城市，不仅在夯实高质量发展的根基，更在塑造面向未来的新质生产力范式。在政策、市场与资本的共振下，2026年的成都，正迎来从“增长”到“跃升”的关键一跃。